【正文】 二、估價(jià)基本事項(xiàng)出現(xiàn)的原則性錯(cuò)誤 估價(jià)對(duì)象用途與產(chǎn)權(quán)界定出現(xiàn)錯(cuò)誤的； 估價(jià)時(shí)點(diǎn)與法定估價(jià)時(shí)點(diǎn)或與委托協(xié)議中估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致的； 價(jià)值類型選擇或價(jià)值定義出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的； 虛構(gòu)、編造估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例及其實(shí)物狀況、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況的； 濫用估價(jià)假設(shè)的； 三、估價(jià)依據(jù)與運(yùn)用中的嚴(yán)重質(zhì)量缺陷 必要的估價(jià)法律、法規(guī)依據(jù)和估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)依 據(jù)沒有選取列明，且在估價(jià)報(bào)告分析中沒有體現(xiàn)的； （原則性錯(cuò)誤） 估價(jià)法律、法規(guī)依據(jù)和估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)運(yùn)用出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的； （原則性錯(cuò)誤） 拆遷估價(jià)報(bào)告法律依據(jù)中未列明《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》建住房[2021]234 號(hào)，且未按該標(biāo)準(zhǔn)要求估價(jià)的，或已列明《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，但實(shí)質(zhì)并未按該標(biāo)準(zhǔn)要求估價(jià)的； 抵押估價(jià)報(bào)告法律依據(jù)中未列明《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》建住房 [2021]8號(hào)，并未進(jìn)行優(yōu)先受償款分析、變現(xiàn)分析說明的，或已列明《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》， 28 但實(shí)質(zhì)并未進(jìn)行優(yōu)先受償款分析、變現(xiàn) 分析說明的； 四、估價(jià)分析測(cè)算過程嚴(yán)重質(zhì)量缺陷 估價(jià)技術(shù)路線 確定與估價(jià)方法選擇出現(xiàn) 錯(cuò)誤 的 ； 1估價(jià)結(jié)果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致的； 1估價(jià)方法運(yùn)用出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤，包括價(jià)格測(cè)算過程、計(jì)算公式選用、計(jì)算結(jié)果出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的； 1估價(jià)基本數(shù)據(jù)、 估價(jià)參數(shù)選取 錯(cuò)誤或 明顯偏離客觀實(shí)際 的 ； 五、估價(jià)結(jié)果表述與披露嚴(yán)重質(zhì)量缺陷 1致委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)結(jié)果不一致的； 1估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)限制條件與估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告內(nèi)容自相矛盾的； 1對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響且 存在一定不確定性的因素，未在估價(jià)假設(shè)和限制條件中說明或披露，且報(bào)告未就該因素對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響進(jìn)行說明的，或雖在估價(jià)假設(shè)和限制條件中說明或披露，但報(bào)告未就該因素對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響進(jìn)行說明的； 1估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期不符合有關(guān)規(guī)定的； 六、估價(jià)報(bào)告中屬于估價(jià)行業(yè)管理負(fù)責(zé)審查的嚴(yán)重質(zhì)量缺陷 1估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)執(zhí)業(yè)等級(jí)或期限不符合要求的； 1估價(jià)報(bào)告中無專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，或簽字的專職注冊(cè)估價(jià)師不足兩名，或簽字估價(jià)師超出注冊(cè)有效期，或冒用其他注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字的； 估價(jià)人員應(yīng)該回避而未 回避或違反其他職業(yè)道德行為出具估價(jià)報(bào)告的告； 2以個(gè)人、分支機(jī)構(gòu)名義和蓋分支機(jī)構(gòu)公章或蓋公司內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)、部門印章出具估價(jià)報(bào)告的。 