【正文】 書、估價對象位置圖、內(nèi)外部狀況圖片、權(quán)屬證明、估價中引用的其他專用文件資料、估價機構(gòu)資質(zhì)證明與工商營業(yè)執(zhí)照、估價師資質(zhì)證明等，每缺少一項扣 分； (2)內(nèi)外部狀況圖片不完整，扣。 (3)估價中引用的其他專用文件資料不充分的，扣 5 25 外在質(zhì)量 (1)報告專業(yè)術(shù)語及用詞用語不規(guī)范，扣 ～ 1分； (2)文字表述存在缺陷，邏輯性不強、不通暢，不夠客觀、平實，扣 ～ 1分； (3)報告中出現(xiàn)病句、錯別字、漏字、標(biāo)點符號錯誤等，扣～ 1分； (4)排版不規(guī)整，序號使用不規(guī)范及順序錯誤等，扣 ～ 1分； (5)報告各部分之間描述不一致，扣 ～ 1分。 (裝訂質(zhì)量本次評審不做要求 ) 5 100 得分 6 表 1— 1 市場法評審標(biāo)準(zhǔn) (36 分 ) 序 號 評審項目 評 審 標(biāo) 準(zhǔn) 標(biāo) 準(zhǔn) 分 扣分項目分值及說明 1 可 比 實 例 真實性 可比實例≥ 3 個。來源真實可靠、依據(jù)充分。 3 (1)可比實例 名稱、坐落不明確的，扣 3分； (2)可比實例 成交價格內(nèi)涵不清楚，扣1～ 3分； (3)可比實例 狀況描述 不完整 、不清晰 ，扣 1～ 3分； (4)可比實例可比 性不強的 ，扣 1～ 3分 。 客觀性 成交價格內(nèi)涵清楚。 3 信息完備性 信息翔實、齊全，內(nèi)容清楚。 3 可比性 區(qū)位、權(quán)益、實物差異性小，成交日期與估價時點相隔 12個月內(nèi)。 3 2 交 易情況 修 正 交易情況清楚；與正常交易情況價格差異分析合理；修正系數(shù)合理，理由充分。 2 (1)交易情況表述不清楚，扣 1分 。 (2)修正 系數(shù) 確定 合理 性較差 ，扣 1分； (3)修正 系數(shù)確定 較合理，但理由不 充分，扣 。 3 市場狀況 調(diào) 整 成交日期準(zhǔn)確、 價格指數(shù)與市場狀況一致，取值客觀、合理。 3 (1)成交日期（至少到月）表述不明確，扣 3分； (2)價格指數(shù)與市場狀況描述不一致，扣1分； (3)調(diào)整 系數(shù) 確定無理由， 扣 2分； (4)調(diào)整 系數(shù) 確定 理由 不充分 ， 扣 ～1分 。 4 區(qū)位狀況 調(diào) 整 區(qū)位比較因素及因子設(shè)置合理、完整，反映估價對象周邊狀況客觀、充分；系數(shù)測算與分析確定過程詳細(xì)、合理。 6 (1)因素選擇不全或針對性差 ,扣 ～3分 ； (2)因素差異分析不足，扣 ～ 3分； (3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致，扣 ～ 3分； (4)子因素權(quán)重值不合理，扣 ～ 3分。 5 權(quán)益狀況 調(diào) 整 權(quán)益狀況因素及因子設(shè)置合理、齊全，反映估價對象權(quán)益狀況全面、客觀；系數(shù)測算與分析確定過程詳細(xì)、合理。 3 (1)因素（年限、容積率等）不全或不明確的 ,扣 ～ 2分 ； (2)因素差 異分析不足，扣 ～ 2分； (3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致，扣 ～ 2分； (4)子因素權(quán)重值不合理，扣 ～ 2分。 6 實物狀況 調(diào) 整 比較因素及因子設(shè)置合理、齊全，反映估價對象實物狀況全面、客觀；系數(shù)測算與分析確定過程詳細(xì)、合理。 6 (1)因素選擇不全或針對性差 ,扣 ～3分 ； (2)因素差異分析不足，扣 分； (3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致，扣 分； (4)子因素權(quán)重值不合理，扣 分。 ； 7 公式運用 與計算 公式應(yīng)用正確，符合規(guī)范規(guī)定，取值 精度合理，數(shù)值計算正確。 4 (1)計算公式選用正確， 無計算過程或計算過程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說明不準(zhǔn)確或未說明的，扣 2分； (3)估價結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計算過程中數(shù)字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 8 小 計 36 7 表 1－ 2 收益法評審標(biāo)準(zhǔn) (36 分 ) 序號 評審項目 評 審 標(biāo) 準(zhǔn) 標(biāo) 準(zhǔn) 分 扣分項目分值及說明 1 有效毛收入 出租型 租金水平確定 選取的出租實例真實、客觀、可比，信息詳實、完備；實例選取可比性強； 租金收入分析深入，收入； 9 (1) 選取的 租 賃實例狀況描述的真實性 依據(jù)不充分 ,扣 1～ 2 分； (2)選取的 租 賃實例狀況內(nèi)容描述不詳實 ,扣 1～ 2分； (3) 選取的 租 賃實例可比性較差 ，扣2～ 4分； (4)租金取值較合理 ，但未充分說明理由的，扣 1～ 4分。 限制 租約限制處理合理，理由充分。 2 (1)有租約，但未考慮限制，且理由不充分的，扣 ～ 1分； (2)有租約，考慮了租約限制，但 處理方式 錯誤的，扣 2分； (3)無租約 但 未說明的，扣 1分。 有效出租面積 或可 出租 面積比 率 有效出租面積 或可出租面積比 率確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理 。 2 (1)有效出租面積 或可 出租 面積比 率數(shù)據(jù) 基本 合理，但 依據(jù)不充分或確定過程不清楚 的，扣 1分； (2)可 出租 面積比 率 依 據(jù)不合理的，扣 2分 ； (3) 可 出租 面積比 率 市場依 據(jù)不 充分的，扣 1分。 