【正文】 (3) 工程實施階段缺乏全面質(zhì)量管理 ① 重視事后整改，輕視事中及事前控制 富地集團在工程實施管理中，沒有事先質(zhì)量控制的意識和概念，只是在施工單位施工完后才能發(fā)現(xiàn)問題，做事后補救，造成成本的增加和工期的影響。由于主體階段的工程款都是施工單位墊付，導(dǎo)致協(xié)調(diào)成本增加，施工單位經(jīng)常不配合業(yè)主方人員對其質(zhì)量和現(xiàn)場安全文明施工情況進行的批評和指導(dǎo)，并經(jīng)常額外要求本屬合同內(nèi)工作內(nèi) 容的工程量簽證，給業(yè)主方的工作帶來一定的麻煩。在整個施工過程中該施工單位施工質(zhì)量粗糙，技術(shù)力量薄弱，業(yè)主方與監(jiān)理公司投入了大量的精力幫助其完成工作。在施工單位選擇方面存在明顯的重價格、輕資質(zhì)的問題。規(guī)劃設(shè)計階段業(yè)主方的參與和管理缺乏深度和精度，沒有對設(shè)計進行有效優(yōu)化。按項目生命周期，項目的質(zhì)量管理從規(guī)劃及設(shè)計階段、招標階段、工程實施階段、工程收尾階段管理四個方面進行分析，富地集團質(zhì)量管理存在以下問題 : (1)規(guī)劃、設(shè)計方案欠缺優(yōu)化 美國學者邁克 歐洲很多國家沒有多少新建筑，花在建造新房上的費用是微乎其微的。 房地產(chǎn)項目管理的重要性還在于房屋的使用壽命。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，也就是不僅要抓好建筑施工階段 (含房屋的預(yù)售工作 )的質(zhì)量管理工作，還要做好前期準備階段 (包括項目決策與策劃、各種行政申請和審批、設(shè)計和施工的招標等 )、房屋銷售階段以及售后服務(wù)階段等影響房地產(chǎn)項目開發(fā)整體質(zhì)量的各階段的質(zhì)量管理工作。于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是要強化工作質(zhì)量對產(chǎn)品質(zhì)量重要性的認識，在緊抓開發(fā)項目質(zhì)量的同時，還要注意和不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中各項工作的質(zhì)量。全面質(zhì)量管理的成功決定于對顧客需求的變化做出迅速而持續(xù)的反映 。這種質(zhì)量不僅與最終產(chǎn)品有關(guān)，而且與生產(chǎn)產(chǎn)品的全部過程以及服務(wù)等均有關(guān)系 . ④ 精確地度量。顧客的含義不僅 包括外部購買組織產(chǎn)品和服務(wù)的人，也包括內(nèi)部顧客，他們向組織中的其他人提供服務(wù)并與之發(fā)生相互作用。面對這種情況，作為房地產(chǎn)企業(yè)如何提高項目管理水平，提高產(chǎn)品的質(zhì)量，從而提高企業(yè)品牌度和美譽度成了企業(yè)竟爭力的關(guān)鍵，甚至是大浪淘沙后能否存 活的所在。 隨著中國市場經(jīng)濟的發(fā)展，一些外資大牌地 產(chǎn)企業(yè)己經(jīng)陸續(xù)進入中國地產(chǎn)市場的競爭。二是時間緯度。一是跟市場競爭有關(guān)。 ③ 辦理工程移交手續(xù)。 ⑨ 聘請監(jiān)理機構(gòu)，督促監(jiān)理工程師及時到位，履行職責。 ⑤ 協(xié)調(diào)設(shè)計與施工、監(jiān)理與施工等方面的關(guān)系，組織承包方和咨詢設(shè)計單位進行圖紙會審和設(shè)計交底。主要有 : ① 辦理需由業(yè)主出面的項目批準手續(xù)，如 :施工許可證以及施工過程中可能損壞道路、管線、電力、通訊等公共設(shè)施取得法律、法規(guī)規(guī)定的申請批準手續(xù)等。 ⑤ 組織開展設(shè)備采購與工程施工招標及評標等工作，擇優(yōu)選定合格 的承包商，簽訂合同。 (2) 項目準備階段的主要任務(wù) ① 取得項目選址、資源利用、環(huán)境保護等方面的批準文件，原料、燃料、水、電、運輸?shù)确矫娴膮f(xié)議文件。 ② 選擇好咨詢機構(gòu)。房地產(chǎn)項目包括項目的概念階段、設(shè)計階段、實施階段、收尾階段、銷售階段和物業(yè)管理的前期介入階段。 (2) 房地產(chǎn)項目管理與其他項目管理的區(qū)別 : 第二章 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理概述 7 ① 項目管理的實施者不同房地 產(chǎn) 項 目管理的實施者是房地產(chǎn)開發(fā)公司，與施工單位項目管理和政府性工程項目管理的實施者不同。 (1) 房地產(chǎn)項日管理具有如下特征 : ① 實現(xiàn)投資者的投資目標和期望 投資者將資金投入到一個有科學依據(jù)、有投資前景的工程項目中，項目業(yè)主就應(yīng)保證工程項目按預(yù)定計劃建成和投入使用，這是業(yè)主實現(xiàn)投資收益的重要前提，也是工程項目的業(yè)主對工程項目管理的目的之一。 房地 產(chǎn) 項 目是一個過程，同時房地產(chǎn)項目也是一個復(fù)雜的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，從項目策劃、編制建議書開始到可行報告、規(guī)劃方案、初步設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工、竣工驗收、物業(yè)移交等一系列的工作。生產(chǎn)的露天性 。房地產(chǎn)開發(fā)項目是指為達到預(yù)期的目標，投入一定的資本，在一定的約束條件下，經(jīng)過決策與實施的必要程序從而形成固定資產(chǎn)的一次性事業(yè)。 第五章 建立質(zhì)量管理保證體系，形成組織保障、技術(shù)保障、制度保障、文化保障、優(yōu)化外包一系列體系，形成房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展特色。房地產(chǎn)項目管理的特征 、房地產(chǎn)項目管理的過程以及房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理 第三章 富地集團房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀。對 項目特點進行管理主要體現(xiàn)在 3方面，即： (1)進行優(yōu)化組合即對投入項目進行適當搭配以協(xié)調(diào)地發(fā)揮作用； (2)進行動態(tài)管理，作為優(yōu)化配置和優(yōu)化組合的重要手段，其基本內(nèi)容是按照項目的內(nèi)在規(guī)律，有效地計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制各要素，使之在項目運營中合理流動，在動態(tài)中尋求平衡； (3)合理高效地利用資源，從而實現(xiàn)提高項目管理綜合效益，促進整體優(yōu)化的目的。 王楚洲 (2021)[12]認為，房地產(chǎn)的項目管理就是運用項目管理的理論、模式和方法對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進行全過程和全方位的計劃、控制和協(xié)調(diào)，從而保證房地產(chǎn)項目達到既定的質(zhì)量標準、費用濺本 )標準和進度標準等目標，并實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供按合同標準的房地產(chǎn)產(chǎn)品和相應(yīng)服務(wù)。 王建 (2021)[11]提出，模擬項目管理辦 法，虛擬總公司為業(yè)主，由專業(yè)技術(shù)人員組成的工程項目部為項目具體實施單位，進行內(nèi)部項目管理試點。 潘蜀健 (2021)81認為，房地產(chǎn)開發(fā)的控制，就是對房地產(chǎn)開發(fā)的的全過程進行有效管理，開發(fā)商通過對各種各樣的組織機構(gòu)，從不同的角度進行引導(dǎo)和控制。這是我國第一次運用項目管理方式進行項目實施與建設(shè)，并且在實際的應(yīng)用中取得了比較令人滿意的成果，為今后項目管理的推廣與方展提供了實踐基礎(chǔ)。從那時起，我國就開始在某些國防科研部門有計劃的引入了大型科技項目的管理理論和方法。實行設(shè)計簽認制度有利于分清設(shè)訪和施工責任，保證施工與設(shè)計相符從 而達到提高工程施工質(zhì)量的目的；二是采取單價預(yù)定措施，招標文件中專門將現(xiàn)在沒有，但將來有可能發(fā)生的設(shè)計變更和簽證所包含的項目列出清單，每一項給一個很小的量，列明項目的單價，要求投標者將這部分的造價列人總投標價中，如實際不發(fā)生，這部分價款也不收回，如若發(fā)生變更或簽證，則只能按此單價計算增加工程造價，這樣可以避免雙方將來可能在這方面發(fā)生糾紛，造成投資失控和影響工程進度。