技術(shù)報(bào)告重要 內(nèi)容缺失： 包括 實(shí)物狀況描述與分析 、 權(quán)益狀況描述與分析、區(qū)位狀況描述與分析 、市場(chǎng) 背景 分析、最高 最佳使用分析、估價(jià)方法 適用性分析、估價(jià)測(cè)算過程、估價(jià)結(jié)果確定 所出現(xiàn)的缺失。 2 缺少 法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄 的，扣 2分。缺少上述內(nèi)容之一的，扣 1分； (2)風(fēng)險(xiǎn)提示缺乏針對(duì)性的，扣 1～ 3分。 5 *風(fēng)險(xiǎn)提示 內(nèi)容完整，分析合 理，針對(duì)性強(qiáng)。 8 (1)未進(jìn)行 估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析 的，扣 8分 。未說明其中之一的，扣 1分。 3 *估價(jià)結(jié)果披露 披露完整。 2 *估價(jià)原則 列明謹(jǐn)慎原則。 9 小 計(jì) 36 16 表 16 抵押估價(jià)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) （ 20 分） 序號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo) 準(zhǔn) 分 扣分項(xiàng)目分值及說明 1 *估價(jià)假設(shè)和限 制條件 與實(shí)地查看日期不一致時(shí)，應(yīng)在假設(shè)限制條件中進(jìn)行說明。 8 公式應(yīng)用 與 計(jì)算 計(jì)算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)； 計(jì)算結(jié)果正確 。 2 年期修正 土地剩余使用年限確定 正確 ； 資本化率確定依據(jù)充分，符合法律法規(guī)要求；年期修正計(jì)算正確。 32 期日修正 期日修正 系數(shù)確定依據(jù)充分 ； 期日修正 測(cè)算過程 正確 3 (1)期日修正 系數(shù)確定依據(jù) 不充分 的 ，扣 1分； (2)期日修正計(jì)算 過程 錯(cuò)誤，扣 1分。 7 (1)宗地狀況界定不準(zhǔn)確 的 ，扣 1～ 3分； (2)修正因素針對(duì)性不強(qiáng) 的 ，扣 1～ 3分； (3)修正因素不完整 的 ，扣 1～ 3分。 2 (1)修正內(nèi)容依據(jù)不充分 的 ，扣 1～ 2分； (2)修正內(nèi)容不完整 的 ，扣 1～ 2分； (3)修正方法 不明確的 ，扣 1～ 2分。 11 小 計(jì) 36 15 表 15 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 評(píng)審 標(biāo)準(zhǔn) (36 分 ) 序 號(hào) 評(píng)審 內(nèi)容 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)分 扣分項(xiàng)目分值及說明 1 基準(zhǔn)地價(jià) 確 定 基準(zhǔn)地價(jià) 為現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)；地價(jià)內(nèi)涵明確，取值依據(jù)充分 。 10 公式應(yīng)用 與 計(jì)算 有必要的分析和過程；計(jì)算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。 9 購買 估價(jià)對(duì)象 稅 費(fèi) 稅費(fèi)構(gòu)成合理；稅費(fèi)比率依據(jù)充分。 2 (1)利潤率 取值 理由不充分的，扣 1分； (2)利潤率取值與估價(jià)對(duì)象 類型、 開發(fā)周期 長短 不 適應(yīng)的 ，扣 2分； 8 銷售稅金 稅金構(gòu)成合理；稅率確定合理。 2 (1)利率選擇不正確 的 ，扣 2分； (2)開發(fā)周期 、 計(jì) 息期限 確定 不合理 的 ，扣 1分。 2 (1)費(fèi)率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費(fèi)率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)費(fèi)率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費(fèi)率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)其他成本 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 的 ，扣 1～ 2分； (2)取值 依據(jù)不充分，扣 1分。 6 (1)建安工程費(fèi)取值 無 依據(jù) （現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或依據(jù) 不充分的 ,扣 1～ 3分； (2)建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況 （類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等） 不符 的 ， 扣 1～ 3分。 2 (1)未進(jìn)行變化趨勢(shì)分析的，扣 2分； (2)變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分 或不合理 的，扣～ 1分 。 6 (1)按市場(chǎng)法的，價(jià)格依據(jù) （可比實(shí)例、市場(chǎng)狀況） 不充分且分析不透徹的 ,扣 1～ 3分； (2)按收益法的，計(jì)算凈收益依據(jù)不充分且分析不透徹的 ,扣 1～ 3分； (3)開發(fā) 經(jīng)營 期、計(jì) 息期限取值不 合理 ,扣 1～2分 。 