土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 算結(jié)果如下：增加住宅建筑面積對應(yīng)的土地價(jià)格：住宅部分單位地價(jià)Pi=P（1177?！苉）YKL式中： Pi 待估宗地價(jià)格 P 待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià) ∑K –– 區(qū)域及個(gè)別因素修正 Y 年期修正 K 容積率修正（1）基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹及內(nèi)涵根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)評估基準(zhǔn)日為2007年8月公布的《關(guān)于貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)的通知》，其商業(yè)用地土地開發(fā)程度一至五級地至少為“五通”及紅線內(nèi)場地平整，臨街深度為20米，二類商業(yè)容積率為1，商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年期的平均地價(jià)，其基準(zhǔn)地價(jià)摘要詳見下表：表1：貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表摘要 單位：元/ 平方米級別一二三四一類商業(yè)8750675052203140二類商業(yè)2468246822581365住宅235021501300660（2）確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價(jià)（P）待估宗地位于貴陽市南明區(qū)花溪大道，用途為商業(yè)、住宅綜合用地，其住宅地處貴陽市第三級基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，住宅地處貴陽市第三級基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，根據(jù)貴陽市2007年8月公布的基準(zhǔn)地價(jià)，其住宅基準(zhǔn)地價(jià)為1300元/平方米。由于待估宗地位于貴陽市土地等級和基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。：平坦。：商住綜合用地。：該宗用地土地規(guī)劃為商住綜合用地。待估宗地周邊有商行、建行、工行、農(nóng)行，貴惠路小學(xué)、北京華聯(lián)，醫(yī)院、菜場等配套設(shè)施、配套設(shè)施完善。（2）供電 區(qū)域內(nèi)電源為供電局供電網(wǎng)，供電保證率95%。改建了興關(guān)路、新建瑞花廣場。年 ，農(nóng) 。（二）區(qū)域因素區(qū)域概況待估宗地位于南明區(qū)，南明區(qū)是貴陽市的兩城之一，金融運(yùn)行平穩(wěn)，各項(xiàng)存貸款保持較大增幅，貨幣回籠速度有所減緩。從全年GDP支出結(jié)構(gòu)看，%。從總量上看，國內(nèi)生產(chǎn)總值突破了300億元大關(guān)，標(biāo)志著全市經(jīng)濟(jì)邁上了一個(gè)新臺階；從發(fā)展速度上看，經(jīng)濟(jì)增長幅度實(shí)現(xiàn)了連續(xù)七年高于全國平均水平，連續(xù)八年高于全省平均水平，經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入了快速穩(wěn)定增長階段，為全市實(shí)現(xiàn)社會生產(chǎn)力跨越式發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。到2010年形成中心城市(貴陽地區(qū))——衛(wèi)星城(清鎮(zhèn)、扎佐、修文)——縣城及中心鎮(zhèn)(息烽、開陽、占街等7座城鎮(zhèn))—— 一般鎮(zhèn)(龍崗、東風(fēng)等28座城鎮(zhèn))組成的層次分明、規(guī)模適當(dāng)、功能合理的市域城鎮(zhèn)體系。城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)貴陽市是貴州省省會，我國西南地區(qū)重要的中心城市之一。從1998年至今，貴陽市房地產(chǎn)市場逐步駛?cè)敫咚侔l(fā)展的軌道，%的速度遞增，個(gè)人購買商品房的比例逐年增長，居民已經(jīng)成為住房投資和消費(fèi)主體，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重也逐年增加，2002年占GDP的比重已達(dá)7%。貴陽市轄6區(qū)、1市、3縣（包括南明區(qū)、云巖區(qū)、小河區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、清鎮(zhèn)市、開陽縣、修文縣、息烽縣），共54個(gè)鄉(xiāng)、29個(gè)鎮(zhèn)和32個(gè)街道辦事處。由于地形地貌因素的限制，城市建設(shè)用地極為緊張。11′～27176。根據(jù)上述資料：待估宗地土地面積為906平方米，采用基準(zhǔn)地價(jià)法及市場價(jià)格評估后補(bǔ)繳出讓價(jià)款。截止估價(jià)期日，無抵押權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。任何單位和個(gè)人未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，報(bào)告的全部或部份不得公開發(fā)表于任何媒體上。（三）需要特殊說明的事項(xiàng)土地利用狀況等資料由委托方提供。（二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果僅為本報(bào)告設(shè)定的評估目的服務(wù)，當(dāng)用于其它目的，本報(bào)告評估結(jié)果無效。在估價(jià)期日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場。六、估價(jià)基準(zhǔn)日 2010年10月25日七、估價(jià)日期 2010年10月25日至2010年11月2日八、地價(jià)定義根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場勘察情況，待估宗地土地使用權(quán)類型為出讓，用途為商住綜合用地，宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通訊、煤氣）、宗地紅線內(nèi)“五通”（即通路、通水、通電、通訊、煤氣）及“場地平整”。五、估價(jià)依據(jù)（一）國家有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；國土資源部“關(guān)于做好當(dāng)前土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的通知”（國土資發(fā)[2000]105號）；國土資源部《關(guān)于印發(fā)土地分類的通知》（國土資發(fā)[2001]255號）。二、委托估價(jià)方單位名稱：貴陽環(huán)宇進(jìn)口汽車修配廠單位住所：三橋南路131號法定代表人：***單位聯(lián)系人：***單位電話：三、受托估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：***************咨詢服務(wù)有限公司機(jī)構(gòu)地址：貴陽市中華北路世紀(jì)商務(wù)城****室資質(zhì)注冊號：B2010520法定代表人: ********聯(lián) 系 人：**********聯(lián)系電話：0851機(jī)構(gòu)傳真：0851*********郵政編碼：550001四、估價(jià)目的貴州中偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因補(bǔ)繳土地出讓金目的的需要，為了解其土地使用權(quán)價(jià)值，特委托我公司對位于貴陽市南明區(qū)花溪大道2002151號商住綜合用地土地使用權(quán)進(jìn)行合理、公正之價(jià)值評估，為其進(jìn)行補(bǔ)繳出讓金提供參考依據(jù)。（四）其他資料《土地價(jià)格評估委托書》；2010補(bǔ)第011號《補(bǔ)繳土地出讓金公文處理簽》；筑預(yù)登[2006]字第035號、036號《貴陽市土地使用權(quán)預(yù)登記證》；《貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》（20
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