【正文】 米寬），水泥路或柏油路；而另一宗地臨土地或砂石路（3～6 米寬）；同樣是“ 五通一平”開(kāi)發(fā)費(fèi)可取不一樣，但一定要描述清楚，說(shuō)明原因。確定投資利息（1）利息率的選擇根據(jù)評(píng)估的目的和土地開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源情況，利息率可選擇存款利息率或貸款利息率。如拍賣(mài)底價(jià)、抵押評(píng)估或土地開(kāi)發(fā) 是投資者利用自有資金投入，可采用評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的與設(shè)定開(kāi)發(fā)周期相應(yīng)的利息率；如用于聯(lián)營(yíng)、入股等目的，或投資者貸款從事土地開(kāi)發(fā)，可采用 評(píng)估基30 / 36準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的與設(shè)定開(kāi)發(fā)周期對(duì)應(yīng)的固定資產(chǎn)貸款利率；還可參照具體項(xiàng)目或當(dāng)?shù)赝恋亻_(kāi)發(fā)投資貸款利息率。 （2）投資利息的計(jì)算公式根據(jù)確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的方法，來(lái)選擇投資利息的計(jì)算公式（注：?jiǎn)卫?jì)息）。？A、直接采用當(dāng)?shù)厥小?縣人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，且公布的配套費(fèi)能夠達(dá)到實(shí)際開(kāi)發(fā)費(fèi)際準(zhǔn)。 投資利息＝（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)十市政基礎(chǔ)設(shè)施配套資）開(kāi)發(fā)周期利息率B、當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 未達(dá)到實(shí)際開(kāi)發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。投資利息=(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)十市政基礎(chǔ)設(shè)施配套資)開(kāi)發(fā)周期 利息率十(土地開(kāi)發(fā)費(fèi)一市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)) 開(kāi)發(fā)周期 利息率確定投資利潤(rùn)（1）投資利潤(rùn)率（或投資回報(bào)率）的確定方法A、依據(jù)持信京地土地投資 利潤(rùn)；利用公式：投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)／總投資（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)十土地開(kāi)發(fā)費(fèi)）B、調(diào)查同行業(yè)的近幾年的投 資利潤(rùn)率，并結(jié)合待估宗地所在省、市、縣的投資利潤(rùn)率（可采用中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)）。（2）投資利潤(rùn)的計(jì)算公式A、如采用年投資利潤(rùn)率：投 資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)十土地開(kāi)發(fā)費(fèi)） 開(kāi)發(fā)周期年投資利潤(rùn)率B、如采用投資利潤(rùn)率或投 資回報(bào)率：投資利潤(rùn)= 土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)投資回報(bào)率確定土地增值收益（也稱土地所有權(quán)收益）土地增值收益的確定方法及計(jì)算公式： A、土地增 值 收益=土地成本價(jià)格土地增值收益率 =(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)十土地開(kāi)發(fā)費(fèi)十投資利息十投資利潤(rùn))土地增值收益率31 / 36 (土地增 值收益事根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋鼐痔峁┵Y料確定，經(jīng)驗(yàn)在 10％一 30％之間)； B、土地所有權(quán)收益可以當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府公布的出 讓金標(biāo)準(zhǔn)代替（但要弄清出讓金的內(nèi)涵，我們是指歸政府所有的那部分地價(jià)款，稱為出讓金）計(jì)算土地價(jià)格 計(jì)算公式：(1)如土地增值 收益依據(jù)土地增值收益率確定，評(píng)后地價(jià)分別為無(wú)限年期土地價(jià)格(用 Vn 表示)和設(shè)定年限的土地價(jià)格(用 V 表示）， 則：Vn 一土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)十土地開(kāi)發(fā)資十投資 利息十投資利潤(rùn)十土地增值收益 V＝ Vn [1－１／（ 1＋ r）n] 式中：Vn 一待估宗地設(shè)定年限的土地價(jià)格 V 一無(wú)限年期土地價(jià)格 r 一土地還原利率 ①n 一待估宗地設(shè)定土地使用年限（2）如土地增值收益采用當(dāng)?shù)氐?