4 (1)開發(fā)方案不明確 的 ，扣 2分； (2)缺少 最高最佳使用分析 或 建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析， 扣 1～ 2分。 4 (1)計(jì)算公式選用正確， 無計(jì)算過程或計(jì)算過程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說明不準(zhǔn)確或未說明的，扣 2分； (3)估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計(jì)算過程中數(shù)字精確度不夠 或不 合理的，扣1分。 2 (1)稅 費(fèi) 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅 費(fèi) 率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。 2 (1)稅 金構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。 2 (1)費(fèi)率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費(fèi)率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)費(fèi)率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費(fèi)率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)其他成本 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 的 ，扣 1～ 2分； (2)取值 依據(jù)不充分，扣 1分。 6 (1)建安工程費(fèi)取值 無 依據(jù) （現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或依據(jù) 不充分的 ,扣 1～ 3分； (2)建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況 （類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等） 不符 的 ， 扣 1～ 3分。 3 折現(xiàn)率 構(gòu)成完整，利潤率、利息率取值客觀、合理，折現(xiàn)時(shí)間正確，理由充分。 趨勢(shì)預(yù)測(cè)及價(jià)格確定 分析透徹，確定合理。 2 估價(jià)對(duì)象 開發(fā)完成后 價(jià) 值 價(jià)格分析 價(jià)格依據(jù)充分，分析透徹；參照表 1－ 1(市場(chǎng)法 )、表 1－ 2(收益法 )的要求，確定開發(fā)完成后價(jià)值。 10 小 計(jì) 36 13 表 1— 4— 1 假設(shè)開發(fā) 法 （ DCF 法 ） 評(píng)審 標(biāo)準(zhǔn) (36 分 ) 序 號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo) 準(zhǔn) 分 扣分項(xiàng)目分值及說明 1 最高最佳 開發(fā)方案 開發(fā)方案 明確 、 符合 規(guī)劃條件 ；符合最高最佳使用要求。 2 (1)稅 金構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。 7 開發(fā)利潤 利 潤 率 選擇正確； 開發(fā)周期、計(jì)息 期限確定合理。 6 投資利息 利率 選擇正確； 開發(fā)周期、計(jì)息 期限確定合理。 5 銷售費(fèi)用 費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確 定依據(jù)充分。 4 管理費(fèi)用 費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確 定依據(jù)充分。 6 (1)土地開發(fā) 費(fèi)用 構(gòu) 成不 完整 的 ，扣 1～ 3分； (2)土地開發(fā)費(fèi)用 取值依據(jù)不充分的，扣 1～ 2分。 2 (1)稅 金構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。 9 小 計(jì) 36 12 表 1－ 3－ 3 成本法 (土地 )評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) (36 分 ) 序 號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo) 準(zhǔn) 分 扣分項(xiàng)目分值及說明 1 土 地 取 得 費(fèi) 用 市場(chǎng)購置土地取得 土地取得方式明晰；土地取得成本構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場(chǎng)情況；土地取得稅費(fèi)計(jì)算合理 14 (1)未說明 土地取得方式的，扣 1分； (2)成本內(nèi)容 構(gòu)成 不 合理 的 ，扣 1～ 6分 ； (3)成本取值 依據(jù)不充分 的 ，扣 1～ 5分； (4)土 地取得成本 市場(chǎng)狀況調(diào)整理由不充分的，扣1～ 3分； (4)土地取得稅費(fèi) 確定 不 正確的 ，扣 1分 。 4 (1)維護(hù)使用狀況沒描述 ， 直接給出成新率 的 ， 扣 2分； (2)維護(hù)使用狀況描述不全面 、不準(zhǔn)確 ，成新率確定 依據(jù)不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)稅 金構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。 5 開發(fā)利潤 利潤率水平客觀、合 理，理由充分。 4 投資利息 利率 選擇正確； 開發(fā)周期、計(jì)息 期限確定合理。 3 銷售費(fèi)用 費(fèi)率合理，依據(jù)充分。 2 管理費(fèi)用 費(fèi)率合理，依據(jù)充分。 2 (1)稅費(fèi)