【正文】 目的負(fù)責(zé)。如估價目的變更，須另行估價。本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致可能的損失，本估價機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。本報告僅供房地產(chǎn)主管部門、委托人及****使用，非為法律規(guī)定的情況，未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)許可，不得提供給除政府主管部門以外的任何單位和個人，其全部或部分內(nèi)容不得刊載于任何文件、公告或公開媒體上。我們申明，本估價報告書僅供房地產(chǎn)主管部門、委托人及****使用，本公司不承擔(dān)對任何另一方對本報告書的全文或部分內(nèi)容提出的任何責(zé)任。按現(xiàn)行規(guī)定，估價報告的有效期自完成估價報告之日起為一年，即本報告及估價結(jié)果的應(yīng)用日期與估價報告完成日期相差不可超過一年。在有效期內(nèi)實(shí)現(xiàn)估價目的時，可以以本報告及估價結(jié)果的應(yīng)用日期與估價結(jié)果作為衡量估價對象價值的參考依據(jù)，超過有效期范圍，需重新進(jìn)行估價。（當(dāng)房地產(chǎn)市場狀況或房地產(chǎn)政策法規(guī)發(fā)生重大變化和調(diào)整時，該有效期應(yīng)相應(yīng)調(diào)減）本報告的最終解釋權(quán)由本估價機(jī)構(gòu)所有。五、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價時點(diǎn)拍賣或者變賣時最可能實(shí)現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。估價對象的變現(xiàn)能力分析如下：估價對象設(shè)計用途為住宅，變現(xiàn)能力較強(qiáng)；變現(xiàn)費(fèi)用（如下表）：稅費(fèi)稅率（%）金額（萬元）備注營業(yè)稅及附加%賣方契稅4%買方土地收益金元/平方米（土地面積）0賣方交易綜合服務(wù)費(fèi)新建住宅3元/平方米雙方各半印花稅1‰雙方各半拍賣費(fèi)成交價格的10%雙方各半評估費(fèi)5‰差額累進(jìn)雙方協(xié)商合 計————處置房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)。一般說來，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間較短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣傭金、營業(yè)稅及部分手續(xù)費(fèi)。 若需對估價對象進(jìn)行短期強(qiáng)制處分，考慮快速變現(xiàn)如估價對象所在區(qū)域市場發(fā)育的完善程度、該類物業(yè)的市場需求有限、處置時間較一般正常交易時間短、其他不可預(yù)見因素及拍賣、過戶等變現(xiàn)費(fèi)用等因素的影響，成交價格可能僅為其公開市場價值的60%左右，詳見下表：序號影響因素折減率%1買方市場有限需求15％2快速變現(xiàn)方式、時間限制5％3拍賣等方式中介費(fèi)用10％4買方市場客戶購買處置資產(chǎn)的心理5％5其他不可預(yù)見因素5％合 計40%六、風(fēng)險提示估價對象設(shè)計用途為住宅，本次評估值較為符合目前市場價格。若貸款期限較長，考慮到該時間段內(nèi)房地產(chǎn)市場的變化，建議貸款人在壹年后適時對抵押房地產(chǎn)價值變化狀況進(jìn)行再評估，以控制貸款風(fēng)險。報告所稱“市場價值”是指估價對象在保持設(shè)計用途并持續(xù)經(jīng)營，以及在保持估價時點(diǎn)之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的前提下，為本報告書所確定的估價目的而提出的公允估價意見。該估價意見是指假定在充分發(fā)達(dá)的公開市場條件下，交易雙方在交易地位平等、充分了解估價對象相關(guān)市場信息及交易雙方獨(dú)立和理智進(jìn)行判斷的前提下形成的公平市場價格。該價格并不代表具體資產(chǎn)在涉及產(chǎn)權(quán)變動或資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)變時的實(shí)際交易價格。此外，鑒于目前金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險管理辦法等規(guī)定涉及抵押物變現(xiàn)價值的計算，并考慮到報告使用人按其內(nèi)部規(guī)定將自行判斷將來可能的變現(xiàn)損失，為避免造成重復(fù)扣減，故本次估價結(jié)果未扣除未來可能的變現(xiàn)費(fèi)用，委托人及相關(guān)報告書使用人在利用本報告時應(yīng)予以充分的考慮及重視。第四部分 估價結(jié)果報告一、委托方***聯(lián)系人：***聯(lián) 系 電 話：189****1124二、估價方福州***房地產(chǎn)土地評估有限責(zé)任公司地址：福州市臺江區(qū)****法 人 代 表：***房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別：貳級資質(zhì)證書號：****號聯(lián) 系 人：陳俊達(dá) 聯(lián)系電話： 156****3368三、估價對象本次估價對象為福州市市臺江區(qū)鰲光路鰲港苑5幢706室房地產(chǎn)市場價格評估（），商品房用途為住宅。臺江區(qū)鰲光路鰲港苑5幢為高層住宅樓，建成于2008年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)17層，外墻面貼石材及瓷磚，兩部電梯，估價對象位于7層，三室一廳一衛(wèi)一廚格局，朝向北。