房地產(chǎn)開發(fā)流程及具體細則、注意事項-資料下載頁
2025-10-24 06:27本頁面
【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)投資項目可行性分析是房地產(chǎn)投資項目開發(fā)的前期工作。開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。境效益評價、項目綜合評價結(jié)論及建議。求的數(shù)量及結(jié)構(gòu)，價格分布及趨勢進行分析。局、道路規(guī)劃等。①項目銷售及經(jīng)營收人測算。險、籌資風(fēng)險的分析。置、小戶型比例限制要求等。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土。明土地用途及年限。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)。都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改。管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一。視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路等。這是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。單體方案主要內(nèi)容關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。
【正文】 上級部門來查，都可以解釋過去。 就利用這個懸空期 。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉 ，然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，去房管部門， 表明 土地證已經(jīng)解押了，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要 房管部門 一收材料， 馬上 把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個 幾 天再去國土部門辦抵押。 此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（在建工程抵押不是每個城市都辦得了 ， 很 多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)）， 可以 進行 土地解押，換成地面上的在建工程抵押 。同樣是利用懸空期來操作 。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。 本階段注意要點：與銀行、國土、房管部門之間的溝通協(xié) 調(diào)。 —— 以上部分屬于項目開發(fā)的中期階段 ，主要應(yīng)注意控制項目開發(fā)成本，杜絕損害建設(shè)單位利益的情況發(fā)生。 1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓 規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。在封頂之后，竣工 17 之前。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收也比較簡單 。 消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位 負責(zé) 。開發(fā)商自己做這幾項驗收 不容易 通 過 ， 尤其 消防和永久用電 。 質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位一起 出具 驗收報告就行了 ，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。 最多再根據(jù)質(zhì)監(jiān)站的意見進行整改，難度不大。 質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。 竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。 本階段注意要點：與各個參與驗收部門之間的溝通協(xié)調(diào)。 1市場營銷 營銷策劃主要包括了三部分服務(wù)內(nèi)容： 市場定位與產(chǎn)品設(shè)計定位，市場推廣策劃，項目銷售策劃（項目銷售階段） 。 ● 市場定位與產(chǎn)品設(shè)計定位： 根據(jù)前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計基本要求，協(xié)助確定符合市場需求 18 和投資回報的產(chǎn)品設(shè)計方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計理念，最終完成產(chǎn)品定位。 具體內(nèi)容包括： i. 項目總體市場定位 ； ii. 目標人群定位 ； iii. 項目開發(fā)總體規(guī)劃建議 ， 組團規(guī)劃建議 ， 交通道路規(guī)劃建議 ， 戶型設(shè)計建議 ， 整體風(fēng)格建議 ， 外立面設(shè)計建議 ，園林景觀規(guī)劃建議 ， 社區(qū)配套設(shè)施 、 會所建議 ， 樓宇配套建議 ， 裝修標準建議 ， 裝飾材料建議 ， 物業(yè)管理建議 。 ● 市場推廣策劃： 根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準備。內(nèi)容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設(shè)計（設(shè)計及宣傳品、銷售工具設(shè)計），廣告設(shè)計創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活動策劃等。 具體內(nèi)容是： i. 市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念，項目核心賣點提煉 ii. 項目案名建議 iii. 銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制 19 iv. 廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 ， 項目訴求重點，各類廣告創(chuàng)意（報紙，戶外，電播等） v. 媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預(yù)算， 媒體計劃，媒體排期 vi. 公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫，公關(guān)活動策劃，協(xié)助活動執(zhí)行 ● 項目銷售策劃（項目銷售階段）： 此階段主要是幫助 開發(fā) 商制定銷售計劃，協(xié)助展開促銷工作，做好銷售現(xiàn)場管理顧問，幫助 開發(fā) 商實現(xiàn)預(yù)定銷售時間計劃和收入計劃。 具體內(nèi)容包括： i. 銷售現(xiàn)場管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷計劃 ii. 開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式 iii. 銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭 iv. 銷售培訓(xùn)，銷售制度，銷售現(xiàn)場包裝策略，樣板間策略 v. 促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對 手跟蹤 vi. 市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調(diào)整 vii. 銷售策略調(diào)整 20 本階段注意要點：項目營銷貫穿整個開發(fā)流程，建議聘請專業(yè)的營銷團隊進行管理（特別是在銷售淡季和市場冷淡期），應(yīng)有 詳細 的計劃并隨時根據(jù)市場的反應(yīng)及變化進行調(diào)整。
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