【正文】 例如對于主體施工單位施工的各種管道井井蓋的標(biāo)高控制，由于沒有充分考慮后期綠化景觀施工的影響，造成所有井的井口偏低 .在后期景觀施工的覆土過程前，前后工序施工單位沒有進行工作。材料成本跟同行業(yè)企業(yè)比較也明顯偏高。于材料商的選擇各個項目公司各自為政，自主選擇材料供應(yīng)商。雖然事后進行了修補，但其負面影響已經(jīng)不可挽回。但由于其技術(shù)基礎(chǔ)差，在工期、質(zhì)量 各方面都沒有達到業(yè)主方的要求，并且由于其審圖能力和技術(shù)力量差，造成了兩次本可以避免的技術(shù)變更，第三章 富地集團房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀 12 造成業(yè)主方成本也上升。考慮經(jīng)濟因素業(yè)主方選擇它作為施工單位。天池雅筑項目的施工單位是掛靠在中鐵五局下的一個施工單位，中鐵五局具有國家特級施工資質(zhì)，無論技術(shù)力量還是施工質(zhì)量都是一家實力強勁的企業(yè)，但此施工單位卻技術(shù)力量薄弱，施工質(zhì)量粗糙，整體實力不強。 (2)招標(biāo)階段輕視施工單位及材料商的資質(zhì)富地集團沒有嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于招投標(biāo)法 的相關(guān)規(guī)定。以富地集團天池雅筑項目為例，前期的時間大部分用在申報由政府審批的手續(xù)上，在設(shè)計的時間上很緊，每個階段的設(shè)計都在兩周左右，對圖紙的優(yōu)化和細化都很不到位。 ”規(guī)劃設(shè)計工作管理很大程度上決定了工程 項目實施的成敗及能否高效率達到預(yù)期目標(biāo)，現(xiàn)行富地集團的規(guī)劃及設(shè)計方面，實際上遵循的是一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程。 :“良好的設(shè)計方案從來沒有像今天這樣重要，設(shè)計師提出的設(shè)計方案如果平淡無奇，在房地產(chǎn)市場日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場的認可。富地集團項目管理暴露出來的質(zhì)量問題在當(dāng)今地 產(chǎn)界帶有一定的共性。從歷史責(zé)任感上去認識質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)該更注重它的歷史使命。從國民經(jīng)濟角度來看，使用時間不長是驚人的浪費，現(xiàn)在中國住宅產(chǎn)品水平不高，有很多房子才建成十幾年就提出要進行舊城改造，這實際上是對社會和歷史的不負責(zé)。房子的壽命周期很長，在西方，許多歷經(jīng)幾千年、幾百年的房子仍在使用，中國也存在這樣的建筑 。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是要求通過加強教育和培訓(xùn)培養(yǎng)全體職員 (從高層決策人員到一線售樓人員 )的質(zhì)量主體意識，謀取全體員工對質(zhì)量的承諾，與此同時還要將質(zhì)量目標(biāo)層層分解到個人，從而形成質(zhì)量管理人人關(guān)心、人人有責(zé)、共同努力、全員參與的局面。 ③ 全員性。全面質(zhì)量管理認為產(chǎn)品質(zhì)量不是靠事后檢驗出來的，而是在事前產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中形成的，應(yīng)該對生產(chǎn)產(chǎn)品的全過程進行質(zhì)量管理。此外，全面質(zhì)量管理還要求房地產(chǎn)企業(yè)采用 多種方法和技術(shù)，包括科學(xué)的組織管理工作、各種專業(yè)技術(shù)、數(shù)理統(tǒng)計方法、成本分析、售后服務(wù)等來進行管理。工作質(zhì)量是產(chǎn)品質(zhì)量的保證，工作質(zhì)量直接影響產(chǎn)品質(zhì)量的形成。全面質(zhì)量管理主張發(fā)展雇員、供方和顧客之間的關(guān)系 (2) 全面質(zhì)量管理特點如下 : ① 內(nèi)容與方法的全面性。