【正文】 購買土地的價款和購買時買方應該繳納的稅費。 ⑸銷售稅費：銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產所需的費用及應由開發(fā)商（賣方）繳納的稅費，可以分為以下 3類：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費（如由賣方負擔的交易手續(xù)費）等。 ⑵建筑物重新購建價格的求取辦法 ①單位比較法 — 是以建筑物整體，與價格、成本密切有關的單位為比較基礎來估算建筑物的重新購建價格的方法。 自然老朽 — 主要由自然力的作用引起 ， 如風吹 、 日曬 、 雨淋等引起的建筑物腐朽 、老化 、 風化 、 基礎沉降等 ， 與建筑物實際經(jīng)過年數(shù)有關 ， 同時也要看所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件 。 ⑵求取建筑物折舊的方法 （自然壽命、經(jīng)濟壽命，實際經(jīng)過年數(shù)、有效經(jīng)過年數(shù)） 在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應為有效經(jīng)過年數(shù)。 ⑵估價要求 需要評估該房地產 2021年 10月的市場價格 ⑶評估過程 ①選取估價方法，因無類似辦公大樓的交易實例，擬采用成本法估價。 假設開發(fā)法的操作步驟： 運用假設開發(fā)法估價一般分為以下 6個步驟： ⑴調查待開發(fā)房地產的基本情況； ⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式； ⑶估計開發(fā)經(jīng)營期； ⑷預測開發(fā)完成后的房地產價值； ⑸估計開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費； ⑹進行具體計算，求出待開發(fā)房地產的價值。 比較法進行 風險問題 ⑷ 預測開發(fā)完成后的房地產價值； 開發(fā)完成后的房地產價值一般是通過預測來求取。 ：要求評估 1996年 10月出售價格。 ? 重復交易法 —— 根據(jù)同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房地產價格指數(shù)。避免房地產市場極端值影響。 ③計息的方式 ④計息的大小 ⑤計息周期 ⑥名義利率和有效利率 ⑺開發(fā)利潤：一般按社會或行業(yè)平均利潤率估計，按地價、開發(fā)成本和管理費用三者之和的一定比例計算?？煞譃殚_發(fā)期（）和租售期（）。通常有以下幾方面的假設：估價中涉及到的不動產總價、租金和成本數(shù)據(jù)在開發(fā)期內不會發(fā)生大的變化；假設租金和不動產交易價格在開發(fā)期間不會下降，而且不考慮物價上漲的因素；假設在開發(fā)期間各項成本是均勻投入的。試選用所給資料估算該宗房地產的現(xiàn)時總價和單價。 ③經(jīng)濟上的折舊 指建筑物以外（如噪音、污染、環(huán)境的改變等）的各種不利因素所造成的建筑物價值得損失。 建筑物折舊 ⑴建筑物折舊的概念和原因 折舊 — 是會計學中用于衡量由于時間流逝、技術過時和市場變化等因素而引起的固定資產的磨損消耗和其他價值損失的術語。 ⑴ 重新購建價格分為以下兩種形式： 重建成本 — 是指采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術 ， 按估價時點的價格水平 ， 重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格 。 ⑷投資利息：它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。在這種情況下，房地產價格通常由下列 6大項構成：⑴土地取得成本；⑵開發(fā)成本；⑶管理費用；⑷投資利息；⑸銷售稅費；⑹開發(fā)利潤。 ⑶收益排序插入法 。 ⑷ 凈收益現(xiàn)金流的類型 在求取凈收益時，應根據(jù)各種狀況確定未來的凈收益現(xiàn)金流形式，以便選擇相關公式進行計算。 A. 商業(yè)經(jīng)營型房地產，凈收益等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。 凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產的收益。 它是指在估算不動產未來若干年預期純收益的基礎上，以一定的還原利率， 將評估對象未來收益還原為評估時日收益總和的一種方法。包括區(qū)位狀況、權益狀況和實物狀況三個方面的修正。 