【正文】 2缺少法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄的，扣2分。(2)風(fēng)險(xiǎn)提示說明不具體或者缺乏針對(duì)性的，扣1～3分。6（1）風(fēng)險(xiǎn)提示的內(nèi)容包括：①關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說明；②評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明；③估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；④抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；⑤合理使用評(píng)估價(jià)值；⑥定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估等。(6)變現(xiàn)能力分析缺乏針對(duì)性的，扣1～4分。(4)缺少變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短的，扣1分。(2)缺少抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析的，扣1～3分。4*估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析內(nèi)容完整，分析合理，依據(jù)充分，針對(duì)性強(qiáng)。2包括假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款以及抵押價(jià)值。1未說明遵循謹(jǐn)慎原則的，扣1分。1估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期不一致時(shí)，未在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)說明的，扣1分。(3)計(jì)算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，～1分。4(1)計(jì)算公式選用正確，但無計(jì)算過程或者計(jì)算過程不清晰的，扣3分。(3)年期修正過程計(jì)算錯(cuò)誤的，扣1分。3(1)土地剩余使用年限確定依據(jù)不充分的，扣1分。(2)容積率修正過程計(jì)算錯(cuò)誤的，扣1分。6容積率修正容積率修正系數(shù)確定依據(jù)充分；容積率修正測(cè)算過程正確。3(1)期日修正系數(shù)確定依據(jù)不充分的，扣1分。(2)修正過程計(jì)算錯(cuò)誤，扣1～3分。4宗地修正系數(shù)修正系數(shù)選取客觀、合理，符合法律法規(guī)要求；修正計(jì)算正確。(2)修正因素針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1～3分。3宗地因素條件說明宗地狀況界定準(zhǔn)確；修正因素針對(duì)性強(qiáng)、完整，符合宗地特點(diǎn)。(2)修正內(nèi)容不完整的，扣1～2分。2宗地修正內(nèi)容介紹修正內(nèi)容完整、真實(shí)；修正方法明確。5(1)地價(jià)內(nèi)涵未說明的，扣3分。(3)計(jì)算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，～1分。4(1)計(jì)算公式選用正確，但無計(jì)算過程或者計(jì)算過程不清晰的，扣3分。(3)利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類型、開發(fā)周期長(zhǎng)短不適應(yīng)的，扣2分。2(1)利潤(rùn)率內(nèi)涵不清楚的，扣1分。(2)稅率、費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。8銷售稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成明確、合理；稅率、費(fèi)率確定正確。3(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。6銷售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成完整；費(fèi)率選取合理，依據(jù)充分；費(fèi)用計(jì)算正確。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)取值依據(jù)不充分，扣1分。其他成本依據(jù)充分，客觀合理。6(1)建安工程費(fèi)取值無依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或者依據(jù)不充分的，扣1～3分。(2)稅費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。3取得稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成明確、合理；稅費(fèi)比率依據(jù)充分。(2)采用市場(chǎng)法求取的，價(jià)格依據(jù)（可比實(shí)例、市場(chǎng)狀況）不充分且分析不透徹的，扣1～4分。2開發(fā)完成后價(jià)值采用市場(chǎng)法、收益法等科學(xué)方法求取。(2)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案不具體的（如建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、可銷售或者經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與規(guī)模），～2分。10小 計(jì)36表142 假設(shè)開發(fā)法（傳統(tǒng)方法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說明1開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案明確，符合規(guī)劃條件，符合最高最佳利用要求。(3)計(jì)算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，～1分。5(1)計(jì)算公式選用正確，但無計(jì)算過程或者計(jì)算過程不清晰的，扣3分。(2)折現(xiàn)率取值依據(jù)不充分的，扣2分。8折現(xiàn)率構(gòu)成完整，利潤(rùn)率、利息率取值客觀、合理，折現(xiàn)時(shí)間正確，理由充分。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確的，扣1分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。6銷售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成完整；費(fèi)率選取合理，依據(jù)充分；費(fèi)用計(jì)算正確。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)取值依據(jù)不充分的，扣1分。其他成本依據(jù)充分，客觀合理。6(1)建安工程費(fèi)取值無依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或者依據(jù)不充分的，扣1～3分。(2)稅費(fèi)比率不符合規(guī)定的，扣2分。3取得稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成明確、合理；稅費(fèi)比率依據(jù)充分。(4)未進(jìn)行變化趨勢(shì)分析的，扣2分。(2)采用市場(chǎng)法求取的，價(jià)格依據(jù)（可比實(shí)例、市場(chǎng)狀況）不充分且分析不透徹的，扣1～4分。2開發(fā)完成后價(jià)值采用市場(chǎng)法、收益法等科學(xué)方法求取，進(jìn)行有依據(jù)的預(yù)測(cè)和分析。(2)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案不具體的（如建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、可銷售或者經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與規(guī)模），～2分。10小 計(jì)36表141 假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說明1開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案明確，符合規(guī)劃條件，符合最高最佳利用要求。