房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及具體細(xì)則、注意事項(xiàng)-展示頁(yè)
2024-11-14 06:27本頁(yè)面
【正文】 ，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可 證。 新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。 土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線(xiàn)的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率 、 建筑密度 、 停車(chē)位配置 、 小戶(hù)型比例限制要求 等 。 (12)項(xiàng)目社會(huì)效益和影響分析 (13)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 ① 擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn) ② 項(xiàng)日主要問(wèn)題的解決辦法和建議 ③ 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 4 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。 ⑤ 項(xiàng)目贏利能力分析。 ③ 資金來(lái)源與運(yùn)用分析。 (10)項(xiàng)日經(jīng)濟(jì)效益分析 ① 項(xiàng)目銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收人測(cè)算。 (8)項(xiàng)目 開(kāi) 發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 3 主要包括： 有關(guān) 過(guò)程 計(jì)劃說(shuō)明、項(xiàng)目實(shí)施安排、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期及進(jìn)度計(jì)劃 。 ③ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié) (6)項(xiàng) 目市 場(chǎng)定位 主要 包括： 產(chǎn)品定位、客戶(hù)定位、價(jià)格定位、項(xiàng)目定位評(píng)估及發(fā)展設(shè)想 。 (5)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ① 城市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析： 主要針對(duì)城市總體市場(chǎng)供應(yīng)、需求的數(shù)量及結(jié)構(gòu) ，價(jià)格分布及趨勢(shì)進(jìn)行分析。 (3)項(xiàng)日投資環(huán)境分析 主要針對(duì) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、人口環(huán)境、城市發(fā)展環(huán)境等進(jìn)行分析。 ② 可行性研究結(jié)論及建議：主要包括： 宏觀環(huán)境分析總結(jié)、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)、投資估算和資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及其環(huán)境效益評(píng)價(jià)、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議 。 2．房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告構(gòu)成及主要內(nèi)容 基于房地產(chǎn) 項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)和復(fù)雜程度不同，因此，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及具體細(xì)則 、注意事項(xiàng) 一、項(xiàng)目評(píng)估階段 1．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析特點(diǎn) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期工作。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可 行性分析的主要依據(jù)是 建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 。但一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： (1)項(xiàng)目總論 ① 項(xiàng)目背景：主要說(shuō)明項(xiàng)目名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)企業(yè)基本情況、承 擔(dān)可行性研究工作的單位、研究報(bào)告編制的依據(jù)、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模以及建設(shè)規(guī)劃情況等。 2 (2)項(xiàng)目概況 主要包括：項(xiàng)目位置、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及地塊分析等。 (4)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 主要針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的基本狀況、區(qū)域規(guī)劃及重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、交通規(guī)劃及 重大交通建設(shè)項(xiàng)日、區(qū)域基礎(chǔ)及公共配套沒(méi)施狀況等進(jìn)行分析 。 ② 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析： 主要針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)供需的數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品價(jià)格、客戶(hù)分布及結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)狀況等進(jìn)行分析 。 (7)項(xiàng)目規(guī)劃與建筑方案 主要包括：項(xiàng)目總體規(guī)劃、環(huán)境景觀規(guī)劃、 建筑設(shè)計(jì)方案及布局、道路規(guī)劃等。 (9)投資估算與資金籌措 主要包括： 項(xiàng)目總投資估算、資金籌措、資金使用計(jì)劃 。 ② 項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃。 ④ 項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算。 ⑥ 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治? (11)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ① 項(xiàng)目盈虧平衡分析 ② 項(xiàng)目 敏感性分析 ③ 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析： 主要包括項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)的分析 ?？催@幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊 的背景 。 一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱(chēng) 用規(guī) ）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明 土地用途及年限。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使
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