德國政府還公布了有關(guān)建筑結(jié)構(gòu)、給排水、消防工程、安全與技術(shù)、質(zhì)量保證、建筑施工等方面的驗收規(guī)范共 10余類 90余種，對于有關(guān)建筑材料、構(gòu)件、結(jié)構(gòu)部位進行質(zhì)量監(jiān)督檢查均作了規(guī)定。進行新工藝、新材料、新結(jié)構(gòu)性能及防火、化學等方面的安全技術(shù)研究工作。全面質(zhì)量管理不僅利用數(shù)理統(tǒng)計方法，而且結(jié)合專業(yè)技術(shù)、經(jīng)營管理方一法和人員教育培訓等，建立一整套質(zhì)量管理方法體系，使之更有針對性地進行質(zhì)量管理。田博士認為，產(chǎn)品質(zhì)量首先是設(shè)計出來的，其次才是制造出來的。近些年來，項目管理在各個國家得到廣泛重視和推廣。如 1983年美國出版了由 30多位教授專家和高級管理人員撰寫的《項目管理手冊》。 1936年，美國在控制洪水的水利工程中推出了工程項目管理學中的 “效益與費用比 ”的基本準則。 研究的意義 目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展時期，由于金融危機的爆發(fā)， 房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴峻考驗，管理不善的企業(yè)將面臨被淘汰的命運，而優(yōu)秀企業(yè)將順利渡過這次危機，而質(zhì)量管理將是這些企業(yè)的主要管理手段之一。房地產(chǎn)項目管理涉及投資管理、組織管理、進度管理、質(zhì)量管理等方面。在此期間，伴隨著我國對外開放的深入，國營企業(yè)、民營企業(yè)、三資企業(yè)的發(fā)展，各種項目管理導(dǎo)論、方法和技術(shù)在我國得到應(yīng)用和廣泛傳播。s planning and design, tendering, construction process, guarding the four stages of the whole process of project quality management. Proposed in the project planning stage to the professional management, developers have their own dedicated team of building products to optimize the project. Tender stage of the project, developers should take quality first, price second, the concept of choice of construction and material suppliers. Construction phase in the process prior to the control of the main things in control and after control, supplemented by the concept of quality control. Quality control in the late stages of the project to the quality of experience for project summary and analysis, customeroriented professional customer service system, and the establishment of quality assurance system. This case study by real estate developers, project quality management methods, models, project developers to enhance the quality of management is the purpose of this study. Keywords: real estate developers。 本文通過實例分析房地產(chǎn)開發(fā)商項目質(zhì)量管理的方法、模式，借以提高開發(fā)商的項目質(zhì)量管理水平是本文研究的目的。提出在項目規(guī)劃階段要進行專業(yè)化管理，開發(fā)商要有自己的建筑產(chǎn)品研究小組專職對項目優(yōu)化。