【正文】 —某一用途某級別(均質(zhì)區(qū)域)的基準(zhǔn)地價； ∑—宗地地價修正系數(shù)； —估價期日容積率土地使用年限等其他修正系數(shù)； —土地開發(fā)程度修正值。剩余法是在測算完成開發(fā)后的不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅費等，以價格余額來估算待估宗地價格的方法,本次估價采用的公式為： 式中：—待估宗地價格； —不動產(chǎn)總價； —開發(fā)項目整體的開發(fā)成本； —客觀開發(fā)利潤。 （三）估價結(jié)果、本次估價方法應(yīng)用評價根據(jù)地價評估技術(shù)規(guī)則及估價對象具體情況，我們土地采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和剩余法進(jìn)行了綜合測算，其結(jié)果見下表。 評估方法結(jié)果一覽表估價方法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法剩余法試算價格（元㎡）據(jù)前述，上述兩種方法均為較適宜的評估方法，其評估結(jié)果均有較強(qiáng)的適宜性、準(zhǔn)確性。基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是依據(jù)替代原理，將估價對象區(qū)位和個別條件與所在區(qū)域的平均條件相比較，按各已公布的同類同級土地基準(zhǔn)地價的修正體系修正得出，其操作性較強(qiáng)，本次估價所依據(jù)的基準(zhǔn)地價為近期公布執(zhí)行的基準(zhǔn)地價，測算出來的價格可靠性較高。剩余法所得到的是一種剩余價值，即根據(jù)預(yù)期收益原則，通過預(yù)測房地產(chǎn)的開發(fā)價值，扣除開發(fā)成本，開發(fā)利潤的剩余價值。該方法有一定的理論基礎(chǔ)，也易于掌握，可操作性較強(qiáng)，由于同區(qū)域或者類似區(qū)域樓盤開發(fā)量相對較少，有關(guān)開發(fā)完成價值和相關(guān)成本利潤稅費根據(jù)市場調(diào)查并結(jié)合估價人員經(jīng)驗確定，有一定的主觀性，測算出來的土地價值的可靠性相對較低。、地價確定方法我們認(rèn)為采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和剩余法是通過不同的計算途徑評估地價的方法，其兩種評估結(jié)果具有價值的同一性，從而具備了可比性，可以采用算術(shù)平均、加權(quán)平均或以一種價格為主等方法中的一種確定估價結(jié)果。在確定最終評估結(jié)果時，我們根據(jù)評估方法的適宜性、可信程度、可操作性，參考此次評估目的、估價對象所在區(qū)域地價水平、并結(jié)合估價師經(jīng)驗等綜合決定估價結(jié)果。鑒于此次估價對象的實際情況和結(jié)合以上兩種估價技術(shù)路線的分析論證，兩種方法計算的結(jié)果相差不大，估價人員認(rèn)為土地采用算術(shù)平均數(shù)作估價結(jié)果，根據(jù)上述分析，估價對象結(jié)果為：估價對象土地單價（）247?！郑ㄔO）估價對象土地總價≈（萬元）通過我們對該區(qū)域的調(diào)查，并考慮估價對象在該區(qū)域的具體位置等因素，同時對同級別、同類型的交易樣點的比較，我們認(rèn)為上述價格易于被市場接受。、估價結(jié)果我們本著公正、公平、公開的原則，按照土地估價的基本原則和估價程序，經(jīng)實地查勘和對地產(chǎn)市場進(jìn)行分析并結(jié)合本次估價目的，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和剩余法測算后，確定估價對象在估價期日年月日滿足價值定義、假設(shè)與限制條件及相應(yīng)估價目的下的國有建設(shè)用地使用權(quán)市場價格為： 評估面積平方單位地價：元平方樓面地價：元平方評估總價：萬元 大 寫: 人民幣壹仟肆佰貳拾壹萬叁仟肆佰元整三、估價結(jié)果和估價報告的使用(一)估價的前提條件和假設(shè)條件 、估價的前提條件（）估價對象為瀘州興鑫汽車銷售有限公司合法取得的國有出讓商業(yè)建設(shè)用地，已支付有關(guān)相關(guān)稅費，此次依據(jù)委托估價方提供的納國用（）第號《國有土地使用證》為估價前提。（）土地使用權(quán)人不存在違法用地的情形，任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序均符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。（）在估價期日，地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)市場具有客觀性，為公正、公開、公平的均衡市場。