【正文】 照影響評估對象的各種社會經(jīng)濟因素確定低風(fēng)險下的土地風(fēng)險調(diào)整系數(shù)為7%，房屋風(fēng)險調(diào)整系數(shù)為8%，利用公式：風(fēng)險調(diào)整系數(shù)=Xγ1+Yγ2其中X為土地價格在房地產(chǎn)價格中的比重，Y為房產(chǎn)價格在房地產(chǎn)價格中的比重。風(fēng)險調(diào)整系數(shù)=7%+8%=%γ=安全利率+風(fēng)險調(diào)整系數(shù)=%+%=%選用計算公式aV=— [ 1 — ———— ]r(1+r)nn為房屋使用年限，該拆遷評估房屋為磚混結(jié)構(gòu)，非生產(chǎn)用房按規(guī)定經(jīng)濟耐用年限為50年，該房屋建于1981年，已使用21年，則尚可使用年限n=5021=29。將上述有關(guān)參數(shù)代入公式可得：119V=——— [ 1 — —————— ]=198204%(1+%)29(三)通過以上兩種估價方法的不同運用，用市場比較法評估得出的房地產(chǎn)價值為211609元，用收益還原法評估得出的房地產(chǎn)價值為198204元。根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，，綜合得出評估房地產(chǎn)價值為：211609+198204=206247第二篇：房地產(chǎn)估價報告xxxx房地產(chǎn)估價報告范文一篇目 錄致委托方函................2估價師聲明................4估價的假設(shè)和限制條件...................5房地產(chǎn)估價結(jié)果報告...............9一、委托方..............9二、估價方..............9三、估價對象...........10四、估價目的...........16五、估價時點...........17六、價值定義...........17七、估價依據(jù)...........17八、估價原則...........18九、估價方法...........19十、估價結(jié)果...........19十一、估價人員.........21十二、估價作業(yè)日期............21十三、估價報告應(yīng)用的有效期...........21第四部分附件...............22報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 1北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價報告致委托方函北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司、北京市自來水集團有限責(zé)任公司：承蒙貴方委托，我公司對位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18 號的中關(guān)村科技貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)（具體包括：15 層寫字樓 、18 層寫字樓 、5 層部分商鋪 ）進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估，目的是為了明確在估價時點上述房地產(chǎn)的市場價格，為貴方核定房地產(chǎn)價值提供價格參考依據(jù)。評估人員本著客觀、公正、合法的原則，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)評估的規(guī)定，結(jié)合特定的評估目的，采用適當(dāng)?shù)脑u估方法，評估得到估價對象在滿足估價的假設(shè)和限制條件下，于估價時點 2007年 4月 3 日的評估結(jié)果如下：估價對象總建筑面積:估價對象房地產(chǎn)總價: 萬元大寫：玖仟壹佰叁拾伍萬陸仟貳佰肆拾陸元整（貨幣單位：人民幣元）其中:15 層寫字樓建筑面積: 房地產(chǎn)單價:13796 元/平方米房地產(chǎn)總價: 萬元大寫:叁仟陸佰捌拾玖萬陸仟玖佰捌拾捌元整（貨幣單位：人民幣元）報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 2北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價報告18 層寫字樓建筑面積: 房地產(chǎn)單價:13809 元/平方米房地產(chǎn)總價: 萬元大寫:叁仟陸佰叁拾萬零叁仟壹佰柒拾壹元整（貨幣單位：人民幣元）5 層部分商鋪建筑面積: 房地產(chǎn)單價:25228 元/平方米房地產(chǎn)總價: 萬元大寫:壹仟捌佰壹拾伍萬陸仟零捌拾柒元整（貨幣單位：人民幣元）以上內(nèi)容摘自本房地產(chǎn)估價報告書。欲了解本次評估項目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀估價報告書全文。法人代表：北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司二○○七年四月十日報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 3北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價報告估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中所列的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。估價人員已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地勘查。沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。本估價報告結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途，未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，本報告的全部或者任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。估價人員只對估價過程和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范及職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，對委托方的最終定價決策不負(fù)直接責(zé)任。估價師簽名：姓 名 注冊房地產(chǎn)估價師注冊號 簽 名齊輝 1119970141王鍵 1119980172報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 4北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價報告估價的假設(shè)和限制條件一、假設(shè)條件本報告以委托方提供的資料真實、合法、完整為假設(shè)前提。本報告估價結(jié)果為估價對象在估價時點的公開市場價格，不考慮短期變現(xiàn)因素的影響。