【正文】 占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金（菜地與耕地只用其一，詳見地方標(biāo)準(zhǔn)）； D、征地管理費(fèi)（%－%），詳見廣東省物價局粵價[2001]323號。 E、當(dāng)?shù)卣?guī)定并取得上級政府批復(fù)同意收取的其他有關(guān)稅費(fèi)。 F、稅費(fèi)須為正常稅費(fèi)，其他非正常性支出如土地閑置費(fèi)等不能計入成本。 G、財政部、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》（財綜[2006]48號，2006年11月7日）明確規(guī)定：“新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，由市、縣人民政府按照國土資源部或省、自治區(qū)、直轄市國土資源管理部門核定的當(dāng)?shù)貙嶋H新增建設(shè)用地面積、相應(yīng)等別和征收標(biāo)準(zhǔn)繳納”，“嚴(yán)禁市、縣人民政府和有關(guān)部門將新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)轉(zhuǎn)嫁由用地單位繳納”。根據(jù)上面的規(guī)定，可以明確的是：新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)不是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用以及土地使用權(quán)出讓過程中所發(fā)生的成本費(fèi)用，而是出讓土地收益的再分配，是中央和省兩級人民政府參與縣、市人民政府收取的土地收益。 ④利息計算（5分）：重點(diǎn)審查利息率選擇、開發(fā)周期的設(shè)定、計息期等是否合理，計算是否正確。計算正確但無解釋者，減2分。 說明：按照所界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費(fèi)用的投入期限和資金年利息率，分別估計各期投入利息。因利息不斷地發(fā)生變化，計算中要注意估價基準(zhǔn)日的利息率。 ⑤利潤計算（5分）：重點(diǎn)審查利潤率選擇依據(jù)是否充分、符合客觀實際。未按照土地開發(fā)性質(zhì)和實際情況，確定投資利潤率者，扣減2分；土地開發(fā)總投資（土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和各項稅費(fèi)）漏項者不得分。 說明：一般采用投資利潤率計算。土地開發(fā)總投資包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和各項稅費(fèi)。應(yīng)按照土地開發(fā)性質(zhì)和各地實際情況，確定開發(fā)中各項投資的正?；貓舐?。 ⑥土地增值估算（10分）：重點(diǎn)審查增值率或增值額的確定依據(jù)是否充分，取值是否客觀、合理。計算正確但無解釋者，減5分。 說明： 《規(guī)程》上要求土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或者進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加額計算。所以可以按照市場地價與成本價格的差額確定增值收益，也可以采用用地過程中向政府繳納的“地價”（非完整地價，多數(shù)地方把該地價稱為“出讓金”，盡管十分不規(guī)范）作為增值收益，也可以考慮此種開發(fā)利用期望的增值收益來確定。 根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號），土地出讓收入使用范圍為：(一)征地和拆遷補(bǔ)償支出。包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(二)土地開發(fā)支出。包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等。(三)支農(nóng)支出。包括計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。(四)城市建設(shè)支出。包括完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)支出以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。(五)其他支出。包括土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、計提國有土地收益基金、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費(fèi)支出等。所以對目前部分估價師在計算土地增值收益時，考慮土地增值收益額一定要大于等于新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)，是可以理解的。 ⑦相關(guān)修正估算（10分）：重點(diǎn)審查年期修正、區(qū)位修正、土地還原率的確定等依據(jù)是否充分合理，公式計算是否正確。計算正確但無解釋者，各項扣減2分；此類修正漏項者，各項減3分。 說明： 1在實際操作中，如土地增值收益采用當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)，由于政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)多為宗地法定最高出讓年限的出讓金，與評估宗地的剩余使用年限不一致，須作使用年限修正，相當(dāng)于先把出讓金推算成無限年期的，然后再修正到剩余有效使用年期。 由于土地取得費(fèi)、稅費(fèi)、開發(fā)費(fèi)、利息、利潤一般結(jié)合土地面積表述，在出讓金以樓面地價表示的地區(qū)（如廣州）運(yùn)用以上公式時，應(yīng)特別注意將樓面地價轉(zhuǎn)換為地面地價。 價格修正與確定 如果采用成本逼近法測算的是某一小區(qū)（或開發(fā)區(qū)）的平均地價，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率，進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)偅瑢⒉豢沙鍪弁恋氐膬r格及開發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鲎尩耐恋刂?。還應(yīng)根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個別因素修正（如面積、形狀、臨路等）。 ⑧地價計算（5分）：重點(diǎn)審查公式及計算過程是否正確。 說明：估價基準(zhǔn)日在2007年1月1日之后的以出讓為目的的工業(yè)用地評估，要求評估價不得低于《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》（國土資發(fā)〔2006〕307號）。