【正文】 房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格有較大的影響。影響房地產(chǎn)價(jià)格的交通條件可細(xì)分為哪些？它們是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的？交通因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為可借助的交通工具、道路狀況、交通收費(fèi)情況、停車(chē)的方便程度、交通管制。如何影響：，其升值幅度會(huì)越大。，離道路和站點(diǎn)越近的房地產(chǎn)，其升值幅度就越大。，對(duì)房地產(chǎn)的升值作用主要發(fā)生在交通項(xiàng)目立項(xiàng)之后，完成之前。影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部配套設(shè)施主要有哪些？（P133）它們與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系如何？(P134)外部配套設(shè)施：教育質(zhì)量高的中小學(xué)、醫(yī)療水平高的醫(yī)院購(gòu)物中心和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。外部配套設(shè)施完備的住宅，其價(jià)格就越高，反之，其價(jià)格越低。房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有哪些？(P153)房地產(chǎn)估價(jià)為何要遵守最高最佳使用原則？如何衡量及找出估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用？(P166)房地產(chǎn)估價(jià)原則：①獨(dú)立客觀公正原則②合法原則③最高最佳使用原則④價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則⑤最高最佳利用原則⑥謹(jǐn)慎原則房地產(chǎn)估價(jià)之所以遵守最高最佳利用原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)利用中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有著都試圖采取最高最佳利用方式充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。如何衡量：(1)法律上的許可性。(2)技術(shù)上的可能性。(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。(4)價(jià)值是否最大。房地產(chǎn)估價(jià)原則中的替代原則對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)有何要求？為什么要遵守該原則？(P165)要求：：(1)如果附近存在著一定數(shù)量與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并已知其價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相似的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。(2)不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)原則中的謹(jǐn)慎原則對(duì)估價(jià)有何要求？何種目的的估價(jià)應(yīng)遵守該原則？為何？(P171)要求：，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率和資本化率不應(yīng)偏低。，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折扣。，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。由于需要處分抵押物的時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般相隔較長(zhǎng)，而且抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金。損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用，屆時(shí)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值有可能下跌，其他相關(guān)的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人對(duì)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)高度關(guān)注。簡(jiǎn)述比較法的含義(P173)、理論依據(jù)及比較法估價(jià)的操作步驟(P175)比較法含義：選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將他們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的方法。理論依據(jù)：替代原則 步驟：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理(分為價(jià)格換算、價(jià)格修正、價(jià)格調(diào)整)④求取比準(zhǔn)價(jià)格。簡(jiǎn)述比較法適用的估價(jià)對(duì)象及比較法估價(jià)需要具備的條件(P174)比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類(lèi)數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。例如：住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)注廠房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。具備條件：。、所得稅、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，處理為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格。簡(jiǎn)述比較法中搜集交易實(shí)例(P177)、選取可比實(shí)例的要求(P179)搜集交易實(shí)例的要求，搜集信息完整、真實(shí)、準(zhǔn)確的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。選取可比實(shí)例的要求：，一般選取3至5個(gè)可比實(shí)例 ：可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，可比實(shí)例的交易方式適合估價(jià)目的，可比實(shí)例成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。： 比較法估價(jià)中為什么要統(tǒng)一付款方式并以成交日期一次性付清為基準(zhǔn)？(P183)房地產(chǎn)交易金額較大，許多成交價(jià)格采取分期付款的方式支付。而且付款期限長(zhǎng)短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格也會(huì)有所不同。估價(jià)中為了便于比較，價(jià)格一般在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)?，F(xiàn)實(shí)中造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素有哪些？(P189)。比較法估價(jià)中房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容有哪些？(P196)：將可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況下的價(jià)格。：將可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格。：將可比實(shí)例在其自身權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格。簡(jiǎn)述收益法的含義、本質(zhì)(P212)、理論依據(jù)及收益法估價(jià)的操作步驟(P216)收益法：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。理論依據(jù)：預(yù)期原理操作步驟：，選擇報(bào)酬資本化法還是直接資本化法2． 、收益乘數(shù) 簡(jiǎn)述收益法適用的估價(jià)對(duì)象及收益法估價(jià)需要具備的條件(P215)適用對(duì)象：收益性房地產(chǎn)，包括：住宅、寫(xiě)字樓、商店、旅館、餐館、游樂(lè)園、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房、農(nóng)地等。條件：收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。對(duì)未來(lái)預(yù)測(cè)通常是基于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)作出的，必須以廣泛、深入的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究為基礎(chǔ)。收益法估計(jì)中求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題有哪些？（P242） 、保守估計(jì)和最可能估計(jì) 簡(jiǎn)述報(bào)酬率的含義及(P246)其與資本化率的區(qū)別與聯(lián)系(P255)報(bào)酬率：報(bào)酬率也成為回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率。聯(lián)系：資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。區(qū)別：，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。2報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格的比率。，僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力。報(bào)酬率是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求取未來(lái)各期凈收益的凈收益的現(xiàn)值的比率。簡(jiǎn)述直接資本化法與報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)(P256)直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)：，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益。，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況。缺點(diǎn)：由于直接資本化法利用的是未來(lái)第一年的收益來(lái)資本化，所以要求較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來(lái)求取資本化率或收益乘數(shù)，對(duì)可比實(shí)例的依賴(lài)性很強(qiáng)。報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)：，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)。,直觀容易理解。，所以不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來(lái)求取報(bào)酬率，而通過(guò)其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資和收益率也可以求取報(bào)酬率。缺點(diǎn)：由于報(bào)酬資本化法需要預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益，從而較多地依賴(lài)于估價(jià)師的主觀判斷，并且各種簡(jiǎn)化的凈收益流模式不一定符合實(shí)際情況。成本法中的“成本”是成本還是價(jià)格？原因何在？(P269)成本法可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分之和的基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。即先把房地產(chǎn)價(jià)格分解為它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各個(gè)組成部分相加。成本法中的“成本“不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。