【正文】 房管部門 一收材料， 馬上 把這個土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。土地抵押必須辦理抵押登記。 造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差 等 。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。 預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成 2/3，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。建筑 的確是按圖紙 施工 ，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。 本階段注意要點：本階段工作由建設(shè)單位和施工單位配合完成，應(yīng)注意與建設(shè)局的溝通協(xié)調(diào)。 1施工許可證 施工許可證所 須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總 ， 缺一不可。但在某些大城市 ， 無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。 本階段注意要點：與設(shè)計和審查單位之間的溝通協(xié)調(diào)。 9 本階段注意要點：委托消防施工企業(yè)代理報建消防審批手續(xù)，與設(shè)計和人防部門之間的溝通協(xié)調(diào)。比如 12 層以上要設(shè)置專門的消防電梯， 17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我國的消防審查，在 很多時候非常官僚。 建地下室 成本 較 大， 買的人也 相對 少。 本階段注意要點：與設(shè)計和規(guī)劃部門之間的溝 通協(xié)調(diào)。 本階段注意要點：與設(shè)計和規(guī)劃部門之間的溝通協(xié)調(diào)。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。 本階段注意要點： 辦理各項手續(xù)的銜接時間 ，與土地、規(guī)劃部門的溝通協(xié)調(diào)。 土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率 、 建筑密度 、 停車位配置 、 小戶型比例限制要求 等 。 (10)項日經(jīng)濟效益分析 ① 項目銷售及經(jīng)營收人測算。 (3)項日投資環(huán)境分析 主要針對 宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、人口環(huán)境、城市發(fā)展環(huán)境等進(jìn)行分析。目前房地產(chǎn)開發(fā)項目可 行性分析的主要依據(jù)是 建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 。 ② 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析： 主要針對區(qū)域市場供需的數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品價格、客戶分布及結(jié)構(gòu)、項目競爭狀況等進(jìn)行分析 。 ④ 項目利潤測算。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明 土地用途及年限。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。 6 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)比較有技術(shù)含量，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。給排水就是 如何 引自來水進(jìn)小區(qū)， 如何 把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路 如何排列 ；弱電的內(nèi)容 包括 有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路等。這個階段最麻煩 的是車位。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是 35 到45 平方米?；旧?，消防設(shè)計絕對不 可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。例如 360 度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭 等 ，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范 ， 尤其是工程趕進(jìn)度的時候，只能打通 各種關(guān)節(jié) 。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)。施工投標(biāo)的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。在每一個程序 、 每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配 和 制衡。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。 1施工階段 本階段建設(shè)單位主要是監(jiān)督監(jiān)理單位對施工單位的質(zhì)量、進(jìn)度、成本等進(jìn)行 控制 與管理，詳細(xì)可見工程管理部崗位職責(zé)。因為這個時候， 資金回收不 多 ，只能收到 3 成，但是各項交易稅費卻要按足成在當(dāng)年 予以計算。 在預(yù)售許可方面還有個地方就是預(yù)測繪。 15 本階段注意要點：與房管部門的溝通協(xié)調(diào)。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸， 要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來 。這個解押和 16 新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。同樣是利用懸空期來操作 。開發(fā)商自己做這幾項驗收 不容易 通 過 ， 尤其 消防和永久用電 。 1市場營銷 營銷策劃主要包括了三部分服務(wù)內(nèi)容： 市場定位與產(chǎn)品設(shè)計定位，市場推廣策劃，項目銷售策劃（項目銷售階段）