（）本次地價內(nèi)涵：估價對象作為無使用權(quán)異議且無他項權(quán)利限制狀態(tài)下的國有出讓商業(yè)用地，容積率，開發(fā)程度達(dá)到宗地外“六通”（通上水、通下水、通電、通氣、通訊、通路）、宗地內(nèi)“場平”，有地下空間使用權(quán)，自估價期日年月日起土地剩余使用年限年期市場價格。估價結(jié)果包括土地地價款和賣方正常交易稅費。（）估價對象作為商業(yè)用地，得到或?qū)⒌玫阶钣行н\用，并與其他要素相結(jié)合，能滿足設(shè)定使用年限內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營的正常進(jìn)行，產(chǎn)生正常的、持續(xù)的土地收益。 、估價的假設(shè)條件（）委托估價方提供的土地權(quán)屬、土地開發(fā)、土地利用、土地經(jīng)營、建筑物等相關(guān)資料屬實、完整、合法、有效。（）估價期日：年月日。（）權(quán)利狀況：估價對象在估價期日年月日屬國有出讓用地使用權(quán)，所有權(quán)屬于國家，使用權(quán)屬于瀘州興鑫汽車銷售有限公司。根據(jù)納他項（）第號《他項權(quán)利證書》，估價對象已經(jīng)被抵押給平安銀行股份有限公司成都分行，抵押貸款期限為年，抵押面積為平方。結(jié)合估價目的，根據(jù)《房地產(chǎn)司法鑒定評估指導(dǎo)意見（試行）》，本次估價不考慮估價對象抵押（擔(dān)保）債權(quán)因素的影響，此次評估土地權(quán)利狀況我們按國有出讓建設(shè)用地、無他項權(quán)利限制設(shè)定。 （）用途：估價對象證載用途為商業(yè)用地，依據(jù)土地估價的合法性原則，此次評估土地用途我們按商業(yè)用途設(shè)定。（）土地使用年限：估價對象證載使用權(quán)類型為出讓，終止日期為年月日,至估價期日剩余使用年限為年，依據(jù)土地利用合法性原則，此次評估使用年限我們按證載剩余出讓年限設(shè)定,即年,自估價期日算起。 （）容積率：根據(jù)委托估價方提供的電子監(jiān)管號：號《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，估價對象用地性質(zhì)為商業(yè)用地，容積率≤，建筑密度≤，綠地率≥,考慮到土地利用的連續(xù)性、合法性，此次評估容積率我們按土地規(guī)劃容積率上限設(shè)定，即為。 （）開發(fā)程度：至估價期日，委估宗地內(nèi)已建幢房屋，估價對象實際開發(fā)程度為宗地外“六通”（通上水、通下水、通電、通氣、通訊、通路）、宗地內(nèi)“五通一平”。考慮到宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費用作為開發(fā)費用計入地上建筑物價值中，為了避免資產(chǎn)重復(fù)計價，此次評估土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度和宗地內(nèi)場地平整狀況,即宗地外“六通”（ 通上、通下水、通電、通路、通氣、通訊）、宗地內(nèi)“場平”（場地平整）。 （二）估價結(jié)果與估價報告的使用、估價報告與估價結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)（）本估價結(jié)果和估價報告依據(jù)前述有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)土地政策而發(fā)生效力。（）本估價結(jié)果和估價報告依據(jù)前述前提條件和假設(shè)條件而發(fā)生效力。、本報告和估價結(jié)果使用的方向與限制條件（）估價結(jié)果為估價對象的公開市場價格，該結(jié)果包含了估價對象取得土地需支付的拆遷安置補(bǔ)償費、土地開發(fā)費、相關(guān)稅費及土地使用權(quán)出讓金等。估價結(jié)論僅供委托估價方司法拍賣（變賣）提供房地產(chǎn)市場價格參考依據(jù)，當(dāng)用于其他目的，本報告評估結(jié)果無效。（）本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價格，若估價對象的土地利用方式、估價期日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積、容積率等影響地價的因素發(fā)生變化，則本報告的估價結(jié)果無效，或者應(yīng)對估價結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整。（）本次估價報告包括“土地估價報告”和“土地估價技術(shù)報告”，前者歸委托估價方使用，后者僅為估價機(jī)構(gòu)存檔和土地管理部門審查或備案使用，不提供給委托估價方。（）本報告需經(jīng)估價機(jī)構(gòu)蓋章及在該機(jī)構(gòu)注冊的貳名或貳名以上注冊土地估價師簽字后方能生效。本報告由四川天成土地評有限公司負(fù)責(zé)解釋。、土地估價結(jié)果的有效期本估價報告和估價結(jié)果有效期為壹年，自估價報告提交之日起計算，即自年月日至年月日，如地產(chǎn)市場變化較大，其有效期縮短至半年。