土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-05 04:44本頁(yè)面
【正文】 1%公用服務(wù)設(shè)施條件距中小學(xué)7011000米一般0距醫(yī)院≤1000米優(yōu)+1%距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)601800米一般0規(guī)劃限制條件周圍土地利用類型商業(yè)、普通住宅一般0交通管制無(wú)限制0自然環(huán)境條件高程坡度作用分值二類標(biāo)準(zhǔn)區(qū)交界一般0大氣噪聲作用分值一面臨街較優(yōu)+%水淹可能性≥30年一遇一般0宗地條件臨街位置一面臨街較優(yōu)面積形狀無(wú)影響一般0建筑物朝向點(diǎn)式建筑一般0地質(zhì)條件地基處理情況正常一般0合計(jì)//%（4）確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（Y），與基準(zhǔn)地價(jià)中設(shè)定年期住宅70年不一致，故需進(jìn)行年期修正，其修正公式如下：Y＝[1(1/(1+rd)m)][1(1/(1+rd)n)]式中：y—宗地使用年期修正系數(shù) rd—土地還原率，根據(jù)現(xiàn)行存款年利率和物價(jià)水平、投資風(fēng)險(xiǎn)綜合確定為7%。 m — 設(shè)定待估宗地可使用設(shè)定年期（） n — 基準(zhǔn)地價(jià)土地使用年限（住宅70年）%。（5）容積率修正（K值）根據(jù)2007年公布的貴陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，其住宅容積率修正系數(shù)摘要如下： 住宅容積率修正系數(shù)表摘要容積率修正系數(shù)待估宗地為商住綜合用地，，根據(jù)上述表中的資料,。（6）基準(zhǔn)地價(jià)法計(jì)算結(jié)果根據(jù)上述分析的情況，按照基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的公式，其測(cè)算結(jié)果如下：增加住宅建筑面積對(duì)應(yīng)的土地價(jià)格：住宅部分單位地價(jià)Pi=P（1177?！苉）YK =1300%%60%= (元/平方米) 總價(jià)＝*＝799092元剩余法剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等到費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。其計(jì)算公式為：地價(jià) = 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)利息利潤(rùn)稅費(fèi)（1）確定最佳利用方式根據(jù)委托方提供的規(guī)劃設(shè)技方案及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，待估宗地為商業(yè)、住宅用地，地處貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道2002151號(hào)，其規(guī)劃用途即為最佳使用用途。待估宗地土地總面積為906平方米,。（2）不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 根據(jù)待估宗地所在區(qū)域近年來(lái)住宅用房開(kāi)發(fā)銷售情況，住宅高層一般在50007000元/平方米，本次評(píng)估根據(jù)采集資料和對(duì)市場(chǎng)前景調(diào)查，以及對(duì)待估宗地區(qū)位，基礎(chǔ)設(shè)施，交通便利度，商服繁華等進(jìn)行分析，預(yù)計(jì)待估宗地在開(kāi)發(fā)完成時(shí)住宅平均售價(jià)為6000元/平方米；則不動(dòng)產(chǎn)平均單價(jià)見(jiàn)表（3）各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用 項(xiàng) 目住宅備 注①建筑安裝費(fèi)用土建成本951本次其住宅高層用房按900元/m2計(jì)，采用自動(dòng)噴淋及自動(dòng)消防報(bào)警。.裝修費(fèi)、照明等費(fèi)用100外裝飾工程、給排水、照明、避雷工程按100元/平方米計(jì)電梯100待估宗地?cái)M建筑高層商住樓需安裝電梯,裝電梯加100元/平方米計(jì),停車場(chǎng)不考慮電梯費(fèi).②專業(yè)費(fèi)用含設(shè)計(jì)、地勘、評(píng)估、登記等，按土建成本6%計(jì)③城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)50根據(jù)貴州省2006年2月1日施行《貴州省城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收使用管理辦法》的規(guī)定，其住宅房屋為50元/平方米建筑面積。④其它費(fèi)用含小區(qū)景觀、綠化、外環(huán)境和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，按土建成本的25%計(jì)。合 計(jì)表7 宗地單位：元/M2建筑面積（4）利息本次根據(jù)土地面積，建筑規(guī)模等設(shè)定其建設(shè)周期為1年， %的計(jì)算，設(shè)定土地取得費(fèi)用在估價(jià)期日一次性支付，土地開(kāi)發(fā)周期為1年，營(yíng)建費(fèi)用在建房期1年內(nèi)均勻投入，計(jì)一半利息:利息=地價(jià)*[(1+ %)^11]+營(yíng)建費(fèi)用*[(1+%)^]（5）稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅基本稅率為營(yíng)業(yè)額的5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為基本稅率的7%，教育費(fèi)附加為基本稅率的3%，附調(diào)基金為營(yíng)業(yè)額的1‰，%，銷售代理費(fèi)為售價(jià)的2%，%，即：開(kāi)發(fā)價(jià)值*%（6）利潤(rùn)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)一年期平均利潤(rùn)率一般在25%，待估宗地開(kāi)發(fā)周期為一年，則其投資利潤(rùn)率按25%計(jì)，即利潤(rùn)=地價(jià)*25%+營(yíng)建費(fèi)用*25%（7）計(jì)算地價(jià)將以上各項(xiàng)費(fèi)用代入計(jì)算公式：地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)利息利潤(rùn)稅費(fèi)住宅的樓面地價(jià) =(*(1+%)^*25%6000*%)/ ((1+%)^+25%)≈住宅的地價(jià)=樓面地價(jià)*容積率= *≈則住宅總價(jià)＝*906＝2225317(元)三、地價(jià)的確定經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得到待估宗地在設(shè)定的用途、開(kāi)發(fā)程度及規(guī)劃利用指標(biāo)等條件下、于評(píng)估基準(zhǔn)日2010年10月25日，：①基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估單價(jià)：土地面積：906平方米評(píng)估總價(jià)：799092元大寫(人民幣)：柒拾玖萬(wàn)玖仟零玖拾貳元整②剩余法評(píng)估單價(jià)：土地面積：906平方米評(píng)估總價(jià)：2225317元大寫(人民幣)：貳佰貳拾貳萬(wàn)伍仟叁佰壹拾柒元整第四部分 附 件《土地估價(jià)委托書》；2010補(bǔ)第011號(hào)《補(bǔ)繳土地出讓金公文處理簽》；筑預(yù)登[2006]字第035號(hào)、036號(hào)《貴陽(yáng)市土地使用權(quán)預(yù)登記證》待估宗地照片；估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書；土地估價(jià)師資質(zhì)證書；（以上附件均為復(fù)印件） 25
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