【正文】 價(jià)資質(zhì)等級：貳級三、估價(jià)對象概況（一）估價(jià)對象區(qū)位狀況估價(jià)對象位于XX區(qū)XX街67號，所在地段屬XX市城區(qū)征稅五級地段、XX市商業(yè)三級地段。估價(jià)對象西靠噴泉公園，東臨XX街，南鄰臺北一路，向西北方向?yàn)榻ㄔO(shè)大道，周邊有XX市檢察院、榮華賓館、環(huán)亞大廈、中環(huán)大廈等物業(yè)。估價(jià)對象所臨XX街無公汽通過，交通受到一定程度的影響；周邊基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施較為完善。政府機(jī)關(guān)較少,環(huán)境較好。靠近臺北一路商務(wù)辦公氛圍較好，而估價(jià)對象所在的XX街商務(wù)辦公氛圍一般。（二）估價(jià)對象實(shí)物狀況估價(jià)對象為一棟辦公樓，共九層，建成于1996年，根據(jù)《XX市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》附表三，結(jié)合建成年限及估價(jià)人員實(shí)地勘查狀況，確定估價(jià)對象為九成新，建筑結(jié)構(gòu)為磚混一等。目前，由于XXXX科技發(fā)展有限公司正忙于處理企業(yè)改制中遇到的各類問題，對該幢寫字樓市場發(fā)租無暇顧及，故該物業(yè)除一樓作為員工食堂，七樓、八樓作為自用辦公，其它樓層暫時(shí)空置。估價(jià)對象裝修狀況如下：該棟樓外立面面飾白色條型面磚，門廳處：天棚采用木龍骨、木芯板、九厘板疊級造型，墻面、地面面貼紅色花崗巖，柱面采用鏡面不銹鋼包柱，大門為全玻地彈門；室內(nèi)：大堂天棚為輕鋼龍骨，紙面石膏板，面飾白色乳膠漆。各層走道天棚為輕鋼龍骨，600600硅鈣板吊頂。內(nèi)墻面面飾白色乳膠漆，踢腳線采用木質(zhì)踢腳線面飾硝基清漆。柱面為木龍骨，九厘板造型面飾硝基清漆。地面鋪貼?；u。樓梯間樓梯鋪貼踏步磚，樓梯欄桿為不銹鋼欄桿。門均為膠合板門面飾硝基清漆，窗為鋁合金窗。整棟樓配有電梯一部。估價(jià)對象維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。（三）估價(jià)對象權(quán)屬狀況本次評估的范圍為XX區(qū)XX街67號，產(chǎn)權(quán)屬XXXX科技發(fā)展有限公司所有。其《房屋所有權(quán)證》證號為武房權(quán)證市字第2006012588號，證載設(shè)計(jì)用途為辦公，；其《國有土地使用證》證號為武國用（2006）第481號，證載地類（用途）為其他商服，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2045年12月18日。 至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其權(quán)利狀況明確，未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利登記及法定優(yōu)先受償權(quán)利。四、估價(jià)目的本次評估目的是確定估價(jià)對象完整權(quán)利狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場價(jià)值，為委托方辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年11月1日 六、估價(jià)作業(yè)日期2006年11月1日至2006年11月7日七、價(jià)值定義本報(bào)告所確定的價(jià)值為估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開市場價(jià)值。八、估價(jià)依據(jù)國家、省、市人民政府及其有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)和政策文件；房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 502911999）；房地產(chǎn)估價(jià)合同；委托方提供的《房屋所有權(quán)證》（武房權(quán)證市字第2006012588號）；委托方提供的《國有土地使用證》（武國用[2006]第481號）；委托方提供的其他相關(guān)資料；評估人員現(xiàn)場查勘、實(shí)地調(diào)查之結(jié)果。九、估價(jià)原則合法原則。即以估價(jià)對象的合法權(quán)屬、合法使用、合法處分為前提估價(jià)；最高最佳利用原則。即以估價(jià)對象的最高最佳利用為前提估價(jià)；替代原則。即要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。即要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。獨(dú)立、客觀、公正原則。即要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場上，分析、測算和判斷估價(jià)對象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值。十、估價(jià)方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法作為主要估價(jià)方法”。由于估價(jià)對象周邊類似房地產(chǎn)交易活躍，市場依據(jù)充分，故可選用市場比較法。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法”。由于估價(jià)對象系經(jīng)營用房，屬收益型物業(yè)，且經(jīng)營狀況良好，故可采用收益法進(jìn)行評估。 因此，根據(jù)本次評估的特定目的，評估人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地勘察和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價(jià)對象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場比較法、收益法作為本次估價(jià)的基本方法，并對以上各種方法測算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對象的總價(jià)格和單位價(jià)格。