房地產(chǎn)開發(fā)流程及具體細(xì)則、注意事項(xiàng)(參考版)
2024-11-06 06:27本頁(yè)面
【正文】 。 具體內(nèi)容是： i. 市場(chǎng)推廣主題定位：市場(chǎng)推廣主題，市場(chǎng)推廣概念，項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉 ii. 項(xiàng)目案名建議 iii. 銷售策略：開盤時(shí)機(jī)選擇，定價(jià)方法，付款方式，銷售組織，銷售計(jì)劃，銷售控制 19 iv. 廣告策略 ：廣告推廣階段計(jì)劃，廣告推廣目標(biāo)，訴求人群 ， 項(xiàng)目訴求重點(diǎn)，各類廣告創(chuàng)意（報(bào)紙，戶外，電播等） v. 媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預(yù)算， 媒體計(jì)劃，媒體排期 vi. 公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫，公關(guān)活動(dòng)策劃，協(xié)助活動(dòng)執(zhí)行 ● 項(xiàng)目銷售策劃（項(xiàng)目銷售階段）： 此階段主要是幫助 開發(fā) 商制定銷售計(jì)劃，協(xié)助展開促銷工作，做好銷售現(xiàn)場(chǎng)管理顧問，幫助 開發(fā) 商實(shí)現(xiàn)預(yù)定銷售時(shí)間計(jì)劃和收入計(jì)劃。 ● 市場(chǎng)推廣策劃： 根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析和項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)需求，制定有效的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準(zhǔn)備。 ● 市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位： 根據(jù)前期市場(chǎng)分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，并確定目標(biāo)客戶群定位，進(jìn)行目標(biāo)客戶群體分析，在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求 18 和投資回報(bào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念，最終完成產(chǎn)品定位。 本階段注意要點(diǎn)：與各個(gè)參與驗(yàn)收部門之間的溝通協(xié)調(diào)。 竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。 最多再根據(jù)質(zhì)監(jiān)站的意見進(jìn)行整改，難度不大。 質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。 消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位 負(fù)責(zé) 。在封頂之后，竣工 17 之前。 —— 以上部分屬于項(xiàng)目開發(fā)的中期階段 ，主要應(yīng)注意控制項(xiàng)目開發(fā)成本，杜絕損害建設(shè)單位利益的情況發(fā)生。這種方法在國(guó)土與房管合并的地方也能用。 此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了 ， 很 多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)）， 可以 進(jìn)行 土地解押，換成地面上的在建工程抵押 。只要 房管部門 一收材料， 馬上 把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門辦抵押。 就利用這個(gè)懸空期 。這個(gè)懸空期是合理的。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這兩個(gè)部門絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。 其中 有 兩個(gè)辦法 ： 現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門和房管部門都是分離的。 還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物更加不可能。 但是， 許多 開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。土地抵押必須辦理抵押登記。 這也是開發(fā)商 為何十分關(guān)注 施工許可證的原因。 1關(guān)于預(yù)售中的土地解押 先從土地抵押說(shuō)起。 無(wú)論實(shí)測(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。 造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差 等 。 面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。房 管部門下屬的房屋測(cè)量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積 ， 就 叫預(yù)測(cè)繪。隨便怎么公示 ， 賣的時(shí)候照樣賣 5000 以上 ， 沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任 。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會(huì)。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么 5000 元 /平方米 “ 起 ” 。 所以許多開發(fā)商會(huì)出現(xiàn) 捂盤 的現(xiàn)象 。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成 2/3 的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。 預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成 2/3，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。在 許多 城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上 14 辦理，全程公示。 本階段注意要點(diǎn)： （ 1） 現(xiàn)場(chǎng)工程量的簽證，設(shè)計(jì)變更工程量的簽證； （ 2） 現(xiàn)場(chǎng)材料及設(shè)備的選擇與檢驗(yàn)； （ 3） 對(duì) 監(jiān)理、施工單位的監(jiān)督； （ 4） 由于大部分購(gòu)房者 對(duì)房屋質(zhì)量的注意僅僅在 于外觀，所以應(yīng)加強(qiáng)空鼓、裂縫、滲漏、墻面平整度等外觀質(zhì)量的控制。 —— 以上部分屬于項(xiàng)目開發(fā)的前期階段，主要是與各個(gè)政府職能部門之間的溝通協(xié)調(diào)，搞好公關(guān)。建筑 的確是按圖紙 施工 ，沒超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。讓他們提前來(lái)做放線。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu) 負(fù)責(zé) ，不過有些城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。 本階段注意要點(diǎn)：本階段工作由建設(shè)單位和施工單位配合完成，應(yīng)注意與建設(shè)局的溝通協(xié)調(diào)。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆， 比如基坑支護(hù)
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