廣泛采用團隊形式作為授權(quán)的載體，依靠 團隊發(fā)現(xiàn)和解決問題，并盡量接近顧客。 TQM采用統(tǒng)計技術(shù)度量組織作業(yè)中每個關(guān)鍵變量，然后與標(biāo)準(zhǔn)和基準(zhǔn)進行比較以發(fā)現(xiàn)問題，追蹤問題的根源，消除產(chǎn)生問題的原因。 ③ 改進組織中每項工作的質(zhì)量。 ② 堅持不斷地改進。 (1) 全面質(zhì)量管理的內(nèi)涵包含 : ① 強烈地關(guān)注顧客。 全面質(zhì)量管理是 20世紀(jì) 50年代末由費根堡姆首先提出來的一種管理理論，他給全面質(zhì)量管理所下的定義如下 :“為了能夠在經(jīng)濟的水平上，并考慮到充分滿足顧客要求的條件下進行市場研究、設(shè)計、制造和售后服務(wù)，把企業(yè)內(nèi)各部門的研制質(zhì)量，維持質(zhì)量和提高質(zhì)量的活動構(gòu)成為一體的一種有效的體系 ”。參考美國、香港的地產(chǎn)發(fā)展過程，中國地產(chǎn)企業(yè)早晚要面臨一場優(yōu)勝劣汰的重新洗牌。境內(nèi)如和黃、新鴻基等香港地產(chǎn)巨頭，境外企業(yè)如新加坡凱德置地等地產(chǎn)企業(yè)在 90年代就進入中國地產(chǎn)市場。對工程質(zhì)量的重視必然存在一個發(fā)展過程，目前政府已有相關(guān)的法規(guī)、條例，而行業(yè)內(nèi)也針對一些問題在進行研討。從中國住宅發(fā)展史看，計劃經(jīng)濟下國家是建設(shè)主體，也是質(zhì)量監(jiān)督主體，有一整套的政府監(jiān)督機制。市場發(fā)展程度高，企業(yè)面臨的競爭也會比較激烈，對質(zhì)量的要求就比較高。中國房地產(chǎn)市場最初是計劃經(jīng)濟下的市場，逐步演升到 全方位競爭狀態(tài)。 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理 我國的工程質(zhì)量管理的發(fā)展?fàn)顩r可從兩個緯度來看。 ④ 做好項目有關(guān)資料的接收與管理工作。 ② 組織有關(guān)方面對施工單位擬交付的工程進行竣工驗收和工程決算。 ⑩ 督促設(shè)備制造商按合同要求及時提供質(zhì)量合格的設(shè)備，組織運到現(xiàn)場。 ⑧ 協(xié)調(diào)處理施工現(xiàn)場周圍地下管線和鄰近建筑物、構(gòu)筑物，以及有關(guān)文物、古樹等的保護工作，并承擔(dān)相應(yīng)費用。 ⑥ 確定水準(zhǔn)點和坐標(biāo)控制點，以書面形式交給承包方，并進行現(xiàn)場交驗。 ④ 向承包方提供施工場地的工程地質(zhì)和地下管線等資料，保證數(shù)據(jù)真實。 ② 協(xié)商解決施工所需的水、電、電訊線路等必備的 條件。 (3) 項目實施階段的主要任務(wù) 在項目實施階段業(yè)主的主要工作是按合同規(guī)定為項目順利實施提供必要的條件，在實施過程中督促檢查并協(xié)調(diào)有關(guān)各方的工作，定期對項目進展情況進行研究分析。 第二章 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理概述 8 ⑥ 按有關(guān)規(guī)定為設(shè)計人員在施工現(xiàn)場工作提供必要的生活與物質(zhì)保障。 ④ 組織落實項目建設(shè)用地，辦理土地征用、拆遷補償及施工場她的平整等工作。 ② 明確勘察設(shè)計的范圍和設(shè)計深度，選擇有信譽和合格資質(zhì)的勘察設(shè)計單位進行勘察、設(shè)計，簽訂合同，進行合同管理。 ④ 根據(jù)項目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容和國家有關(guān)規(guī)定對項目進行決策或報請有關(guān)部門批準(zhǔn)。