房地產(chǎn)開發(fā)流程及具體細(xì)則、注意事項-文庫吧在線文庫
【正文】 制。 節(jié)能審查、施工圖審查 在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做 出 節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。 余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 現(xiàn)在越來越多的城市， 開始加強了對 余泥和噪音 這兩樣?xùn)|西的管 10 理。在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。 12 在房地產(chǎn)開發(fā)項目中， 大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。 1放線、驗線 圖紙出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置， 要測量，定坐標(biāo) ， 這就叫放線。 13 本階段注意要點：本階段工作由建設(shè)單位和施工單位配合完成，應(yīng)注意與測繪部門的溝通協(xié)調(diào)。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。這個價格申報一下就完了。 現(xiàn)在為了避免這種糾紛，開發(fā)商開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上。 根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則， 辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個 幾 天再去國土部門辦抵押。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收也比較簡單 。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。 具體內(nèi)容包括： i. 銷售現(xiàn)場管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷計劃 ii. 開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式 iii. 銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭 iv. 銷售培訓(xùn)，銷售制度，銷售現(xiàn)場包裝策略，樣板間策略 v. 促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對 手跟蹤 vi. 市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調(diào)整 vii. 銷售策略調(diào)整 20 本階段注意要點：項目營銷貫穿整個開發(fā)流程，建議聘請專業(yè)的營銷團隊進行管理（特別是在銷售淡季和市場冷淡期），應(yīng)有 詳細(xì) 的計劃并隨時根據(jù)市場的反應(yīng)及變化進行調(diào)整。 具體內(nèi)容包括： i. 項目總體市場定位 ； ii. 目標(biāo)人群定位 ； iii. 項目開發(fā)總體規(guī)劃建議 ， 組團規(guī)劃建議 ， 交通道路規(guī)劃建議 ， 戶型設(shè)計建議 ， 整體風(fēng)格建議 ， 外立面設(shè)計建議 ，園林景觀規(guī)劃建議 ， 社區(qū)配套設(shè)施 、 會所建議 ， 樓宇配套建議 ， 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 ， 裝飾材料建議 ， 物業(yè)管理建議 ?？⒐ぶ螅┕挝?、開發(fā)商、監(jiān)理單位一起 出具 驗收報告就行了 ，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。 本階段注意要點：與銀行、國土、房管部門之間的溝通協(xié) 調(diào)。無論銀監(jiān)還是上級部門來查，都可以解釋過去。現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能 解押，還要能辦出預(yù)售許可證?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了 ， 土地必須在辦理了施工 許可證之后才能抵押貸款。在竣工之后，到實地 測量， 即為 實測。 現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。 1預(yù)售許可證 預(yù)售現(xiàn)在的管理比較嚴(yán)格。 在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。 監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核， 發(fā)放 監(jiān)理審查意見。現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。這個是環(huán)境保護部門 管理 的。 施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開 發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。國家為了鼓勵 搞人防工程，允許你暫時 使用 。一般 開發(fā) 商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。 8 本階段注意要點：與設(shè)計和規(guī)劃部門之間的溝通協(xié)調(diào)。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。這是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。 總平面審查階段 這個階段各地的叫法不一樣，比較多的叫 “ 修建性詳細(xì)規(guī)劃審查 ” 。 再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。 ⑥ 項目償債能力分析 (11)項目風(fēng)險分析 ① 項目盈虧平衡分析 ② 項目 敏感性分析 ③ 項目風(fēng)險分析： 主要包括項目競爭風(fēng)險、投資風(fēng)險、市場風(fēng)險、籌資風(fēng)險的分析 。 (7)項目規(guī)
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