室內(nèi)裝修情況為：客廳地面鋪瓷磚，墻面貼石材及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；臥室鋪實(shí)木地板及地毯、墻面為壁紙及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為石材，石膏板吊頂，廚房整體廚柜；陽臺地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內(nèi)門為木門、戶門為防盜門。室內(nèi)水、電、天燃?xì)?、有線電視、寬帶線等設(shè)施齊全。根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價對象成新率為95%。根據(jù)《福州市商品房權(quán)屬證明書》記載，估價對象買受人為***，商品房用途為住宅，根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地使用年限自2005年2月28日至2075年2月27日。（1）臺江區(qū)基本概況估價對象位于福州市臺江區(qū)，臺江區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價對象房地產(chǎn)的價格有明顯的影響。臺江區(qū)，位于福州市區(qū)中部，閩江北面，為福建省省會福州的商業(yè)、金融中心。是福建閩江流域水陸交通樞紐。地理坐標(biāo)為北緯26176。05′，東經(jīng)119176。18′。東以光明港、晉安河與晉安區(qū)為界，西、南以閩江與倉山區(qū)為界，北以瓊河、東西河、斗池路、上浦路與鼓樓區(qū)為界。全區(qū)總面積18平方千米，總?cè)丝?2萬人（2006年）。中部丘陵地稍高，四周低傾，尤以流沙沖積成陸的南部、東南部、西南部、西部平原地勢更低，江岸線全長7800多米。東北與晉安區(qū)一河之隔，南與倉山區(qū)隔閩江相望，北及西北與鼓樓區(qū)毗鄰。目前臺江區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量位居福州市前列。隨著商貿(mào)、服務(wù)業(yè)特別是金融等新經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，臺江區(qū)已經(jīng)形成了以商貿(mào)、房地產(chǎn)、電子產(chǎn)品、信息、商務(wù)辦公、文化等綜合性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；區(qū)域內(nèi)集中了大量商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，并具有完善、便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的發(fā)展環(huán)境，吸引了眾多國內(nèi)外投資商紛紛云集到這里投資或設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，國際商務(wù)氛圍十分濃厚。雄厚的駐區(qū)資源、巨大的市場潛力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和大量的投資服務(wù)機(jī)構(gòu)使臺江區(qū)具有建設(shè)中央商務(wù)區(qū)(CBD)的綜合優(yōu)勢。（2）估價對象區(qū)位狀況位置：估價對象位于臺江區(qū)敖光路，該小區(qū)西臨曙光路，東臨亞興路，地理位置一般。社區(qū)成熟度：小區(qū)周邊亞峰公園、鰲峰小區(qū)社區(qū)成熟度較高。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價對象小區(qū)內(nèi)綠化較好，小區(qū)以北沿光明河，附近有鰲峰洲白馬王廟等文化建筑，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有中信銀行、工商銀行、招商銀行、萬達(dá)廣場、花鳥市場、東南婦幼醫(yī)院醫(yī)院、福州三十八中、亞峰中心小學(xué)，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。交通：小區(qū)南距鰲峰路約800米，通達(dá)性較好。小區(qū)附近有金融街萬達(dá)廣場站經(jīng)5731788等多路公交車，交通便捷度較高?；A(chǔ)設(shè)施狀況：估價對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外“六通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通燃?xì)猓?，基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。在中央政策嚴(yán)格把控房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖的情況下，%。但與歷年實(shí)際計劃完成相比仍遠(yuǎn)超歷史最高水平。上半年受調(diào)控影響?yīng)⑷珖康禺a(chǎn)企業(yè)紛紛以價促量回籠資金。至6月份市場情況開始改善，房價也有所上漲。2012年15月份，%，%%降幅有所收窄。到了今年九月份各大企業(yè)銷售額不同程度的完成了今年的8成任務(wù)。市場的明朗以及資金的回籠促使房地產(chǎn)企業(yè)積極拿地，儲備資金進(jìn)入土地市場。中國是處在一個轉(zhuǎn)型期的國家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動城鎮(zhèn)化進(jìn)程而城鎮(zhèn)化又反過來刺激經(jīng)