【正文】 率，并結(jié)合待估宗地所在省、市、縣的投資利潤率（可采用中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)）。F、術(shù)語 不規(guī)范G、利潤計 算 時考慮了利息。★對基準(zhǔn)地價修正得到宗地地價。c．基準(zhǔn)地價包含內(nèi)容：基準(zhǔn)地價一般由出讓會、市政配套資（土地開發(fā)費）、征地費（或拆遷安置費）等組成。（4）編制持信宗地各因素優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表注：如宗地少，可將步驟 4 合并，變?yōu)榫幹拼雷诘馗饔绊懸蛩貤l件 說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表。E、計算公式前后不一致或計算錯誤。B，漏項（結(jié)果未大寫、缺少貨幣種類等）。最后采用地價低的 評估方法測算結(jié)果作為待估宗地的最終結(jié)果。C、未列出待估宗地的因素條件 說明、優(yōu)劣程度判定表。如：道路通過度，用臨道路級別（主干道、次干道或支路，并說明道路寬度等）；在因素說明中一定注意前后一致(個別因素描述。b．土地開發(fā)程度：如無明確規(guī)定，需分析基準(zhǔn)地價 報告中的因素修正系數(shù)表中的開發(fā)程度，因素選擇及在定級部分確定因素權(quán)重的部分內(nèi)容，確定因素權(quán)重的部分內(nèi)容，確定當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價中設(shè)定的開發(fā)程度是宗地紅線內(nèi)外達到“五通一平 ”還是“三通一平”?！锎_定待估宗地各因素修正系數(shù)和綜合系數(shù)。D、未進 行年期修正或區(qū)位修正。？A、直接采用當(dāng)?shù)厥小?縣人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費，且公布的配套費能夠達到實際開發(fā)費際準(zhǔn)。（2）確定開發(fā)費時把握原則A、確定待估宗地開發(fā)程度，目地規(guī)模、各地具體情況的開發(fā)期限，設(shè)定開發(fā)程度。)結(jié)合待估宗地所處區(qū)域及宗地周邊土地或宗地被征用前的土地利用類型；通過現(xiàn)場查勘、調(diào)查，確定土地取得費。（2）選擇成本逼近法的計算公式成本逼近法的基本公式為：土地價格=土地取得費（包含相關(guān)稅費）+土地開發(fā)費+ 利息+利潤+土地增值收益但在采用成本逼近法進行地價評估時，應(yīng)注意：A、如土地增值收益=（土地取得費及有關(guān)稅費+土地開 發(fā)資+利潤）土地增值收益率采用上述公式求得地價為無限年期土地價格，需進行年期修正：有限年期地價=無限年期地價 [1（1+r）n] B、如土地增值收益，是以地方政府公布的出 讓金代替，應(yīng)先對成本地價進行有限年期修正，然28 / 36后與出讓金相加，得出有限年期地價?！镆敿?xì)說明土地取得費的各組成項目及費用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。C① 費用確定可能漏項或多項。 應(yīng)包括確定土地的用途、建筑物容積 率、土地覆蓋率、建筑高度等 項內(nèi)容。C、費用確定可能漏項或多 項；年折舊費計算公式錯誤 （年限出錯，重置價取值錯誤）。（3）確定房地產(chǎn)出租純收益：房地產(chǎn)出租純收益＝房地產(chǎn)出租總收益－房地產(chǎn)出租總費用（4）確定房屋出租純收益房屋純收益＝房屋現(xiàn)值建筑物還原利率A、房屋 現(xiàn)值 的確定方法：a、房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－房屋折舊總額＝房屋重置價－年折舊 費 （1－殘值率）/耐用年限房屋已使用年限b、房屋現(xiàn)值＝房屋重置價成新度B、房屋還原利率的確定方法：房屋 還原利率一般比土地 還原利率高出 2—3%。如 給排水及道路的修繕費，調(diào)查或按年租金的 1%—3%計23 / 36算。b、收益必須是長期可以固定取得的收益。R 不變且大于零，無限年期地價計算公式：p=a/r(2)土地使用年期有限且其他因素不變的土地價格計算公式：p=a/r[11/（1+r） n](3)土地純收益每年按等差級數(shù)遞增或遞減土地價格計算公式：無限年期的地價計算公式：p=a/r177。確定地價時只以其中一個比準(zhǔn)地價為結(jié)果或計算錯誤。案例條件描述不 夠完善，缺土地使用者、宗地位20 / 36置及門牌號交易價格類型（出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格）、價格內(nèi)涵、交易時間描述等。 F、地 質(zhì)條件指數(shù)：將地 質(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)。（8）個別因素條件指數(shù) A、容 積率條件指數(shù) a、確定方法：如果宗地所在地有容積率修正系數(shù)（如西安等地）， “可直接采用容積車修正系數(shù)。d、距市中心距離指數(shù)： 以待估對象與市中心直線 距離指數(shù)為 100，每增加或減少 1 公里（或幾公里）；指數(shù)增加或減少 1‰。