土地估價(jià)方法及案例匯總-全文預(yù)覽
【正文】 值率為0。案例3不動(dòng)產(chǎn)為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。該飯店每月的客觀凈收益為15萬(wàn)元。二 評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格案例2某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為10000平方米，土地使用權(quán)通過(guò)有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年期為50年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，總建筑面積為15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當(dāng)時(shí)重置價(jià)格為1300元/ m2。1確定土地征用拆遷費(fèi)；2確定開(kāi)發(fā)費(fèi)；3確定利潤(rùn)；4確定利息；5計(jì)算成本價(jià)格；6位置修正。∑區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)）*批租年期系數(shù)*時(shí)間修正系數(shù)。1地價(jià)=房地價(jià)建筑成本利潤(rùn)利息；2建筑價(jià)=房地價(jià)地價(jià)；3有理論基礎(chǔ)。不適宜于無(wú)路線價(jià)區(qū)域。方法比較項(xiàng)目市場(chǎng)比較法收益還原法剩余法成本逼近法路線價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法主要原則替代收益建筑成本+地價(jià)=房地價(jià)成本可及性替代替代評(píng)估對(duì)象土地；建筑物；不動(dòng)產(chǎn)土地；建筑物；不動(dòng)產(chǎn)土地；建筑物；建筑物；新開(kāi)發(fā)土地土地土地適用范圍適宜有交易實(shí)例地區(qū)的土地及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)適宜有收益的土地或建筑物有交易地區(qū)且地產(chǎn)有開(kāi)發(fā)、再開(kāi)發(fā)價(jià)值建筑物或新開(kāi)發(fā)地道路系統(tǒng)完整且附設(shè)有路線價(jià)，深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表已有基準(zhǔn)地價(jià)和宗地價(jià)格修正系數(shù)表限制1無(wú)類(lèi)似交易案例或無(wú)市場(chǎng)交易時(shí)，難以評(píng)估；2必須考慮所有差異的項(xiàng)目，并加以適當(dāng)修正；3必須查證比較案例資料的準(zhǔn)確性。1不適宜于已建成地或已開(kāi)發(fā)地；2成本不等于價(jià)格。1未來(lái)純收益還原現(xiàn)值即為價(jià)格；2有理論基礎(chǔ)。宗地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*（1177。1估計(jì)開(kāi)發(fā)完成后房地售價(jià)；2估計(jì)建筑費(fèi)用；3估計(jì)各項(xiàng)稅費(fèi)；4計(jì)算地價(jià)。現(xiàn)實(shí)性評(píng)估結(jié)果與市價(jià)相近，最具現(xiàn)實(shí)性評(píng)估結(jié)果與市價(jià)稍有偏差接近市價(jià)評(píng)估結(jié)果與市價(jià)常有偏差接近市價(jià)接近市價(jià)掌握難易易難易易易，適于多宗地估價(jià)易，適于多宗地估價(jià)評(píng)估結(jié)果比較價(jià)格收益價(jià)格剩余價(jià)格成本累加價(jià)格比較價(jià)格比較價(jià)格 收益還原法案例一 評(píng)估土地價(jià)格案例1 某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000m2 ，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。③房地產(chǎn)年純收益==④房屋年純收益=房屋現(xiàn)值*房屋還原利率=（*4）*8%=⑤土地年純收益==⑥該地塊于2005年7月1日的價(jià)值：P=a/r地*[11/(1+ r地)n]=()*[11/(1+6%)35]=；土地單價(jià)=9011元/平方米。據(jù)當(dāng)?shù)刭Y料，容積率每增加1，地價(jià)增長(zhǎng)60%。解：房地年純收益=15萬(wàn)元/月*12月=180萬(wàn)元/年；土地總地價(jià)=10000m2*1000元/m2*（1+2*60%）=2200萬(wàn)元；土地年純收益=（2200*6%）/[11/(1+6%)50]=；房屋年純收益=房地產(chǎn)年總純收益土地年純收益==；房?jī)r(jià)=（房屋年純收益/r2）*[11/(1+r2)50]=()*[11/(1+8%)50]=。建筑物部分：1樓3800m2；25樓：2800m2；合計(jì)：15000m2。解：租金=*12月=，押金運(yùn)用收益=*7%=，空房損失額=（按一個(gè)月的租金計(jì)算），則，總收益=租金+收益損失=；折舊費(fèi)=主體（4800*65%*1/50）+設(shè)備（4800*35%*1/10）=，維持管理費(fèi)=4800*2%=（按建筑物造價(jià)的2%計(jì)算），租稅=，保險(xiǎn)費(fèi)=；則，總費(fèi)用=+96++=；故，純收益=總收益總費(fèi)用=；不動(dòng)產(chǎn)收益價(jià)格=不動(dòng)產(chǎn)純收益/綜合還原率*[11/（1+綜合還原率）50]=。案例1估價(jià)師要評(píng)估一宗商業(yè)用地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)對(duì)象及比較案例的區(qū)域和個(gè)別因子條件指數(shù)采用權(quán)重累加方式，相關(guān)情況如下：估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易面積6000900057006300交易情況求正常市場(chǎng)價(jià)值急于出售，比正常低5%拍賣(mài)成交，比正常高5%正常交易交易日期正常，價(jià)格指數(shù)105價(jià)格指數(shù)101價(jià)格指數(shù)1032005．1價(jià)格指數(shù)102區(qū)域因素合計(jì)1009810097個(gè)別因素合計(jì)1009899100容積率2剩余使用權(quán)限40年38年39年40年成交價(jià)格（元/m2）450052004900本題注意：要進(jìn)行使用權(quán)限修正和容積率修正（根據(jù)當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)公布商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表）估計(jì)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C容積率系數(shù)1使用權(quán)限修正中，土地還原利率取6%；解：由題可得，比準(zhǔn)價(jià)格：實(shí)例A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*1/=5303元/ m2；實(shí)例
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