【正文】 .....17八、估價(jià)原則...........18九、估價(jià)方法...........19十、估價(jià)結(jié)果...........19十一、估價(jià)人員.........21十二、估價(jià)作業(yè)日期............21十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期...........21第四部分附件...............22報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 1北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告致委托方函北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司、北京市自來(lái)水集團(tuán)有限責(zé)任公司：承蒙貴方委托，我公司對(duì)位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18 號(hào)的中關(guān)村科技貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)（具體包括：15 層寫(xiě)字樓 、18 層寫(xiě)字樓 、5 層部分商鋪 ）進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，目的是為了明確在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上述房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，為貴方核定房地產(chǎn)價(jià)值提供價(jià)格參考依據(jù)。評(píng)估人員本著客觀、公正、合法的原則，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，結(jié)合特定的評(píng)估目的，采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，評(píng)估得到估價(jià)對(duì)象在滿(mǎn)足估價(jià)的假設(shè)和限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2007年 4月 3 日的評(píng)估結(jié)果如下：估價(jià)對(duì)象總建筑面積:估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià): 萬(wàn)元大寫(xiě)：玖仟壹佰叁拾伍萬(wàn)陸仟貳佰肆拾陸元整（貨幣單位：人民幣元）其中:15 層寫(xiě)字樓建筑面積: 房地產(chǎn)單價(jià):13796 元/平方米房地產(chǎn)總價(jià): 萬(wàn)元大寫(xiě):叁仟陸佰捌拾玖萬(wàn)陸仟玖佰捌拾捌元整（貨幣單位：人民幣元）報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 2北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告18 層寫(xiě)字樓建筑面積: 房地產(chǎn)單價(jià):13809 元/平方米房地產(chǎn)總價(jià): 萬(wàn)元大寫(xiě):叁仟陸佰叁拾萬(wàn)零叁仟壹佰柒拾壹元整（貨幣單位：人民幣元）5 層部分商鋪建筑面積: 房地產(chǎn)單價(jià):25228 元/平方米房地產(chǎn)總價(jià): 萬(wàn)元大寫(xiě):壹仟捌佰壹拾伍萬(wàn)陸仟零捌拾柒元整（貨幣單位：人民幣元）以上內(nèi)容摘自本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)。欲了解本次評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀估價(jià)報(bào)告書(shū)全文。法人代表：北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二○○七年四月十日?qǐng)?bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 3北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中所列的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。估價(jià)人員已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查。沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途，未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或者任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。估價(jià)人員只對(duì)估價(jià)過(guò)程和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范及職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，對(duì)委托方的最終定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。估價(jià)師簽名：姓 名 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào) 簽 名齊輝 1119970141王鍵 1119980172報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 4北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、假設(shè)條件本報(bào)告以委托方提供的資料真實(shí)、合法、完整為假設(shè)前提。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，不考慮短期變現(xiàn)因素的影響。所謂公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，是指估價(jià)對(duì)象滿(mǎn)足以下條件的市場(chǎng)成交價(jià)格：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)；（2）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)程序符合法律規(guī)定；（3）買(mǎi)賣(mài)雙方不因任何特殊利益關(guān)系抬高或降低房地產(chǎn)交易值；（4）有一段合理的交易時(shí)間；（5）在交易期間房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和物理狀態(tài)保持相對(duì)穩(wěn)定。委托方合法取得現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)資料。委托方未欠繳土地出讓金，有關(guān)估價(jià)對(duì)象的其他應(yīng)繳稅費(fèi)均已全額繳納。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛，不受任何權(quán)利限制，可以在公開(kāi)市場(chǎng)上進(jìn)行合法轉(zhuǎn)讓。根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，中關(guān)村科技貿(mào)易中心土地規(guī)劃用途為“綜合、配套（地下）及地下車(chē)庫(kù)”，土地證登記用途為“綜合樓及地下車(chē)庫(kù)”。根據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為寫(xiě)字樓、商業(yè)配套（地上）。在評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估人員未對(duì)地上商業(yè)配套是否符合規(guī)劃進(jìn)行深入考證，本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象地上建筑物符合規(guī)劃為假設(shè)前提。報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 5北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告本報(bào)告估價(jià)結(jié)果以估價(jià)對(duì)象不改變用途并能保持目前的使用環(huán)境和條件為前提。估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘查僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，并未對(duì)結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測(cè)試。本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象內(nèi)在質(zhì)量符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常使用為前提。二、限制條件本估價(jià)報(bào)告由北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司、北京市自來(lái)水集團(tuán)有限責(zé)任公司共同委托，已取得雙方書(shū)面同意。