、本報告和估價結(jié)果使用申明（）本估價機(jī)構(gòu)及估價人員與委托估價方及其該單位聯(lián)系人之間，除委托估價關(guān)系外，無其它任何利害及其影響評估結(jié)果的關(guān)系。（）我們依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（－）和相關(guān)專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。（）本報告評估結(jié)果僅為土地使用權(quán)價格，不包括地下市政設(shè)施、地下資源地上以及地面附屬建筑物和構(gòu)筑物價值。限于專業(yè)技術(shù)本身原因，未對地下管網(wǎng)、通道、有害物質(zhì)及地質(zhì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)考察和分析，若因該部分原因造成估價結(jié)果影響，則本公司不對由此引致的損失承擔(dān)責(zé)任。（）本報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托書估價方所有，估價機(jī)構(gòu)對估價結(jié)果有解釋權(quán)。、違規(guī)使用土地估價報告和估價結(jié)果的法律責(zé)任（）本報告必須完整使用方為有效，對僅使用報告中的部份內(nèi)容或者違規(guī)使用本估價報告和估價結(jié)果，所導(dǎo)致的有關(guān)損失或者法律后果由有關(guān)責(zé)任方自行承擔(dān)，本估價機(jī)構(gòu)及本估價報告簽章土地估價師不承擔(dān)任何責(zé)任。（）任何單位和個人未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)書面同意，不得以任何形式對本估價報告進(jìn)行摘錄、發(fā)表、公開、肢解、復(fù)制等。（）本估價機(jī)構(gòu)保留對違規(guī)使用本估價報告和估價結(jié)果的有關(guān)責(zé)任方追究相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)利。（三）需要特殊說明的事項、資料來源說明及無法核實的估價事項（）土地權(quán)屬、土地開發(fā)、土地利用、土地規(guī)劃等資料由委托估價方提供。（）估價對象所在區(qū)域及與本次估價相關(guān)的區(qū)位因素、個別因素，以及地產(chǎn)市場交易等估價相關(guān)資料，由估價人員實地調(diào)查及平時收集整理掌握。（）估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、土地估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價對象具體狀況等因素，確定估價原則、估價方法及參數(shù)選取。（）本次估價所涉產(chǎn)權(quán)資料由委托估價方提供，限于技術(shù)手段，我們未對資料的真?zhèn)涡赃M(jìn)行鑒別,其合法性、真實性由委托估價方負(fù)責(zé)。 、估價結(jié)果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項（）如發(fā)現(xiàn)本報告中的文字或數(shù)字因校印或其他原因出現(xiàn)誤差，請通知本機(jī)構(gòu)進(jìn)行更正，否則本報告差錯部份無效。（）本估價報告僅對估價對象建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行估價，不涉及將估價對象用于拍賣（變賣）時所選取的處置方式等。（）估價過程中遇到的不確定性因素、特殊交易方式、未來城市規(guī)劃改變、或有事項非估價人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算，估價人員和估價機(jī)構(gòu)對此類事項不承擔(dān)任何責(zé)任。、估價中相關(guān)參數(shù)的特殊處理（）我們以瀘州市納溪區(qū)城區(qū)基準(zhǔn)地價更新成果確定該出讓商業(yè)用地的土地還原率為，并假定在使用年限內(nèi)，土地還原利率保持不變。（）估價對象最佳開發(fā)利用方式以委托估價方提供的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（電子監(jiān)管號：號）載使用權(quán)面積㎡，估價對象用地性質(zhì)為商業(yè)用地，容積率，建筑密度，綠地率,若利用方式、功能布局等發(fā)生變化，其價格相應(yīng)調(diào)整。 （）在剩余法中，估價對象所在項目整體開發(fā)利用條件下，用估價期日區(qū)域類似房地產(chǎn)開發(fā)項目正常平均售價結(jié)合估價對象項目特點對開發(fā)完成后的售價進(jìn)行預(yù)測分析確定本項目開發(fā)完成后的價值；建設(shè)開發(fā)成本采用目前區(qū)域內(nèi)一般造價水平，并假定在開發(fā)建設(shè)期內(nèi)連續(xù)均勻投入；得到結(jié)果是某一特定年期和特定開發(fā)程度條件下的價格，本次進(jìn)行了權(quán)利狀況、開發(fā)程度、使用年期等調(diào)整，從而得到估價期日設(shè)定條件下的價格。（）在基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，我們參照《瀘州市納溪區(qū)城區(qū)基準(zhǔn)地價》以及瀘州市納溪區(qū)城區(qū)宗地地價影響因素說明表和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表進(jìn)行相關(guān)修正，由此得到基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的測算結(jié)果。（）至估價期日，委估宗地內(nèi)共建幢房屋，據(jù)估價人員現(xiàn)場查勘及實地測繪，總建筑面積約為（其中辦公樓為㎡、車間為㎡、平房及衛(wèi)生間為㎡、門衛(wèi)室為㎡），本次評估未考慮地上建筑物對估價對象價值的影響。（）本次估價根據(jù)評估方法的適宜性、可信程度、可操作性，并參考本次評估目的、估價對象區(qū)域地價水平并結(jié)合估價師的經(jīng)驗等綜合確定估價結(jié)果。最終以基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和剩余法測算的結(jié)果采用算術(shù)平均數(shù)確定估價對象估價結(jié)論。、估價對象風(fēng)險提示　 （）市場風(fēng)險：本公司對估價對象作出的估價結(jié)果是基于國家、省地市及估價對象所在地目前的宏觀政策、地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和估價師經(jīng)驗所作出的客觀判斷。從近期國家宏觀政策來看，宏觀調(diào)控的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，受房地產(chǎn)政策和信貸政策影響，商業(yè)、住宅用地需求量也會受到一定影響，另外競賣方式及競買者的多少的不同，也不會出現(xiàn)成交價格的市場偏差。 （）規(guī)劃風(fēng)險：宗地地價是在現(xiàn)有瀘州市城區(qū)總體規(guī)劃和估價對象所在區(qū)域修建性詳細(xì)控制規(guī)劃條件下，結(jié)合估價對象個體規(guī)劃利用條件下的價值體現(xiàn)，會因城市發(fā)展和城市規(guī)劃調(diào)整其價值相應(yīng)會發(fā)生變化，也會因估價對象個體規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)調(diào)整而發(fā)生地價變化，故報告使用者應(yīng)當(dāng)關(guān)注市場變化特別是規(guī)劃利用條件調(diào)整引起的地價變動。 （）其他債務(wù)風(fēng)險：估價對象的處置受可能影響其價值的債權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)的開支以及處置風(fēng)險影響，本次估價沒有考慮在估價期日時已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)影響；也沒有考慮估價對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任，以及特殊交易方式下的特殊交易價格影響。報告使用者應(yīng)當(dāng)予以特別關(guān)注和斟別。 （）變現(xiàn)風(fēng)險：本報告結(jié)果是估價對象嚴(yán)格滿足前述地價定義限定條件的價格，未考慮未來市場變化風(fēng)險及強(qiáng)制處分等因素對估價對象價值的影響，也未考慮變現(xiàn)費用及其他有關(guān)費用，報告使用者以本報告結(jié)果進(jìn)拍賣（變賣）時，應(yīng)考慮拍賣（變賣）實現(xiàn)時可能支付稅費、變現(xiàn)所需的費用及優(yōu)先受償款，注意估價對象可能出現(xiàn)的市場變現(xiàn)風(fēng)險。第四部分 附 件 《成都市中級人民法院司法評估委托書》復(fù)印件； 《成都市中級人民法院委托評估書附表》復(fù)印件； 《四川省成都市中級人民法院執(zhí)行裁定書》復(fù)印件； 、納國用（）第號《國有土地使用證》復(fù)印件；、納他項（）第號《他項權(quán)利證》復(fù)印件。、電子監(jiān)管號號《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。、估價對象現(xiàn)狀圖片；、估價對象位置示意圖； 、估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 、估價機(jī)構(gòu)注冊證書復(fù)印件；、土地估價師資格證書復(fù)印件