房 地產(chǎn)企業(yè)是典型的驅(qū)動型企業(yè)，房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理已成為房地產(chǎn)項目管理的主要內(nèi)容。K威索基 (Wysocki, R, K)，拉德 第六章 結(jié)論。本章講解了富地集團管理現(xiàn)狀及問題分析，對國內(nèi)三盛宏業(yè)集團、萬科集團進行分析和國外美國 Pulte Homes 房地產(chǎn)管理的先 進經(jīng)驗進行分析，并歸納總結(jié)。 三 、 研究的內(nèi)容與方法 本研究在積極引進和消化國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)的現(xiàn)代項目質(zhì)量管理理論的研究和實踐成果，結(jié)合富地公司的項目質(zhì)量管理現(xiàn)狀，分析項目質(zhì)量管理的理念和方法 ，用以解決項目質(zhì)量管理的具體問題，以及為提高企業(yè)項目管理水平和企業(yè)競爭力提出了改進意見及建議，并為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商質(zhì)量提供管理的理論體系。實行設(shè)計簽認制度有利于分清設(shè)訪和施工責任，保證施工與設(shè)計相符從而達到提高工程施工質(zhì)量的目的；二是采取單價預(yù)定措施 . KK奇特克勒 (2021)1[6]認為，建設(shè)項目過程中計劃、進度和控制的項目管理技術(shù)是與專業(yè)知識領(lǐng)域相關(guān)的工具和手段，通過運用這些知識提高績效存在著廣泛的空間，進而在特定的范圍、質(zhì)量、時間和成本內(nèi)，提供獨特的設(shè)施、產(chǎn)品和服務(wù)。 德國政府公布了有關(guān)建筑結(jié)構(gòu)、給排水、消防工程、安全與技術(shù)、質(zhì)量保證、建筑施工等方面的驗收規(guī)范共 10余類 90余種，對于有關(guān)建筑材料、構(gòu)件、結(jié)構(gòu)部位進行質(zhì)量監(jiān)督檢查均作了規(guī)定。 二、國內(nèi)外項目質(zhì)量管理研究現(xiàn)狀 （ 1）國外研究現(xiàn)狀 1961年菲根堡姆提出全面質(zhì)量管理理論，將質(zhì)量控制擴展到產(chǎn)品壽命循環(huán)的全程，強調(diào)全體員工都參與質(zhì)量控制。可見，房地產(chǎn)項目的質(zhì)量管理是房地產(chǎn)市場的一個重要的方面。 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理包含房地產(chǎn)開發(fā)整個過程，按照時間過程劃分包括決策階段、設(shè)計階段、施工階段、租售階段等。 附： 設(shè) 計 進 度 計 劃 表 序 號 起止日期 計 劃 完 成 內(nèi) 容 實 際 完 成 情 況 檢查日期 檢查人簽名 1 2021/07/02—2021/07/16 閱讀相 關(guān)文獻并擬題 2 2021/07/16——2021/07/24 寫論文開題報告 3 2021/07/24——2021/08/06 閱讀文獻準備寫目錄摘要等 4 2021/08/06——2021/08/31 準備材料寫正文 5 2021/08/31——2021/09/05 讓老師批改并修改 6 2021/09/05——2021/09/15 論文修改中 7 2021/09/15——2021/09/20 繼續(xù)修改并準備答辯 8 2021/09/20——2021/09/24 畢業(yè)答辯 指導(dǎo)教師批準，并簽名： 年 月 日 天津大學高等教育自學考試本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）開題報告 課題名稱 房地產(chǎn)企業(yè)項目質(zhì)量管理的研究 學院名稱 天津大學成人教育學院 專業(yè)名稱 項目管理 學生姓名 趙亞雯 指導(dǎo)教師 羅 延生 一、課題的背景與意義 （ 1）研究的背景 改革開放以來，我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，社會主義市場經(jīng)濟體制逐漸完善，企業(yè)成為市場競爭的主體，市場競爭日益激烈經(jīng)濟效益成為衡量企業(yè)管理水平的重要指標。 本章講解了項目規(guī)劃設(shè)計