33 簡(jiǎn)述成本法的本質(zhì)、理論依據(jù)(P270)及成本法估價(jià)的操作步驟(P273)成本法的本質(zhì)是一房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。理論依據(jù)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論操作步驟： 3測(cè)算折舊 簡(jiǎn)述成本法估價(jià)中投資利息的含義及計(jì)算投資利息需要把握哪些方面？(P278)投資利息：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息與手續(xù)費(fèi)。因此，土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，都應(yīng)計(jì)算利息。投資利息：1。應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目 成本法最基本的公式是？(P284)房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格—房地產(chǎn)折舊簡(jiǎn)述重新構(gòu)建價(jià)格的含義(P287)。，土地的重新構(gòu)建價(jià)格是價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況的土地的重新構(gòu)建價(jià)格。簡(jiǎn)述建筑物折舊的含義及引起建筑物折舊的原因(P295)建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差。原因：物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊。簡(jiǎn)述假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義、本質(zhì)、理論依據(jù)(P319)及假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟（P322）含義：假設(shè)開(kāi)發(fā)法簡(jiǎn)要得說(shuō)是根據(jù)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格的方法。具體地說(shuō)，是求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開(kāi)發(fā)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，將開(kāi)發(fā)后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后想減，或?qū)㈤_(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值和價(jià)格的方法。本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格 理論依據(jù)：預(yù)期原理操作步驟： 2,選擇具體地估價(jià)對(duì)象 簡(jiǎn)述假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象(P321)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)法潛力并且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。如可供開(kāi)發(fā)的土地（生地，熟地、毛地、各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地），在建工程（或稱(chēng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目），可重新開(kāi)發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)。簡(jiǎn)述假設(shè)開(kāi)發(fā)法中動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的主要區(qū)別及優(yōu)缺點(diǎn)(P323)區(qū)別：，在靜態(tài)分析法中主要根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況做出的，即它們基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額。在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上，而是直接相減。動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即要先把它們折算到同一時(shí)間上，然后再進(jìn)行相減。，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。優(yōu)缺點(diǎn)：動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算出的結(jié)果較精確，但是測(cè)算過(guò)程相對(duì)復(fù)雜。靜態(tài)分析法測(cè)算出來(lái)的結(jié)果較粗略，但測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單。簡(jiǎn)述長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義及理論依據(jù)(P345)長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來(lái)推測(cè)、判斷房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的方法。長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù)是事物的過(guò)去和未來(lái)是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實(shí)是歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來(lái)又是其現(xiàn)實(shí)的延伸。簡(jiǎn)述長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件(P346)長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)法需要具備的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并且要求所擁有的歷史價(jià)格資料真實(shí)。簡(jiǎn)述路線價(jià)法的含義、理論依據(jù)、操作步驟及其適用的估價(jià)對(duì)象和條件(P368)路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取數(shù)宗標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算其平均單價(jià)和樓面地價(jià)，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。理論依據(jù)：替代原理操作步驟： 估價(jià)對(duì)象：城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地簡(jiǎn)述路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的具體要求(P370) 5臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng) ，如土地開(kāi)發(fā)期限、土地開(kāi)發(fā)程度應(yīng)有代表性。簡(jiǎn)述路線價(jià)法中的“四三二一法則”和“九八七六法則”(P372)四三二一法則：將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等分，各等分因離街道的遠(yuǎn)近不同，價(jià)值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個(gè)25英尺等分的價(jià)值，分別占整塊土地價(jià)值的40%、30%、20%、10%。“九八七六法則”：超過(guò)100英尺的第一、二、三、四個(gè)25英尺等分的價(jià)值，分別為臨街深度100英尺的土地價(jià)值的9%、8%、7%、6%。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有哪些？(P385)、容積率等規(guī)劃條件。、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。高層建筑地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q哪些問(wèn)題？高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ心男?P387)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q： 。高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ǎ喊凑战ㄖ锩娣e進(jìn)行分?jǐn)偂凑辗康貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?、按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偡康禺a(chǎn)估價(jià)的基本程序有哪些？(P393) 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用？(P394) 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由哪些部分組成？(P411) 計(jì)算題P183例61；P187例65；P194例68；P205例612；P206例613； P219例73；P222例76；P225例79；P228例712；P233例716； P234例718；P234例720；P243例721；P261例727；P262例728； P285例81；P290例82；P297例84；P300例85；P303例87； P305例88；P309例813；P336例91；P337例92；P339例93； P339例94；P373例112；P377例114；P379例116；P381例117； P386例119；P388例1110；P389例1111；P390例111例1113；考試題型與分值 名詞解釋?zhuān)?0分）填空題（30分）簡(jiǎn)答題（30分）計(jì)算題（30分）第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告模板市區(qū)廣場(chǎng)號(hào)大廈 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)：位于 市 區(qū) 廣場(chǎng)號(hào)的大廈 委 托 人：大廈酒店有限公司 估價(jià)機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)估價(jià)公司 估價(jià)人員： 估價(jià)作業(yè)日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：目 錄一、致委托人函??????????????第頁(yè)二、估價(jià)師聲明??????????????第頁(yè)三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件?????????第頁(yè)四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告?????????????第頁(yè)五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告?????????????第頁(yè)六、附件?????????????????第頁(yè) 致委托人函 大廈酒店有限公司：受貴公司委托，本估價(jià)機(jī)構(gòu)秉著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對(duì)位于 市 區(qū) 廣場(chǎng)號(hào)大廈房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。本報(bào)告估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○四年十月二十九日狀 態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)目的是為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格參考。在本報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)與限制條件下，要估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采