空置率與 租 金 損失 空置率與租金損失 確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理；市場 依據(jù) 充分 。 2 (1)空置 率 與租金損失 數(shù)據(jù) 基本 合理，但 依據(jù)不充分或確定過程不清楚 的，扣1分； (2)空置 率 與租金損失 市場依 據(jù)不合理的， 扣 2分 ； (3)空置 率 與租金損失 市場依 據(jù)不 充分的，扣 1分。 有效毛收入 自營型 經(jīng)營收入 確定 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)明確或生產(chǎn)性質(zhì)明確；經(jīng)營收入與支出內(nèi)容全面，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分；經(jīng)營收入確定合理。 15 (1) 經(jīng)營業(yè)態(tài)不明確或生產(chǎn)性質(zhì)不明確的，扣 2分； (2)經(jīng)營 或生產(chǎn) 收入 內(nèi)容不全面、數(shù)據(jù)來源依據(jù) 不充分，扣 3～ 5分； (3)經(jīng)營收入測算過程粗略的，扣 3分；(4)經(jīng)營收入水平偏離正常，且理由 不充分的 ，扣 5～ 10分；。 2 其他收入確定 其他收入來源說明 1 其他收入來源未明確的，扣 1分。 3 運營 費用 費用項目正確、齊全；費用估算或確定過程清楚，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，取值合理，全部符合正?？陀^費用標(biāo)準(zhǔn)或符合政策規(guī)定要求。 6 (1)運營 費用構(gòu)成 內(nèi)容 不完整、不合理，扣 1～ 3分； (2)運營 費用水平 基本 合理， 但 理由不充分 的 ，扣 1～ 3分； (3)運營費用測算過程粗略的，扣 2分；(4)運營費用數(shù)額 偏離正常的，且理由不充分的 ，扣 1～ 3分。 4 凈收益 計算正確 2 計算不正確的，扣 2分。 8 5 變化趨勢分析 凈收益流量類型分析 合理 ，升降幅度預(yù)測數(shù)值 依據(jù)充分 。 2 (1)未進(jìn)行變化趨勢分析的，扣 2分； (2)雖 進(jìn)行 變化趨勢分析，但依據(jù)不充分 或不合理 的，扣 ～ 1分 。 6 報酬率 (或資本化率 ) 報酬率確定方法和確定過程正確；數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分； 針對 估價對象 類型 、檔次、區(qū)位、估價時點的狀況等 合理取值 。 4 (1)報酬率（或資本化率）確定無過程的，扣 2分； (2)報酬 率 確定 有過程，但方法不正確的 ，扣 2分； (3) 報酬 率 確定過程不完善的， 扣 1～ 2分； (4)報酬 率 取值 不 合理 的，扣 1～ 2分 。 7 收益年限 收益年限 確定正 確 ，依據(jù)充分 。 2 (1)收益 年限確定錯誤的，扣 2分 ； (2)收益 年限確定正確，但未說明理由或說 明不充分 的，扣 1分 。 8 公式應(yīng)用 與 計算 計算公式選用正確；有必要的分析和測算過程；測算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。 4 (1)計算公式選用正確， 無計算過程或計算過程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說明不準(zhǔn)確或未說明的，扣 2分； (3)估價結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計算過程中數(shù)字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 9 小 計 36 9 表 1— 3— 1 成本法 (房地 )評審標(biāo)準(zhǔn) (36 分 ) 序 號 評審項目 評審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo) 準(zhǔn) 分 扣分項目分值及說明 1 土地取得 成本 市場購置土地取得 土地取得方式明確；土地取得成本構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場情況；土地取得稅費計算合理 8 (1)未說明 土地取得方式的，扣 1分； (2)成本內(nèi)容 構(gòu)成 不 合理 的 ，扣 1～ 4分 ； (3)成本取值 依據(jù)不充分 的 ，扣 1～ 3分； (4)土 地取得成本 市場狀況調(diào)整理由不充分的，扣1～ 2分； (4)土地取得稅費 確定 不 正確的 ，扣 1分 。 征收集體土地取得 征收國有土地取得 2 開發(fā)成本 勘察設(shè)計和前期工程費 計費依據(jù)充分，費率 合理。 2 (1)費用 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 2分； (2)費 率 確定 不 合理 的 ，扣 2分。 (3)費 率確定 依據(jù)不充分的，扣 。 建筑安裝工程費 建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設(shè)備工程費依據(jù)充分、客觀合理。 5 (1)建安工程費取值 無 依據(jù) （現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、市場價格等）或依據(jù) 不充分的 ,扣 1～ 2分； (2)建安工程費取值與估價對象狀況 （類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等） 不符 的 ， 扣 1～ 3分。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 費用內(nèi)容構(gòu)成完整，費用額度依據(jù)充分。 2 (1)費用 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 2分； (2)費 率 確定 不 合理 的 ，扣 2分。 (3)費 率確