房地產(chǎn)開發(fā)流程及具體細則、注意事項-文庫吧資料
2024-11-10 06:27本頁面
【正文】 可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。因此，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個 行業(yè) 。 1施工許可證 施工許可證所 須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總 ， 缺一不可。通過了就是下一步，施工許可證。 監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致。 在必須要 做施工招投標的時候，施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質量員和安全員。但在某些大城市 ， 無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。 本階段注意要點：本階段工作由施工單位負責，建設單位 會同監(jiān)理單位進行監(jiān)督即可。安監(jiān)基本不收費，但是他們也 能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班等。 在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。 本階段注意要點：與城管、環(huán)保單位之間的溝通協(xié)調。 噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的 、 噪音較輕的方式施工 。 運輸施工余泥的車輛，只 能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。 本階段注意要點：與設計和審查單位之間的溝通協(xié)調。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題 ； 但是南方 相對無此方面的要求 。 我國現(xiàn)在越來越強調可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能的位置 越來越重要 。 9 本階段注意要點：委托消防施工企業(yè)代理報建消防審批手續(xù)，與設計和人防部門之間的溝通協(xié)調。但是這個產(chǎn)權，無論如何，都不可能歸屬于全體業(yè)主。 所有的人防用途的東西，產(chǎn)權都是國家所有 。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權證 ， 只有使用權。比如 12 層以上要設置專門的消防電梯， 17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷，往往由他們出面才能把事情辦成。在這個方面，審查也是越來越嚴。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置 一 級防火門，對業(yè)主進出來講非常不便。我國的消防審查，在 很多時候非常官僚。 消防和人防專項審查 消防報建 是所有專業(yè)報建中最 復雜 的。 審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。但是，你另外還需要 30 平方米的進車道。 建地下室 成本 較 大， 買的人也 相對 少。 當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按 35平方米到 45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門 不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是 100 平方米配一個車位。單體方案主要內容關鍵就是落實各空間的大小尺寸。 本階段注意要點：與設計和規(guī)劃部門之間的溝 通協(xié)調?，F(xiàn)在都 要求雨污分流 。 7 再說排水許可證。 管線綜合包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。 本階段注意要點：與設計和規(guī)劃部門之間的溝通協(xié)調。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物 如何排列 ，每棟單體建筑 的高度、面積 ，各棟單體建筑之間的 間隔 、 間距，日照 度 ，總容積率是 多少 ， 是否 超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是 否 符合消防規(guī)范等。 本階段注意要點 : 房地產(chǎn)開發(fā)資質 的確認及審批。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。 這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微 上 規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么 處理 。這里要注意一下， 母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易 。 本階段注意要點： 辦理各項手續(xù)的銜接時間 ，與土地、規(guī)劃部門的溝通協(xié)調。 5 以 出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后
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