所謂公開市場價格，是指估價對象滿足以下條件的市場成交價格：（1）房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場；（2）房地產(chǎn)買賣程序符合法律規(guī)定；（3）買賣雙方不因任何特殊利益關(guān)系抬高或降低房地產(chǎn)交易值；（4）有一段合理的交易時間；（5）在交易期間房地產(chǎn)市場狀況和物理狀態(tài)保持相對穩(wěn)定。委托方合法取得現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)資料。委托方未欠繳土地出讓金，有關(guān)估價對象的其他應(yīng)繳稅費均已全額繳納。在估價時點估價對象不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛，不受任何權(quán)利限制，可以在公開市場上進(jìn)行合法轉(zhuǎn)讓。根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，中關(guān)村科技貿(mào)易中心土地規(guī)劃用途為“綜合、配套（地下）及地下車庫”，土地證登記用途為“綜合樓及地下車庫”。根據(jù)估價人員的現(xiàn)場勘查，估價對象實際用途為寫字樓、商業(yè)配套（地上）。在評估過程中，評估人員未對地上商業(yè)配套是否符合規(guī)劃進(jìn)行深入考證，本次評估以估價對象地上建筑物符合規(guī)劃為假設(shè)前提。報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 5北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價報告本報告估價結(jié)果以估價對象不改變用途并能保持目前的使用環(huán)境和條件為前提。估價人員對估價對象的現(xiàn)場勘查僅限于估價對象的外觀和使用狀況，并未對結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測試。本報告以估價對象內(nèi)在質(zhì)量符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常使用為前提。二、限制條件本估價報告由北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司、北京市自來水集團有限責(zé)任公司共同委托，已取得雙方書面同意。本評估報告中所依據(jù)的有關(guān)資料系由委托方提供，并對其真實性負(fù)責(zé)。因委托方提供的資料失真造成評估結(jié)果有誤，評估機構(gòu)和評估人員不承擔(dān)責(zé)任。本報告使用者在應(yīng)用本估價報告時，應(yīng)明確本次評估的價格定義及本估價報告中的“估價的假設(shè)和限制條件”。本報告估價結(jié)果是估價對象在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于估價時點 2007年 4月 3 日、在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)公開市場價格，若估價時點、土地利用方式、土地級別、房屋利用狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素發(fā)生變化，則評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于估價時點的假設(shè)條件、市場狀況而言，并未考慮市場價格波動、國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化、強制力因素以及其他不可抗力等因素對估價對象房地產(chǎn)價格的影響。土地設(shè)定用途及設(shè)定年期的說明：估價時點估價對象現(xiàn)狀用途為“寫字樓、商鋪”，土地登記用途為“綜合樓及地下車庫”，本次估價時以估價對象的現(xiàn)狀用途符合規(guī)劃及有關(guān)規(guī)定為前提，估報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 6北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司房地產(chǎn)估價報告價設(shè)定用途為綜合。土地使用年限設(shè)定為自估價時點起的剩余出讓年限。關(guān)于估價對象建筑面積的說明：于估價時點，估價對象未單獨辦理《房屋所有權(quán)證》，此次評估中估價對象的建筑面積以海淀區(qū)國土資源和房屋管理局測繪隊 2003 年 12月 24 出具的《房屋土地測繪技術(shù)報告書》為準(zhǔn)，最終的建筑面積應(yīng)以依法取得的《房屋所有權(quán)證》登記內(nèi)容為準(zhǔn)。于估價時點，柜位號為 5A027～5A032 的商鋪已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為中國光大銀行北京海淀支行，抵押期限從 2005 年 4 月30 日至 2008 年 4 月 29 日。根據(jù)本次估價目的，考慮到北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司擬在抵債行為實現(xiàn)之前先償還對中國光大銀行北京海淀支行的貸款，并注銷該部分房地產(chǎn)的抵押登記。因此，本報告未考慮上述抵押權(quán)對估價對象房地產(chǎn)價格的影響。于估價時點，納入本次評估范圍的 118 層寫字樓及 5 層部分商鋪已對外出租，根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第 42 號）規(guī)定：“出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償?！薄白赓U期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定?！绷硗猓鶕?jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，采用收益法評估估價對象房地產(chǎn)價格時，“有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金”。報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 7北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價報告本報告評估的是估價對象在不受租約限制條件下的公開市場價格，即本報告評估結(jié)果未考慮上述租賃權(quán)即承租方權(quán)益對估價對象房地產(chǎn)價格的影響。于估價時點，估價對象 118 層寫字樓中，部分房間已由承租人裝修使用，本報告估價結(jié)果包含該第三篇：房地產(chǎn)估價報告房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)姓名：胡倩學(xué)號：年級：班級：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理指導(dǎo)老師：彭賢偉——課程結(jié)業(yè)作業(yè) 091002010015 2009級房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館轉(zhuǎn)讓價值評估估價委托人：貴州師范大學(xué)估價機構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評估公司估價人員：胡 倩（注冊號：1