擇優(yōu)聘請有資質(zhì)、信譽好的專業(yè)咨詢機構(gòu)對企業(yè)或行業(yè)、地區(qū)等進行深入分析，擬定發(fā)展戰(zhàn)略或規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上對項目的建設(shè)規(guī)模、工程技術(shù)方案等進行研究、比較，根據(jù)需要進行項目財務(wù)評價、社會評價、國民經(jīng)濟評價和風(fēng)險評價，編制項目建議書和可行性研究報告，為科學(xué)決策提供科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)項目管理是從開發(fā)商的角度對項目進行全面全過程的管理，從前期概念階段到后期物業(yè)管理階段考慮項目的進度、質(zhì)量和成本控制，以達到開發(fā)商預(yù)期的目標(biāo)，比如獲得最大的利潤 房地產(chǎn)項目管理的過程 (1) 項目決策階段的主要任務(wù) 業(yè)主在工程項目 決策階段的主要工作任務(wù)是圍繞著項目策劃、項目建議書、項目可行性研究及相關(guān)的報批工作開展項目的管理，主要有 : ① 對投資方向和內(nèi)容作初步構(gòu)想。施工項目管理嚴(yán)格意義上講，只是房地產(chǎn)項目管理中的實施階段的工作。 房地產(chǎn)項目管理對象是房地產(chǎn)項目，它不同于施工項目和設(shè)計項目。房地產(chǎn)項目的管理者不僅要對項目進行投資，對施工進行監(jiān)督， 還要考慮項目的后期銷售，甚至是物業(yè)管理的前期介入。 ③ 保證 工程項目建成后在項目功能與質(zhì)量上達到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 不同的工程建設(shè)項目都有其各自的功能和質(zhì)量要求，這是保證工程項目在運營期內(nèi)安全和高質(zhì)量運行，實現(xiàn)項目建設(shè)目標(biāo)與業(yè)主的投資目標(biāo)的基本前提，因此也是業(yè)主對工程項目進行管理的重要目的。 ② 努力使工程項目投資控制在預(yù)定或可接受的范圍之內(nèi) 工程項目建設(shè)通常需要較長的時間和較大的投入，加上建設(shè)過程中不確定的因素很多，如果控制不好費用，很容易突破原來的預(yù)算計劃。從項目的開始到項目的完成，通過項目策劃 (PP)和項目控制 (PC)以達到項目的費用目標(biāo) (投資、成本目標(biāo) )、質(zhì)量目標(biāo) 和進度目標(biāo)。涉及相關(guān)的規(guī)劃、土地、環(huán)保、城建、消防等政府部門及銀行、設(shè)計院、勘察院、施工單位、材料商、監(jiān)理單位等各相關(guān)企業(yè)。整體功能強及協(xié)作性強。建設(shè)周期長 。生產(chǎn)的流動性 。房地產(chǎn)開發(fā)項目是在一個總體設(shè)計及總概算范圍內(nèi)，由一個或者若干個互有聯(lián)系的單項工程組成，建設(shè)中實行統(tǒng)一核算，統(tǒng)一管理的投資建設(shè)工程。第二章 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理概述 6 第二章 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理概述 美國學(xué)者羅伯特威索基提出 :項目是一系列獨特的、復(fù)雜的并相互關(guān)聯(lián)的活動，這些活動有著一個明確目 標(biāo)或目的并且必需在特定的時間、預(yù)算內(nèi)，依據(jù)規(guī)范完成。 第六章 結(jié)論。本章講解了項目規(guī)劃設(shè)計階段、工程招標(biāo)階段、工程實施階段、工程收尾階段的質(zhì)量管理。本章講解了富地集團管理現(xiàn)狀及問題分析，對國內(nèi)三盛宏業(yè)集團、萬科集團進行分析和國外美國 Pulte Homes 房地產(chǎn)管理的先進經(jīng)驗 進行分析，并歸納總結(jié)。 第二章 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理概述。 