(2)選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明的，扣2分。9公式應(yīng)用與計(jì)算有必要的分析和過程；計(jì)算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。(2)利潤(rùn)率取值理由不充分的，扣1分。8開發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)率內(nèi)涵清楚，水平客觀、合理，理由充分。2(1)稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確的，扣1分。(2)開發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣1分。6投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、計(jì)息期限確定合理。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。4管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。(2)土地開發(fā)費(fèi)用取值依據(jù)不充分的，扣1～2分。3土地開發(fā)費(fèi)開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成完整，依據(jù)充分；取值客觀合理，土地開發(fā)周期確定合理。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確的，扣1分。(4)土地取得成本市場(chǎng)狀況調(diào)整理由不充分的，扣1～3分。(2)成本內(nèi)容構(gòu)成不合理的，扣1～6分。小 計(jì)36表133 成本法（土地）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說明1土地取得費(fèi)用市場(chǎng)購(gòu)置土地取得土地取得方式明晰；土地取得成本構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場(chǎng)情況。(2)選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明的，扣2分。8公式應(yīng)用與計(jì)算有必要的分析和過程；計(jì)算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。(2)維護(hù)使用狀況描述不全面、不準(zhǔn)確，成新率確定依據(jù)不充分的，扣1分。7建筑物折舊維護(hù)使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據(jù)充分。(2)利潤(rùn)率取值理由不充分的，扣1分。6開發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)率內(nèi)涵清楚，水平客觀、合理，理由充分。2(1)稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確的，扣1分。(2)開發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣1分。4投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、計(jì)息期限確定合理。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。2管理費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。(2)稅率確定不合理的，扣2分。開發(fā)期間稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)額度依據(jù)充分。(2)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度依據(jù)充分。(2)費(fèi)率確定不合理的，扣2分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度依據(jù)充分。9(1)建安工程費(fèi)取值無依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建安工程造價(jià)指標(biāo)、建材人工施工機(jī)械市場(chǎng)價(jià)格等）或者依據(jù)不充分的，扣1～4分。(3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣1分。3(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣3分。(3)計(jì)算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，～1分。4(1)計(jì)算公式選用正確，但無計(jì)算過程或者計(jì)算過程不清晰的，扣3分。(3)物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面，成新率、折舊額確定不合理的，～1分。2(1)維護(hù)使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分。(3)利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類型、開發(fā)周期長(zhǎng)短不適應(yīng)的，扣2分。2(1)利潤(rùn)率內(nèi)涵不清楚的，扣1分。(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。6銷售稅費(fèi)稅金構(gòu)成合理，稅率確定正確。2(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。4銷售費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(3)稅費(fèi)率確定依據(jù)不充分的。1(1)稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣1分。(3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的。2(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。(3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的。2(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。(3)建安工程費(fèi)確定中選取可比實(shí)例調(diào)整不合理的，扣1～3分。5(1)建安工程費(fèi)取值無依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建安工程造價(jià)指標(biāo)、建材人工施工機(jī)械市場(chǎng)價(jià)格等）或者依據(jù)不充分的,扣1～2分。(3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣1分。2(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。(5)土地取得稅費(fèi)確定不正確的，扣1分。(3)成本取值依據(jù)不充分的，扣1～3分。8(1)未說明土地取得方式的，扣1分。(3)計(jì)算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，～1分。4(1)計(jì)算公式選用正確，但無計(jì)算過程或者計(jì)算過程不清晰的，扣3分。(2)收益期限確定正確，但未說明理由或者理由不充分的，扣1分。7收益期限收益期限確定正確，依據(jù)充分。(3)報(bào)酬率（或者資本化率）確定過程不完善的，扣1～2分。4(1)報(bào)酬率（或者資本化率）確定無過程的，扣2分。(2)變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分或者不合理的，～1分。5變化趨勢(shì)分析凈收益流量類型分析合理，升降幅度預(yù)測(cè)數(shù)值依據(jù)充分。4凈收益前后一致、計(jì)算正確。(3)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算無過程或者過程不詳細(xì)的，扣1～2分。6(1)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整、不合理的，扣1～3分。1其