本評(píng)估報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)資料系由委托方提供，并對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。因委托方提供的資料失真造成評(píng)估結(jié)果有誤，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)責(zé)任。本報(bào)告使用者在應(yīng)用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，應(yīng)明確本次評(píng)估的價(jià)格定義及本估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在滿(mǎn)足全部假設(shè)與限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2007年 4月 3 日、在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，若估價(jià)時(shí)點(diǎn)、土地利用方式、土地級(jí)別、房屋利用狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素發(fā)生變化，則評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的把握，僅相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的假設(shè)條件、市場(chǎng)狀況而言，并未考慮市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、強(qiáng)制力因素以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的影響。土地設(shè)定用途及設(shè)定年期的說(shuō)明：估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為“寫(xiě)字樓、商鋪”，土地登記用途為“綜合樓及地下車(chē)庫(kù)”，本次估價(jià)時(shí)以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀用途符合規(guī)劃及有關(guān)規(guī)定為前提，估報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 6北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告價(jià)設(shè)定用途為綜合。土地使用年限設(shè)定為自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起的剩余出讓年限。關(guān)于估價(jià)對(duì)象建筑面積的說(shuō)明：于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未單獨(dú)辦理《房屋所有權(quán)證》，此次評(píng)估中估價(jià)對(duì)象的建筑面積以海淀區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局測(cè)繪隊(duì) 2003 年 12月 24 出具的《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》為準(zhǔn)，最終的建筑面積應(yīng)以依法取得的《房屋所有權(quán)證》登記內(nèi)容為準(zhǔn)。于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，柜位號(hào)為 5A027～5A032 的商鋪已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為中國(guó)光大銀行北京海淀支行，抵押期限從 2005 年 4 月30 日至 2008 年 4 月 29 日。根據(jù)本次估價(jià)目的，考慮到北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司擬在抵債行為實(shí)現(xiàn)之前先償還對(duì)中國(guó)光大銀行北京海淀支行的貸款，并注銷(xiāo)該部分房地產(chǎn)的抵押登記。因此，本報(bào)告未考慮上述抵押權(quán)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的影響。于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，納入本次評(píng)估范圍的 118 層寫(xiě)字樓及 5 層部分商鋪已對(duì)外出租，根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第 42 號(hào)）規(guī)定：“出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償?！薄白赓U期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定?！绷硗?，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，“有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金”。報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 7北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告本報(bào)告評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象在不受租約限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，即本報(bào)告評(píng)估結(jié)果未考慮上述租賃權(quán)即承租方權(quán)益對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的影響。于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象 118 層寫(xiě)字樓中，部分房間已由承租人裝修使用，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果包含該第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)姓名：胡倩學(xué)號(hào)：年級(jí)：班級(jí)：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理指導(dǎo)老師：彭賢偉——課程結(jié)業(yè)作業(yè) 091002010015 2009級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：貴陽(yáng)市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書(shū)館轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：貴州師范大學(xué)估價(jià)機(jī)構(gòu)：貴陽(yáng)市世紀(jì)房地產(chǎn)評(píng)估公司估價(jià)人員：胡 倩（注冊(cè)號(hào)：123456）、朱軼彬（注冊(cè)號(hào)：456789）估價(jià)作業(yè)日期：2012年5月15日至2012年5月20日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：世紀(jì)房估［2012］第80號(hào)目 錄一、致委托方函………………………………………………………4二、估價(jià)師聲明………………………………………………………5三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件…………………………………………7四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告……………………………………………………9五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告……………………………………………………13六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函貴州師范大學(xué)：本公司接受貴方的委托，我們對(duì)位于貴陽(yáng)市寶山北路貴州師范大學(xué)的圖書(shū)館進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)的目的是：為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年5月15日。價(jià)值類(lèi)型：估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。在整個(gè)估價(jià)過(guò)程中，本公司估價(jià)師遵循《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)劃》即國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)勘查和市場(chǎng)調(diào)查，遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要的估價(jià)程序，選用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行了分析和測(cè)算，確定該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為：，大寫(xiě)（人民幣）：壹仟玖佰貳拾