我們現(xiàn)在采用的方法如下：例地價指數(shù)如以 1994 年 1 月 1 日為基期，調(diào)查 xx 市住宅用地市場情況，地價從 1994 年 1 月 1 日至 1996年 12 月 31 日，三年上漲幅度 為 %。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：（1）用途修正指數(shù)[最好選相同用途（按細(xì)類用途）案例，可省去用途修正]可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價，分析不同用途地價的差別，確定修正指數(shù)。1：交易日期（必選）2：交易情況（必選）3：交易類型（必選）4：土地使用年限（必選）5：區(qū)域因素A① 基礎(chǔ)設(shè)施狀況（用幾通一平反映）B① 商業(yè)繁華度（商業(yè)用地選、用距城中心、商 業(yè)中心距離遠近反映）C① 對外交通便捷度（用距火車站、長途汽車站、港口碼頭距離來反映）D① 道路通達度（用道路類型、寬度反映）E① 公交便捷度（商業(yè)用地選用公交路線、站點分布及距離來反映）F① 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度G① 產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）6：個別因素A、綠地覆蓋率（住宅用地選）B、產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選 ）C、規(guī)劃限制（視情況可設(shè) 可不設(shè)）D、自然災(zāi)害狀況（視情況可 設(shè)可不設(shè)）E、容積率（必 選）F、宗地面積（必 選）G、宗地形狀（必選）15 / 36H、臨街狀況（商業(yè)必選）I、地質(zhì)條件（坡度、地基承載力，根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式）J、地形、地勢（以上因素根據(jù)土地用途和位置篩選確定。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進行易類型的修正。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致、在地域上屬近 鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對 比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下具體要求：A、比較實 例 選擇。第三部分 土地估價一、估價原則（明確說明此次估價所遵循的原則， 應(yīng)體現(xiàn)客觀、公正、科學(xué)、合法的原則）常用的原則：替代原則（所有方法適宜）變動原則（所有方法適宜）需求與供求原則（所有方法適宜）預(yù)期收益原則（適合收益還原法、假 設(shè)開發(fā)法）協(xié)調(diào)原則( 所有方法適宜)即土地效用的最有效發(fā)揮，必須以周圍各類環(huán)境適度為前提，在評價時，要充分注意周圍的環(huán) 境適度性。⑨說明區(qū)域內(nèi)基 礎(chǔ)設(shè)施狀況及區(qū)域基準(zhǔn)地價水平。④環(huán)境條件：包括 環(huán)境質(zhì) 量優(yōu)劣、自然條件 優(yōu)劣、文體設(shè)施優(yōu)劣、綠地覆蓋度優(yōu)劣；A、環(huán)境 質(zhì)量：衡量 環(huán)境質(zhì) 量好壞一般是對大氣污染、水體污染、土壤污染、噪音污染等多項污染狀況的分析。（3）、前后不致；（4）、不該寫的盡量不寫。十三、土地估價機構(gòu)蓋章包含內(nèi)容：估價機構(gòu)名稱、公章。資料來源及未經(jīng)實地確認(rèn)或無法實地確認(rèn)的資料和估價事項。九、估價日期：是評估報告的起止時間。七、地價定義：[ 說明估價對象實際用途和宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度、本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或 規(guī)劃利用條件， 實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據(jù)土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地外轉(zhuǎn)或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通 訊等腰三角形）和宗地內(nèi)平整；地價定義應(yīng)注明所估地價的內(nèi)涵是指在估價基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)（或包括其他內(nèi)容）價格] 包含：基準(zhǔn)日；土地用途(設(shè)定、實際)；開發(fā)程度 (設(shè)定、實際)；土地使用年期(設(shè)定、實際)；土地使用 權(quán)價格類型(所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格)。是否錯誤：表述、打印、參數(shù)的 選擇、 計算等錯誤。