，市、縣政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)，地價(jià) 計(jì)算公式為。 ”A、如出 讓金含土地使用年限與待估宗地土地使用年限一致V＝〔土地取得 費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)十土地開(kāi)發(fā)資十投資利后、十投資利潤(rùn)〕[1－1／（1＋r）n]＋出讓金或中：V 一待估宗地土地價(jià)格B、如出讓全土地使導(dǎo)權(quán)年限與持估宗地土地使用 權(quán) 年限不一致V＝｛[土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息十投資利潤(rùn)][1－1／(1+r)n]+出讓金｝(1－1／(1+r) n)/(1－１／ (1+r)m)式中：V、 Vn 同前n 一待估宗地土地使用年限m—出讓金規(guī)定土地使用年限r(nóng) 一土地還原利率32 / 36成本逼近法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：A：缺少對(duì)待估宗地周邊土地利用類型的描述；取得 費(fèi)不是區(qū)域的客觀平均水平；稅費(fèi)的確定沒(méi)有明確的法律和文件依據(jù)。B、開(kāi)發(fā)費(fèi)的確定與地價(jià)定 義設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度不一致。開(kāi) 發(fā)費(fèi)的取值與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的開(kāi)發(fā)費(fèi)不一致。C、利息計(jì)算有誤。D、未進(jìn) 行年期修正或區(qū)位修正。E、費(fèi)用確定可能漏 項(xiàng)或多 項(xiàng)。F、術(shù)語(yǔ) 不規(guī)范G、利潤(rùn)計(jì) 算 時(shí)考慮了利息。H、計(jì)算 過(guò)程有 錯(cuò)。I、計(jì)算單位不統(tǒng)一（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 應(yīng)用此法進(jìn)行估價(jià)，按（規(guī)程》規(guī)定的程序進(jìn)行。在技術(shù)報(bào)告中應(yīng)對(duì)如下事項(xiàng)予以明確說(shuō)明：★說(shuō)明宗地位置、用途及待估宗地所在級(jí)別或區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)和對(duì)應(yīng)的因素修正系數(shù)表及因素條件說(shuō)明表，并注明來(lái)源及依據(jù)?！镎f(shuō)明待估宗地的各項(xiàng)因素具體條件，應(yīng)將因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。具體形式參見(jiàn)市場(chǎng)比較法中因素條件說(shuō)明表的形式?！锎_定待估宗地各因素修正系數(shù)和綜合系數(shù)?！镎f(shuō)明年期及期日差別和相應(yīng)的修正系數(shù)。★對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)修正得到宗地地價(jià)。采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估土地價(jià)格應(yīng)注意的要點(diǎn)：①1① 一定要弄清基準(zhǔn)地價(jià)的概念、內(nèi)涵基準(zhǔn)地價(jià)是政府對(duì)各城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域的商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地利用類型的土地分別評(píng)估的一定時(shí)間內(nèi)有限年期的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。不同的城鎮(zhèn)，甚至同一城市的不同33 / 36區(qū)域其基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵可能不一樣。（2）要弄清待估宗地所在城鎮(zhèn)地基準(zhǔn)地價(jià)制定時(shí)評(píng)估技術(shù)途徑，是先定級(jí)后估價(jià)，還是先估價(jià)后定級(jí)，明確后才能確定 評(píng)估步驟（修正體系不一樣）。采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估土地價(jià)格步驟： （1）、簡(jiǎn)介待估宗地所在城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)成果A① 介紹基準(zhǔn)地價(jià)公布如文號(hào)、公布時(shí)間或基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告名稱及通過(guò)省土地管理局驗(yàn)收合格的時(shí)間( 認(rèn)為 是基準(zhǔn)日) 。