交易情況修正的方法： 可比實例的成交價格 *交易情況修正系數(shù) =正常價格 交易情況修正系數(shù) =待估房地產交易情況指數(shù) /交易案例交易情況指數(shù) （ 2）交易期日修正 是指將可比交易實例在成交期日的價格修正到待估房地產估價期日的價格。甲交易實例成交價 80萬元，首付 16萬，半 年后付 32萬，余款 32萬一年后付清；乙交易實例成交價 80萬元，首付 16萬， 余款一年后付清。這通常是指首先進行一般調整，然后對具體特征進行調整。 ? ? 步驟包括：確定銷售之間的重大差異，然后確定各可比銷售和財產標的之間的重大差異。 數(shù)據(jù)的證實： 有兩條途徑可以提高你獲取信息的質量： ⑴對銷售進行檢查。 ? (3)有關可比銷售的法律數(shù)據(jù) ? 收集可比財產的某些法律特征。 ? （ 2）銷售實例的物理特征 努力發(fā)現(xiàn)那些對被研究市場起著重要作用的財產特征。 ? 需要什么樣的信息 ? （ 1）銷售交易數(shù)據(jù) ? 銷售日期（達成銷售價格的日期而不是銷售記錄的日期） ? 銷售價格和銷售條款（達成的融資安排）：誰提供以及是否為市場利率。 ⑵可比實例的用途應與估價對象的用途相同。要考慮交易是否涉及任何異常條件，如不動產銷售價格中包括動產價格，或有買主以優(yōu)惠利率提供融資。 根據(jù)交易案例的銷售對待估不動產的價值做出結論。 對交易案例的銷售進行調查；確定買主和賣主的動機；找出有關銷售日期、價格、條件等方面資料； ⑵ 分析銷售。 當估價師使用多個或更多的方法對價值進行估算時，必須對使用有關方法得 出的估算值進行檢查然后得出最后的結論。此外，估價目的的確定對于估價方法的選擇、估價資料的收集也有著很重要的規(guī)定作用。 類似房地產是指與估價對象處于同一供求范圍內，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。 土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度。價值是指某物體在某些方面對某些人所具備的用途和效用。 ? ⑴房地產交易的需要 ? ⑵房地產抵押的需要 ? ⑶房地產保險和損害賠償?shù)男枰? ? ⑷房地產稅收的需要 ? ⑸ 房地產征用補償?shù)男枰? * 房地產市場信息的缺失影響房地產市場功能的發(fā)揮 ⑴合法原則 要以 估價對象的合法權益為前提進行。 如法律規(guī)定不得抵押的房地產不能作為抵押目的來估價。 過去（回顧性估價）、現(xiàn)在、未來（預測性估價）。 權利狀況 — 權利的完整性（是否受限制）、權屬的性質（所有權 OR 使用權）、權屬的使用狀況（如使用權的剩余年限） ③確定估價期日 — 是要明確所要評估的價值是指哪個具體時間上的價值。 最后的價值仍取決于實際的市場信息和估價師的判斷和經(jīng)驗，估價結論 很少以三種估價方法的簡單平均數(shù)為基礎。我們應努力 發(fā)現(xiàn)是什么原因使這種類型的財產出現(xiàn)價格差異。二，銷售應該具備公開市場交易的資格。 收集可比交易實例（收集交易實例 +選取可比實例） 盡可能的接近 選取交易實例的標準： ⑴可比實例所處的地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍 內的類似地區(qū)。大類結構：鋼結構、 鋼混結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。 ? 要努力發(fā)現(xiàn)銷售價格中是否包括動產。 建筑的年限及其設計和建設的質量。 ? *應檢查銷售財產周圍的財產，看其年限、價值、質量、條件與用途是否與財產標的周圍的財產有根本不同。 ⑵通過其他信息來源對已獲得的數(shù)據(jù)進行交叉檢查。 ? （ 3）調整的原則 ? （及其價格）進行調整使其更接近財產標的。 5個方面：⑴統(tǒng)一付款方式；⑵統(tǒng)一采用單價；⑶統(tǒng)一幣種與貨幣單位； ⑷統(tǒng)一面積內涵；⑸統(tǒng)一面積單位。 應該知道融資是由買方提供還是由賣方提供或由第三方提供，以及融資利率 是否為市場利率。 例：評估某宗房地產 2021年 9月末的價格，可比實例成交價 3000元 /平方米，成 交日期 2021年 10月，另調查獲知該類房地產價格 2021年 6月末到 2021年 2月末平 均每月比上月上漲 %， 2021年 2月末到 2021年 9月末平均每月上漲 2%。 ⑶實物狀況： 土地：面積大小、形狀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況； 建筑物：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結構、設備、裝修、平面布臵、工程質量等 修正方法： ⑴直接比較修正：一般采用評分的辦法，以估價對象的房地產狀況為基準，將可比實例的房地產狀況與它逐項比較打分。 有效毛