描述是否得當(dāng)或恰當(dāng)：如區(qū)域因素包括區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、 環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)聚集度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用情況等描述是否恰當(dāng)，評估方法 選擇是否恰當(dāng)、因素 選擇、參數(shù)選擇、費用確定、因素修正、地價確定是否合理等。之所以要外圍的開發(fā)程度，是因為外圍的開發(fā)程度體現(xiàn)著周圍的地價水平，體現(xiàn)著現(xiàn)狀利用狀況，反映了設(shè)定土地開發(fā)程度是否合理。如需用外幣表示的， 應(yīng)標(biāo)明估價基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價。其它需要說明的問題?？赡艹霈F(xiàn)的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語不規(guī)范。二、地價影響因素分析（說明影響待估宗地地價水平的因素）一般因素（說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市 經(jīng)濟發(fā) 展等對地價產(chǎn)生影響的一般因素）包含內(nèi)容：（1）、稅收、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策描述；（2）、自然經(jīng)濟狀況、描述區(qū)域內(nèi)的自然經(jīng)濟狀況，包括：地理位置、地勢地貌、氣候、水文地 質(zhì)；區(qū)域內(nèi)城（ 鎮(zhèn)）經(jīng)濟狀況；（3）、城市規(guī)劃等一般因素對地價產(chǎn)生影響的分析。⑤產(chǎn)業(yè)集聚：區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)量、開 發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)或無企業(yè)集中分布等。但是，最好在每10 / 36項因素描述時因素對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響進行簡單說明，且因素對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響程度與估價過程一致?？赡艹霈F(xiàn)的錯誤：原則敘述不全、原則與所選方法無聯(lián)系（如利用的是待估宗地現(xiàn)狀條件評估而出現(xiàn)了有效利用原則；未采用收益還原法、假設(shè)開發(fā)法而出現(xiàn)了預(yù)期收益原則等）。根據(jù)經(jīng)驗不能超過 25%）②與待估宗用途應(yīng)相同或相似（按用地 類型細(xì)類）。⑤交易案例必須為正常交易 (即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)。以上因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要 時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：因素條件說明時應(yīng)注意幾點：（1）描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米；無法量化的指標(biāo)，也必 須具體描述，如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述。最好選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正。C、距商服中心距離指數(shù)將待估宗地距商服中心距離指數(shù)定為 100，每增加或減少 1000 米，因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾或千分之幾。D、基礎(chǔ)設(shè) 施狀況a、生活設(shè)施完善度18 / 36指宗地所在區(qū)域的生活設(shè)施配套程度（如中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、公園、郵局、銀行等），將生活設(shè)施完善度分為完善（設(shè)施齊備）、較完善（缺少部分設(shè)施）、不完善（無主要公用設(shè)施）三個等級，以待估宗地所在區(qū)域生活設(shè)施完善度指數(shù)定為 100，每增加或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。 C、宗地面積指數(shù)將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，(面積大干 10000 平方米為優(yōu)；面積在 7000—10000 平方米劃為較優(yōu)；面積在 4000－7000 平方米劃為一般；面積在 2022－4000 平方米劃為較劣，面積小于 2022 平方米劃為劣)，每增加或減少一個等級，地價指數(shù)上升或下降%。在確定因