B、基準(zhǔn)地價(jià)的范圍、地類劃分、土地 級(jí)別、地價(jià)的內(nèi)涵（年限、土地開(kāi)發(fā)程度、基準(zhǔn)地價(jià)包含內(nèi)容）a、年限：基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的土地使用年限，如各類用途均設(shè)定為法定最高年限。b．土地開(kāi)發(fā)程度：如無(wú)明確規(guī)定，需分析基準(zhǔn)地價(jià) 報(bào)告中的因素修正系數(shù)表中的開(kāi)發(fā)程度，因素選擇及在定級(jí)部分確定因素權(quán)重的部分內(nèi)容，確定因素權(quán)重的部分內(nèi)容，確定當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)中設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度是宗地紅線內(nèi)外達(dá)到“五通一平 ”還是“三通一平”。如有明確 規(guī)定，以當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn)。c．基準(zhǔn)地價(jià)包含內(nèi)容：基準(zhǔn)地價(jià)一般由出讓會(huì)、市政配套資（土地開(kāi)發(fā)費(fèi)）、征地費(fèi)（或拆遷安置費(fèi)）等組成。在有些城市；將開(kāi)發(fā)完成后的土地稱為熟地；未開(kāi)發(fā)的土地稱為毛地（或生地），如為生地則基準(zhǔn)地價(jià)中應(yīng)不含土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；有些城市基準(zhǔn)地價(jià)是指現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)條件下的地價(jià)，此時(shí)就應(yīng)認(rèn)真調(diào)查、分析待估宗地所在城市不同級(jí)別制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)的土地的開(kāi)發(fā)程度?？傊?，要 認(rèn)真分析分析宗地所處城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵。d、說(shuō)明當(dāng)?shù)夭捎没鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式和步驟。（2）、確定待估宗地所處區(qū)域土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)待估宗地所在城鎮(zhèn)的土地定級(jí)估價(jià)報(bào)告或有關(guān)批復(fù)，說(shuō)明宗地位置、用途及待估宗地所在級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)（級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵）和對(duì)應(yīng)的因素條件說(shuō)明表、因素條件修正系數(shù)表。（3）、編制待治宗地的各項(xiàng)因素條件說(shuō)明表34 / 36選擇因素內(nèi)容應(yīng)與持估宗地所在城鎮(zhèn)的因素條件說(shuō)明表中的因素一致，但因素說(shuō)明要現(xiàn)實(shí)、客觀，能定量的盡量定量，無(wú)法定量的因素一定要具體描述。如：道路通過(guò)度，用臨道路級(jí)別（主干道、次干道或支路，并說(shuō)明道路寬度等）；在因素說(shuō)明中一定注意前后一致(個(gè)別因素描述。市 場(chǎng)比較法中因素說(shuō)明) 。（4）編制持信宗地各因素優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表注：如宗地少，可將步驟 4 合并，變?yōu)榫幹拼雷诘馗饔绊懸蛩貤l件 說(shuō)明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表。A、確定年期、期日、容積 事等因素的修正系數(shù)a、K1 年期修正：同市場(chǎng)比較法b． K2 期日修正：同市 場(chǎng)比 較法c、K3；容積率修正：同市場(chǎng)比較法（6）、計(jì)算待估宗地土地價(jià)格宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià) K1K2K3．．．（１＋K）式中：K１——年期修正系數(shù) K２——期日修正系數(shù)K３——容積率修正系數(shù)K 一各影響因素修正幅度之和采用上面公式求得的宗地地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)程度條件下的土地價(jià)格。如果宗地地價(jià)定義中設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度不一致時(shí)，應(yīng)作開(kāi)發(fā)程度修正。