【正文】 號樓為混合結(jié)構(gòu)6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設(shè)計用途為住宅。由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成，本報告書所稱的房地產(chǎn)市場價格是指該房地產(chǎn)的綜合價值，包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分?jǐn)們r值、房屋建筑的價值及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分?jǐn)們r值。先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，然后再減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。四、估價目的：為房地產(chǎn)贈與及買賣提供價值參考依據(jù)五、估價時點：2010年10月14日六、價值定義：本報告中所稱的房地產(chǎn)的市場價格是指委估房地產(chǎn)在估價時點對應(yīng)于本報告書所列估價目的及估價的假設(shè)和限制條件下的市場價格。５本房地產(chǎn)估價結(jié)果報告及其相關(guān)的房地產(chǎn)估價技術(shù)報告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。本估價報告中所采用計算的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的，其真實性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。（5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。估價結(jié)果合肥大溪地某層辦公場所于估價時點20111221在價值定義設(shè)定條件下房地產(chǎn)的價值為：，平均市場單價4721元/m2。工程質(zhì)量：經(jīng)驗收合格 竣工日期：2009年月日維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護及住戶保養(yǎng)情況良好 基礎(chǔ)設(shè)施：水電、煤氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等齊全周邊設(shè)施：合肥大溪地某層辦公場所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。委托方保證所提供的全部資料具備真實性與合法性，并對此承擔(dān)全部責(zé)任?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。2安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率。大溪地國際BLOCK街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構(gòu)想，創(chuàng)建的一種符合國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學(xué)等完善設(shè)施，是一個超大型開放式綜合國際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來居住標(biāo)準(zhǔn)。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論：商品的價格是根據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用決定的。收益法是預(yù)測估價對象未來收益，然后利用適合的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。換言之，具有相同使用價值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，是價格相互牽制而趨于一致。七、估價依據(jù)本次估價依據(jù)了國家有關(guān)法律和國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部頒布的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評估房地產(chǎn)的相關(guān)資料，主要有：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291——1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；本公司掌握的房地產(chǎn)市場信息資料；本公司估價師現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查所獲得的有關(guān)資料；委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)》復(fù)印件。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時，估價結(jié)果一般會發(fā)生變化。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān) 當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見?！薄白赓U期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于估價時點的假設(shè)條件、市場狀況而言，并未考慮市場價格波動、國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化、強制力因素以及其他不可抗力等因素對估價對象房地產(chǎn)價格的影響。報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 5北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價報告本報告估價結(jié)果以估價對象不改變用途并能保持目前的使用環(huán)境和條件為前提。本報告估價結(jié)果為估價對象在估價時點的公開市場價格，不考慮短期變現(xiàn)因素的影響。本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中所列的假設(shè)和限制條件的限制。（3）稅費%，則稅費=（+150）*%=（4）投資利息：根據(jù)帶故宗地規(guī)模以及項目用地特點，確定土地開發(fā)周期為一年，土地取得費在開發(fā)初期一次性投入，土地開發(fā)費及稅費在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。