第一章 緒論 5 研究的方法及內(nèi)容 本研究在積極引進和消化國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)的現(xiàn)代項目質(zhì)量管理理論的研究和實踐成果，結(jié)合富地公司的項目質(zhì)量管理現(xiàn)狀，分析項目質(zhì)量管理的理念和方法，用以 解決項目質(zhì)量管理的具體問題，以及為提高企業(yè)項目管理水平和企業(yè)競爭力提出了改進意見及建議，并為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商質(zhì)量提供管理的理論體系。 黃衛(wèi)平 (2021)[15]提出，針對房地產(chǎn)業(yè)的工程項目管理與投資控制問題，從項目投資階段、設(shè)計階段、實施階段、竣工審計等各環(huán)節(jié)進行了分析，并提出了相關(guān)的應(yīng)對措施，以提高經(jīng)濟效益，促使房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。 黃禹康 (2021)[13]認為，房地產(chǎn)實行項目化管理，建立完善的項目管理體系，項目管理作為一種現(xiàn)代管理新理念、新方法，適應(yīng)我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段所處的行業(yè)特性以及房地產(chǎn)自身所要求的企業(yè)管理的改進與創(chuàng)新，引入項目化管理技術(shù)應(yīng)該是一種低成本的管理技術(shù)或管理模式變革，可以作為我國房地產(chǎn)現(xiàn)有管理手段的有益 補充和管理創(chuàng)新，可以成為房地產(chǎn)在激烈的市場競爭形勢下快速提升其競爭力的重要手段。減少投資；在確保安全、質(zhì)量的前提下，做好工程進度總目標(biāo)的控制強化合同管理的主導(dǎo)作用。由總公司擬定總體實施目標(biāo)和具體要求，項目部根據(jù)總體目標(biāo)制定具體的實施計劃，在項目的實施過程中充分發(fā)揮項目部的主觀能動作用和積極性，整個過程從設(shè)計委托開始，直到工程竣工驗收交付使用為止。 譚術(shù)魁 (2021)[10]認為，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個由許多子項、分項和工程活動所構(gòu)成，而且是一個完整的工作過程 (包括預(yù)測、決策、計劃、控制、反饋等 )，是項目全部管理任務(wù) (如工期、費用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等 )的結(jié)合體，作為一個完整的項目管理體系應(yīng)將各項目的各職能工作、各參與單位、各階段、各項目融合成一個完整有序的整體。通過決策、計劃、組織、協(xié)調(diào)合監(jiān)督等職能，對開發(fā)項目進行主導(dǎo)和控制。 許元龍、徐帆 (2021)[7]認為，實現(xiàn)項目目標(biāo)是項目管理主要任務(wù)與前提，俗稱投資、質(zhì)量和進度三大目標(biāo)控制，而這三者不可能同時實現(xiàn)，因為三大目標(biāo)之間存在著矛盾與統(tǒng)一的雙重屬性。因此，在 1991年，建設(shè)部把項目管理的試點工作轉(zhuǎn)變?yōu)槿袠I(yè)推進的綜合改革，在全國范圍內(nèi)推廣項目管理。 1982年，我國在魯布格水電站引水導(dǎo)流工程中首次進行了項目管理實踐。例如 60年代研制第一代戰(zhàn)略導(dǎo)彈武器系統(tǒng)時應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù) (PERT)、規(guī)劃計劃預(yù)算系統(tǒng)(PPBS)等 項目管理技術(shù)，并結(jié)合我國實際建立了一套組織管理理論。進入現(xiàn)代，在上世紀(jì) 60年代初，科學(xué)家錢學(xué)森、華羅庚等人致力于推廣一些項目管理的理論和方法，十分重視重大科技工程的項目管理。 KK奇特克勒 (2021)1[6]認為，建設(shè)項目過程中計劃、進度和控制的項目管理技術(shù)是與專業(yè)知識領(lǐng)域相關(guān)的工具和手段，通過運用這些知識提高績效存在 著廣泛的空間，進而在特定的范圍、質(zhì)量、時間和成本內(nèi)，提供獨特的設(shè)施、產(chǎn)品和服務(wù)。