設(shè)定開(kāi)發(fā)程度高于基準(zhǔn)地價(jià)開(kāi)發(fā)程度時(shí)，或者設(shè)定開(kāi)發(fā)程度低于基準(zhǔn)地價(jià)開(kāi)發(fā)程度時(shí)：待估宗地土地價(jià)格＝基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度下的宗地地價(jià)一（基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度開(kāi)發(fā)資一估價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度開(kāi)發(fā)費(fèi)）特殊情況的處理辦法：如待估宗地所在城鎮(zhèn)有基準(zhǔn)地價(jià)；但無(wú)修正體系，編制待估宗地各項(xiàng)影啊因素修正系數(shù)困難較大，解決辦法有：35 / 36A、根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r編制因素條件 說(shuō)明表，因素修正系數(shù)表；請(qǐng)當(dāng)?shù)赝恋鼐执_認(rèn)蓋章B、辦法 A 難度較大時(shí)；盡量描述待估宗地的各項(xiàng)影響因素屬所處級(jí)別或區(qū)域的平均水平，不進(jìn)行修正，有些因素必須進(jìn)行修正的說(shuō)明理由及修正幅度如待估宗地所在城鎮(zhèn)有基準(zhǔn)地價(jià)，但制定時(shí)間較早，配有的修正系數(shù)表存在 問(wèn)題，如選擇其它兩種方法評(píng)估；最好不采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；如必須選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估；可征求地方土地局意見(jiàn)，修改修正系數(shù)表，讓當(dāng)?shù)赝恋鼐稚w章、確認(rèn)：修正難度較大，可采用上述解決方法 B。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤A、漏項(xiàng) ，缺少地價(jià)內(nèi)涵介紹等。B、因素描述及修正與市場(chǎng) 比較法及地價(jià)影響因素描述不一致；因素描述不具體且未量化。C、未列出待估宗地的因素條件 說(shuō)明、優(yōu)劣程度判定表。D、某項(xiàng) 修正前后不一致。E、計(jì)算公式前后不一致或計(jì)算錯(cuò)誤。三、地價(jià)的確定地價(jià)確定的方法( 要求說(shuō)明對(duì)不同估價(jià)方法結(jié)果進(jìn)行增值或減位調(diào)整的原因。對(duì)采用眾數(shù)、平均值或以其中某一價(jià)格等為最終宗地地價(jià)的；要解釋其方法選擇的依據(jù))估價(jià)結(jié)果( 應(yīng)注明地價(jià)種類、 總地價(jià)、單位面積地價(jià)、地價(jià)單位、用大寫(xiě)表示的地價(jià)金額。如用外幣表示地價(jià)，應(yīng)注明外 幣與人民幣的比價(jià))地價(jià)確定的方法（1）說(shuō)明采用不同方法估價(jià)結(jié)果（2）待估宗地地價(jià)的最終確定A、如兩種方法求得地價(jià)相差幅度不大（一般幅度不超過(guò) 20%），可采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為待估宗地最終結(jié)果。B、如兩種方法求得地價(jià)相差幅度 較大（幅度超過(guò) 20%），說(shuō)明每種方法地價(jià)增值或減值的原因；采用一種結(jié)果、加權(quán)平均（但要說(shuō)明每種方法結(jié)果權(quán)重的確定）作為待估宗地最終結(jié)果。36 / 36C、如想要地價(jià)低限，且兩種方法求得地價(jià)結(jié)果有差異，盡量找出幾條理由或依據(jù)說(shuō)明地價(jià)低的評(píng)估方法合理，科學(xué)之處，地價(jià)高的評(píng)估方法不足的地方。最后采用地價(jià)低的 評(píng)估方法測(cè)算結(jié)果作為待估宗地的最終結(jié)果。估價(jià)結(jié)果注：?jiǎn)挝幻娣e地價(jià)最好保留整數(shù)（或一位小數(shù)）；總地價(jià)保留 2 位小數(shù)（萬(wàn)元）或整數(shù)；可能出錯(cuò)的地方：A、最終 地價(jià) 結(jié)果確定理由不充分。B，漏項(xiàng)（結(jié)果未大寫(xiě)、缺少貨幣種類等）。第四部分 附錄土地使用證復(fù)印件或土地產(chǎn)權(quán)證明、房屋 產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料 （含宗地圖）位置示意圖相關(guān)圖件（估價(jià)對(duì)象照片）有關(guān)背景材料、原始資料及實(shí)地勘測(cè)數(shù)據(jù)．評(píng)估依據(jù)文件估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)夏印件、估價(jià)師資質(zhì)證書(shū)夏印件可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤A、漏項(xiàng)B、附無(wú)關(guān)的資料（如土地使用 證、位置示意 圖等）。