建設(shè)期附加費用：根據(jù)估價對象實際情況，以及包頭市固陽縣的有關(guān)規(guī)定，估價對象的建設(shè)期附加費用包括建設(shè)單位管理費，勘測設(shè)計費，城建配套費，水電增容費，土地使用稅等項目。（3）東門臉房，單層板磚木結(jié)構(gòu)，建成于1992年；片石基礎(chǔ)，紅磚墻（內(nèi)土坯）承重，木椽檁上草泥掛瓦屋面，檐高3米；木門窗，地面鋪水磨石磚，內(nèi)墻面抹灰刷白，頂棚為木龍骨纖維布吊頂，外墻面臨街一側(cè)貼面磚；有雙下水及電照設(shè)施。八、估價方法：重置成本法九、估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估計啊程序，采用科學(xué)適用的方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過詳細(xì)的測算：確定估價對象在2004年9月20日的估價總值為人民幣407585元（大寫人民幣：肆拾萬零柒仟伍佰捌拾伍元）十、估價參加人員：匿名十一、股價作業(yè)日期：2004年12月2日至2004年12月9日十二、估價報告應(yīng)用的有效期：自3004年9月20日至2005年9月19日。二、本報告僅為房屋拆遷補償服務(wù)的，估價結(jié)果僅作為房屋拆遷補償?shù)膮⒖?，不得用于其他用途。二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，蛋受到估價報告中一說明的假設(shè)和限制條件的限制。五、估價人員已對估價對象進(jìn)行了實地勘察六、沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)幫助。四、委托方提供了資料如“房屋所有權(quán)證”等是此次估價的重要依據(jù)，我們并未向政府有關(guān)部門核實，對于該資料的真實性和準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)，對由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我所不承擔(dān)任何責(zé)任。，國有土地使用證號：固國用（2000）字第6180號：房屋所有權(quán)證號：房權(quán)證固8字第0002784號。經(jīng)現(xiàn)場勘查，估價對象顯存狀況較好，能正常使用。確定房屋現(xiàn)值：房屋現(xiàn)值=（560*11595%+360*69*80+340**90%+390**93%）*（1+18%）=163749元（二）確定土地價格估價方法的選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，待估宗地所處位置以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及估價目的，結(jié)合估價師搜集的有關(guān)資料，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，選擇成本逼近法進(jìn)行估價。則投資利潤=（+150++）*20% =（6）土地增值收益，即土地所有權(quán)收益土地增值收益按照10%計算，則土地增值收益=（+150+++）*10%=（7）土地價格土地單位價格=+150++++ =土地價格=*=243836元（三）確定估價總值：估價總值=房屋價格+土地價格 =163749+243836 =407585元四，估價結(jié)果在充分調(diào)查、分析估價對象的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價原則，采用適當(dāng)?shù)墓纼r方法，經(jīng)過科學(xué)、公正的估價測算，結(jié)合估價經(jīng)驗，確定估價對象在估價時點為2004年9月20日的估價總值為人名幣407585元（大寫人民幣：肆拾萬零柒仟伍佰捌拾伍元）。估價人員已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地勘查。委托方未欠繳土地出讓金，有關(guān)估價對象的其他應(yīng)繳稅費均已全額繳納。二、限制條件本估價報告由北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司、北京市自來水集團有限責(zé)任公司共同委托，已取得雙方書面同意。關(guān)于估價對象建筑面積的說明：于估價時點，估價對象未單獨辦理《房屋所有權(quán)證》，此次評估中估價對象的建筑面積以海淀區(qū)國土資源和房屋管理局測繪隊 2003 年 12月 24 出具的《房屋土地測繪技術(shù)報告書》為準(zhǔn)，最終的建筑面積應(yīng)以依法取得的《房屋所有權(quán)證》登記內(nèi)容為準(zhǔn)。于估價時點，估價對象 118 層寫字樓中，部分房間已由承租人裝修使用，本報告估價結(jié)果包含該第三篇：房地產(chǎn)估價報告房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)姓名：胡倩學(xué)號：年級：班級：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理指導(dǎo)老師：彭賢偉——課程結(jié)業(yè)作業(yè) 091002010015 2009級房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館轉(zhuǎn)讓價值評估估價委托人：貴州師范大學(xué)估價機構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評估公司估價人員：胡 倩（注冊號：123456）、朱軼彬（注冊號：456789）估價作業(yè)日期：2012年5月15日至2012年5月20日估價報告編號：世紀(jì)房估［2012］第80號目 錄一、致委托方函………………………………………………………4二、估價師聲明………………………………………………………5三、估價的假設(shè)和限制條件…………………………………………7四、估價結(jié)果報告……………………………………………………9五、估價技術(shù)報告……………………………………………………13六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函貴州師范大學(xué)：本公司接受貴方的委托，我們對位于貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)的圖書館進(jìn)行了評估，估價的目的是：為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考，估價時點2012年5月