市場比較法：將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用公式：比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正或：比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格２、收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 式中：V為收益價(jià)格；Ai為年純收益；R為資本化率；n為未來可獲收益的年限。十一、估價(jià)結(jié)果經(jīng)過評估人員實(shí)地勘察、資料分析和價(jià)格測算與判斷，并結(jié)合XX市房地產(chǎn)行情，大寫金額：人民幣壹仟貳佰捌拾玖萬陸仟玖佰元整；單價(jià)RMB4179元/平方米，大寫金額：每平方米人民幣肆仟壹佰柒拾玖元整。 十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為壹年，自估價(jià)報(bào)告完成之日起計(jì)。十三、估價(jià)人員（專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師） 　 姓 名 注冊證書編號 簽　名簽發(fā)人員: 　　 　XXX 421997XXXX 　　　　　　 審核人員：　　　XXX 422004XXXX 　　　　　　 主評人員： XXX 422006XXXX 　　　　　　 實(shí)地查勘、撰寫人員：XXX 422005XXXX 　　　　　　 XXX 422006XXX 　　　　　　 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（僅供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和提交有關(guān)管理部門查閱）一、個(gè)別因素分析（一）估價(jià)對象權(quán)屬狀況本次評估的范圍為XX區(qū)XX街67號，產(chǎn)權(quán)屬XXXX科技發(fā)展有限公司所有。其《房屋所有權(quán)證》證號為武房權(quán)證市字第2006012588號，證載設(shè)計(jì)用途為辦公，；其《國有土地使用證》證號為武國用（2006）第481號，證載地類（用途）為其他商服，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2045年12月18日。 至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其權(quán)利狀況明確，未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利登記及法定優(yōu)先受償權(quán)利。（二）估價(jià)對象實(shí)物狀況估價(jià)對象為一棟辦公樓，共九層，建成于1996年，根據(jù)《XX市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》附表三，結(jié)合建成年限及估價(jià)人員實(shí)地勘查狀況，確定估價(jià)對象為九成新，建筑結(jié)構(gòu)為磚混一等。目前，由于XXXX科技發(fā)展有限公司正忙于處理企業(yè)改制中遇到的各類問題，對該幢寫字樓市場發(fā)租無暇顧及，故該物業(yè)除一樓作為員工食堂，七樓、八樓作為自用辦公，其它樓層暫時(shí)空置。估價(jià)對象裝修狀況如下：該棟樓外立面面飾白色條型面磚，門廳處：天棚采用木龍骨、木芯板、九厘板疊級造型，墻面、地面面貼紅色花崗巖，柱面采用鏡面不銹鋼包柱，大門為全玻地彈門；室內(nèi)：大堂天棚為輕鋼龍骨，紙面石膏板，面飾白色乳膠漆。各層走道天棚為輕鋼龍骨，600*600硅鈣板吊頂。內(nèi)墻面面飾白色乳膠漆，踢腳線采用木質(zhì)踢腳線面飾硝基清漆。柱面為木龍骨，九厘板造型面飾硝基清漆。地面鋪貼?；u。樓梯間樓梯鋪貼踏步磚，樓梯欄桿為不銹鋼欄桿。門均為膠合板門面飾硝基清漆，窗為鋁合金窗。整棟樓配有電梯一部。估價(jià)對象維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。二、區(qū)域因素分析（一）宏觀區(qū)域因素分析XX是XX省省會，也是XX地區(qū)最大城市。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將XX市區(qū)一分為三，形成了XX、XX和XX三鎮(zhèn)鼎立的格局。全市現(xiàn)轄9個(gè)城區(qū)，4個(gè)郊區(qū)，面積8476平方公里，人口837萬，其中城區(qū)人口600多萬。XX的地理方位為北緯30176。33’、東經(jīng)114176。19’，位于長江中游，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，四季分明，平均無霜期約240天。XX是京廣鐵路大動(dòng)脈與長江黃金水道十字交匯的中心，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國經(jīng)濟(jì)地理的核心位置。 區(qū)位優(yōu)勢XX被譽(yù)為進(jìn)入中國內(nèi)陸市場的金鑰匙。如果以XX為圓心，以1000公里半徑畫圓，北京、上海、成都、廣州等大城市都在其中，高速公路、高速鐵路與長江水運(yùn)”柔性聯(lián)運(yùn)”的出現(xiàn)，使得XX作為中國內(nèi)陸市場樞紐的戰(zhàn)略地位更加突出。面對全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢，在市政府規(guī)劃中這里將是華中府地最大的商務(wù)商貿(mào)、物流、信息、科技、交流中心，而且中部出將從這里崛起。為此，中共湖北省委第八次黨代會作出了加快XX城市圈建設(shè)的重大戰(zhàn)略決定。即以XX為中心，以100km2為半徑，輻射XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市等城市。XX城市圈這個(gè)區(qū)域不僅擁有交通優(yōu)勢，而且其區(qū)