最近的宣傳中，出現(xiàn)了工業(yè)用地出讓最低價可能一地一價，請估價師注意文件的生效日期，之后跟著文件動。 （5）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 ①基準(zhǔn)地價簡介（30分）。是否詳細(xì)介紹了基準(zhǔn)地價內(nèi)涵（20分）和基準(zhǔn)地價修正體系（10分），要求說明公布實施時間、估價期日、設(shè)定開發(fā)程度、容積率、地價水平、修正體系等。 說明： 除非以課稅為評估目的，其他情況下不提倡采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地地價。評估標(biāo)的位于縣級以上城市建成區(qū)的，如果采用的基準(zhǔn)地價對應(yīng)的基準(zhǔn)日與報告評估基準(zhǔn)日相差5年以上者，扣減30分；相差3年以上5年以下者，扣減20分。相差3年以內(nèi)者，必須進(jìn)行期日修正，未修正者，扣減10分；評估標(biāo)的位于其他區(qū)域的，評估報告中應(yīng)詳細(xì)分析基準(zhǔn)地價是否覆蓋到本區(qū)域，基準(zhǔn)地價的評估基準(zhǔn)日和本報告評估基準(zhǔn)日之間的市場變化，對明顯屬于地價變化較快區(qū)域者，如果采用的基準(zhǔn)地價對應(yīng)的基準(zhǔn)日與報告評估基準(zhǔn)日相差5年以上者，扣減15分；相差3年以上5年以下者，扣減10分。相差3年以內(nèi)者，必須進(jìn)行期日修正，未修正者，扣減5分。 關(guān)注當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價的內(nèi)涵指基準(zhǔn)地價的估價基準(zhǔn)日、生地價或熟地價（具體為幾通一平）、是土地級別價或區(qū)片價或路線價或網(wǎng)格點(diǎn)地價、是地面地價還是樓面地價、對應(yīng)的土地使用年限及其容積率等。在不同的城市，其基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成可能不同，具體應(yīng)調(diào)整的內(nèi)容和方法也可能不同，故在使用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法時，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成及其相應(yīng)的修正系數(shù)體系確定調(diào)查項目及修正系數(shù)。 一般情況下，基準(zhǔn)地價均按“工業(yè)”、“住宅”、“商業(yè)”三大類進(jìn)行劃分，其他用途的土地則需按照當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價資料的劃分原則進(jìn)行歸類。如廣州市目前規(guī)定：辦公用地屬于“綜合辦公類”用地，其基準(zhǔn)地價按照同地段的“住宅類”用地基準(zhǔn)地價的120%計??；而有的城市辦公用地的基準(zhǔn)地價按照同地段的“商業(yè)類”用地基準(zhǔn)地價的80%計取。 ②宗地情況介紹（10分）：說明宗地所處位置及所對應(yīng)的基準(zhǔn)地價。 對基準(zhǔn)地價以幅度價或者網(wǎng)格點(diǎn)地價表示的，缺少關(guān)于宗地位置與地價對應(yīng)關(guān)系的描述的，扣減5分。 ③修正過程（50分）：編制待估宗地因素條件說明表占20分，說明表中所列項目應(yīng)與基準(zhǔn)地價修正體系表一致，與區(qū)域因素、個別因素條件說明一致；編制待估宗地因素修正系數(shù)表占20分，重點(diǎn)審查修正系數(shù)取值與條件說明是否吻合；其他因素修正占10分，包括開發(fā)程度、交易期日、容積率修正等因素的確定是否正確，是否與其他方法相一致，開發(fā)程度和容積率修正可能已經(jīng)包含在區(qū)域因素修正和個別因素修正中。 ④地價計算（10分）：重點(diǎn)審查計算是否正確，計算公式與內(nèi)涵介紹是否一致。 地價確定（4分）：說明對不同評估方法結(jié)果賦予相應(yīng)權(quán)重的原因，明確最終地價確定的依據(jù)與方法。對結(jié)果權(quán)重的說明不清晰者減2分，不同方法估價結(jié)果相差30％以上且沒有說明者本項不得分。 說明： 由于不同的估價方法數(shù)據(jù)來源于不同途徑，所得到的估價結(jié)果的可信度應(yīng)有差異。估價結(jié)果最終取值可以取算數(shù)平均值，亦可取加權(quán)平均值，甚至可以取眾數(shù)或者其中某一價格。應(yīng)解釋對不同評估方法結(jié)果賦予相應(yīng)權(quán)重的原因，明確最終地價確定的依據(jù)與方法?！锻恋毓纼r報告規(guī)范格式》要求：如采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，最終估價結(jié)果必須考慮其結(jié)果。 五、第四部分附件（4分） 重點(diǎn)審查土地權(quán)屬證件、位置示意圖、照片、機(jī)構(gòu)及估價師資質(zhì)證書、其他重要附件（例如：待開發(fā)土地的規(guī)劃批準(zhǔn)文件、改變用途的有關(guān)批文、拆遷公告、他項權(quán)利查詢資料和現(xiàn)場踏勘調(diào)查記錄等），缺1項扣減1分。 六、總體評價（85％～100％的調(diào)節(jié)系數(shù)） 評審整份報告是否分析論證嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，文字流暢且概括性較高，有無明顯瑕疵，估價結(jié)果是否合理，報告的設(shè)計、制作是否認(rèn)真等，估價機(jī)構(gòu)是否蓋章，法定代表人是否簽字、是否有2名估價師簽字、蓋執(zhí)業(yè)印章，且簽字與執(zhí)業(yè)印章字體是否一致。需要特別說明的是，如果不是年檢報告，法定代表人沒有簽章、估價師沒有簽字、機(jī)構(gòu)沒有蓋章，符合三者之一則該報告直接評判為不合格報告。提供5萬集管理視頻課程下載，詳情查看：...../zz/提供2萬GB高清管理視頻課程硬盤拷貝，詳情查看：...../shop/2萬GB高清管理視頻課程目錄下載：...../高清課程可提供免費(fèi)體驗，如有需要請于我們聯(lián)系。咨詢電話：020.值班手機(jī)：.網(wǎng)站網(wǎng)址：.....（.....）成立于2004年，專注于企業(yè)管理培訓(xùn)。提供60萬企業(yè)管理資料下載，詳情查看：...../提供5萬集管理視頻課程下載，詳情查看：...../zz/提供2萬GB高清管理視頻課程硬盤拷貝，詳情查看：...../shop/2萬GB高清管理視頻課程目錄下載：...../高清課程可提供免費(fèi)體驗，如有需要請于我們聯(lián)系。咨詢電話：020.值班手機(jī)：.網(wǎng)站網(wǎng)址：....36 / 3