常見的措施有：一是實行設(shè)計簽認制度，它規(guī)定承包商施工時，如購買某些材料和儀器設(shè)備，以及制定水泥配方等，必須提前 1個月將樣本樣品送到設(shè)計公司，經(jīng)設(shè)計公司簽字蓋章后才能采購或進行下一步施工。同時要求施工單位嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，監(jiān)督部門嚴(yán)格按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)進行施工監(jiān)督和驗收，以確保工程質(zhì)量。聯(lián)邦建筑技術(shù)研究院、聯(lián)邦材料試驗局等研究機構(gòu)和部門，組成了較完整的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)化工作體系，使工程建設(shè)方面標(biāo)準(zhǔn)不斷趨于完善。這個局實際上是材料、構(gòu)件等方面研究成果的質(zhì)量把關(guān)單位。聯(lián)邦政府還設(shè)立了聯(lián)邦材料試 驗局，主要負責(zé)對各單位的建材、配件和構(gòu)件提供試驗、檢驗說明。 德意志標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會是德國各種標(biāo)準(zhǔn)的主管部門，是代表聯(lián)邦政府管理全國標(biāo)準(zhǔn)化工作的唯一機構(gòu)。全面質(zhì)量管理強調(diào)對產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生、形成和實現(xiàn)的各階段過程的控制，重視有計劃的、持續(xù)的質(zhì)量改進，即研究設(shè)計、生 產(chǎn)制造、售后服務(wù)等系列環(huán)節(jié)進行系統(tǒng)化管理，將不合格產(chǎn)品消滅在形成過程中。 因此，質(zhì)量控制的重點應(yīng)放在設(shè)計階段，從而將質(zhì)量控制從制造階段進一步提前到設(shè)計階段。 70年代，田口玄一博士提出田口質(zhì)量理論，它包括離線質(zhì)量工程學(xué)。隨著學(xué)術(shù)研究的發(fā)展，項目管理的理論和方法也出現(xiàn)不斷向縱深進展和外延開拓的發(fā)展態(tài) 勢，并取得了諸多成果。 總體上說，項目管理的研究和應(yīng)用主要集中在美國等西方發(fā)達國家，前蘇聯(lián)和東歐國家的某些方法也引起人們的重視。美國項目管理協(xié)會從 1976年開始進行將項目管理的通用管理上升為 “標(biāo)準(zhǔn) ”的工作。以后的 80年代，從工程項目管理實踐的基礎(chǔ)上總結(jié)提高的理論性著作開始出版。上世紀(jì) 50年代，各種學(xué)科的科學(xué)家第一章 緒論 2 從不同角度開發(fā)了許多理論方法，其中 “計劃評審技術(shù) (PERT)的出現(xiàn)被認為是現(xiàn)代項目管理的起點。 國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀 國外項目質(zhì)量管理研究現(xiàn)狀 上個世紀(jì) 20年代，在當(dāng)時科學(xué)管理和經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域取得成就的基礎(chǔ)上，項目計劃管理方法和經(jīng)濟分析方法有了一定的進展。目前已經(jīng)有很多關(guān)于項目質(zhì)量管理的研究成果，積累了一定的質(zhì)量管理經(jīng)驗，但由于資金、人員、地域等條件的限制，這些研究成果往往在房地產(chǎn)項目中不具有普遍適用性，對于我國房地產(chǎn)項目，依然缺乏具有可操作性的質(zhì)量管理經(jīng)驗?？梢?，房地產(chǎn)項目的質(zhì)量管理是房地產(chǎn)市場的一個重要的方面。房地產(chǎn)項目的參與單位包括政府部門、開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單