房地產(chǎn)估價報告的要求與注意事項(xiàng)-資料下載頁
2025-01-06 21:13本頁面
【正文】 n B、運(yùn)用收益法估價時常見的問題：n （ 1）高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報酬率或者資本化率選擇性的偏低。n （ 2）在求取估價對象收益，特別是純收益時無依據(jù)，或依據(jù)不充分（如同屬商業(yè)用途，但娛樂業(yè)、賓館業(yè)、餐飲業(yè)、超市與小商鋪 zhijian的收益是不可混用的）；n（ 3）公式選取不當(dāng)（如選用收益倍數(shù)法卻不說明充足理由）；n（ 4）資本化率求取無方法、無依據(jù)或依據(jù)不充分，取值不當(dāng)；n（ 5）收益年限的確定有誤。n C、運(yùn)用成本法估價時常見的問題：n （ 1）部分報告在對地價、重置成本的確定上依據(jù)不充分，報告在描述上顯得主觀隨意性很大；n （ 2）調(diào)整系數(shù)過大且無充分理由。n D、運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法估價時常見的問題：n （ 1）基準(zhǔn)地價公布實(shí)踐距離估價時點(diǎn)過長，參數(shù)實(shí)際已經(jīng)不可選用；n （ 2）對基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵理解有誤，對基準(zhǔn)地價修正體系了解不足。n E、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時常見的問題n （ 1）高估未來開發(fā)完成后的價值；n （ 2）低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤。n 估價結(jié)果的確定n 運(yùn)用不同的估價方法測算是結(jié)果有一定的差異，選用何種結(jié)果或作調(diào)整時，為說明理由n 未來市場變化分析、變現(xiàn)能力分析和相關(guān)提示撰寫是應(yīng)注意的事項(xiàng)n 估價報告附件：n 相當(dāng)部分報告附件資料不完整，或沒有附件清單。九、報告的形式、格式方面存在的常見問題n 未按《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》要求，在評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，未對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明；n 未按《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》要求進(jìn)行估價對象的變現(xiàn)能力分析； n 在處置房地產(chǎn)時，未按《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》要求在評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由。n 存檔材料中沒有 “房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 ”或者 “房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 ”過于簡單，缺少具體的分析測算過程；n 相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)仍沿用《規(guī)范》頒布之前的格式出具報告。n 相當(dāng)一部分估價報告未按《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的要求明示估價對象法定優(yōu)先受償權(quán)，未進(jìn)行風(fēng)險提示和估價對象變現(xiàn)能力分析，現(xiàn)場勘查時未拍攝影像資料。n 部分機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價報告采用了其它報告的格式，如資產(chǎn)評估報告格式或土地估價報告格式。n 未按《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的要求作如下提示： （ 1）估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響； （ 2）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)； （ 3）合理使用評估價值； （ 4）定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說明?！ ∈?、報告的裝訂、存檔方面存在的問題n 部分機(jī)構(gòu)報告裝訂質(zhì)量差；n 存檔材料缺失較多。存檔材料缺少如委托書、估價合同、現(xiàn)場查勘記錄、復(fù)核審核過程記錄等內(nèi)容，有的缺估價技術(shù)報告；n 同一機(jī)構(gòu)報告格式裝訂不一致；n 存檔材料中有用改動現(xiàn)象。 十一、報告的名詞術(shù)語和語言表述方面存在的問題：n 名詞術(shù)語不準(zhǔn)確。如將 “估價時點(diǎn) ”寫成 “估價時間 ”或 “估價基準(zhǔn)日 ”， “假設(shè)和限制條件 ”改為 “評估條件與說明 ”等。n 對名詞術(shù)語的界定不準(zhǔn)確、不清楚。n 文字表述不嚴(yán)謹(jǐn)或語句不通。n感謝各位同行的熱情和信任n感謝中房學(xué)提供了交流和學(xué)習(xí)的機(jī)會。n不妥之處，敬請 各位同行不吝賜教 ，謝謝大家！n 未來市場變化分析、變現(xiàn)能力分析和相關(guān)提示撰寫是應(yīng)注意的事項(xiàng)n 估價報告附件：n 相當(dāng)部分報告附件資料不完整，或沒有附件清單。演講完畢，謝謝觀看！
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