土地估價技術(shù)報告-資料下載頁
2025-08-05 23:30本頁面
【正文】 建筑物規(guī)模,房屋結(jié)構(gòu),裝修檔次和建筑物使用狀況的調(diào)查,確定該加油站房屋建筑物重置價為1450元/建筑平方米(含場地水泥地坪,圍墻,附屬設(shè)施等土建費用全部附加在建筑物面積上),重置總價=14501095/10oo0=.確定房屋建筑物耐用年限與土地出讓年限一致為4O年,殘值率為0,則有:年折舊費=[(1一O)]/40=⑤設(shè)備折舊費設(shè)備折舊費是指設(shè)備在使用過程中因損耗而在收益(租金):年折舊費=設(shè)備重鼉價/耐用年限依據(jù)本項目的規(guī)劃設(shè)計和對相當(dāng)規(guī)模加油站的調(diào)查了解,確定該加油站設(shè)備設(shè)施平均使用壽命為1O年,設(shè)備設(shè)施重置價見表5.表5設(shè)備設(shè)施重置價一覽表序號工程或費用名稱單位數(shù)量單價設(shè)備購置費安裝工程費其他費用合計1埋地油罐30m個552510353電腦控制加油機臺61060604油罐車厶O口5消防設(shè)施15156箱式變電站11616168配電箱19999電腦控制器厶1333口1O遠傳液位計厶5155口12電器儀表安裝材料O1515則有:年折舊費:172,35/10=⑥房產(chǎn)稅自營房產(chǎn)以房產(chǎn)原值一次減去30%后的余值的%計算,出租房產(chǎn)按房產(chǎn)租金的12%目以自營房產(chǎn)計算,則有:房產(chǎn)稅=(1—30%)%=⑦增值稅增值稅以銷售總收入減去銷售成本后的余值的17%計算,則有:增值稅=((1)一①)17%=⑧保險費...——40...——保險費是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意%計,則有:保險費:%:⑨不可預(yù)見費不可預(yù)見費是指企業(yè)在經(jīng)營活動期內(nèi)難以估計到%計,則有:不可預(yù)見費=(1)%:總費用合計=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨=(3)計算正常商業(yè)利潤,特許經(jīng)營權(quán)利潤①正常商業(yè)利潤正常商業(yè)利潤是基于自營收入考慮的,根據(jù)同類加油站經(jīng)營情況的調(diào)查分析,綜合考慮確定該加油站商業(yè)利潤為銷售收入的7%,則有:正常商業(yè)利潤=(1)X7%=②特許經(jīng)營權(quán)利潤特許經(jīng)營權(quán)利潤是指因行業(yè)壟斷所帶來的超額,需要扣除析,確定該加油站特許經(jīng)營權(quán)利潤為銷售收入的3%,則有:特許經(jīng)營權(quán)利潤=(1)X3%:商業(yè)利潤和特許經(jīng)營權(quán)利潤小計=①+②=(4)確定房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)純收益=(1)一(2)一(3)=(5)分別確定土地和房屋建筑物(設(shè)備)的還原率房屋建筑物(設(shè)備)和土地的還原率按評估基準日中國人民銀行公布的一年期(含一年)存款利率%,再加上一定的風(fēng)險因素調(diào)整值,并參照惠州市基準地價成果資料確定土地還原率(r)%,房屋建筑物(設(shè)備)還原率(F2)%.(6)確定房屋建筑物和土地的使用期限本項目為出讓土地,依照商業(yè)用地法定年限出讓即為40年,假設(shè)房屋建筑物與土地使用年限一致.(7)計算房屋建筑物(設(shè)備)的純收益計算公式為:(房屋建筑物(設(shè)備)現(xiàn)值Xr2)/[1—1/(1+)】F2——房屋建筑物(設(shè)備)%,——房屋建筑物使用年限(設(shè)備年限略)40年屋建筑物(設(shè)備)的純收益=(】%)/F】一I/(】+】%)]=(8)計算土地純收益土地純收益=(4)一(7)=(9)計算土地收益價格依據(jù)計算公式:P=a/rlX[1—1/(1+r1)]土地收益價格=(8)/%X[1—1/(1+%)]=土地單價=(9)/土地面積=2167元/平方米三,地價的確定本項目按照地價評估的基本原則和估價程序,經(jīng)過上述評估方法與計算過程,市場比較法評估結(jié)果為995元/平方米,收益法評估結(jié)果為2167元/平方米.和項目所在區(qū)域環(huán)境及宗地個別條件的進一步分析,并征求有關(guān)方面的意見,認為收益法評估結(jié)果比較趨于客觀合理,故以收益法評估結(jié)果為主,賦予兩者不同的權(quán)重,市場比較法評估結(jié),最終評估結(jié)果=+=1698元/平方米.土地面積:3649平方米177。地單價:1698元/平方米總地價:總地價大寫:陸佰壹拾玖萬陸仟圓整人民幣.第四部分附件1土地估價委托書2估價對象建設(shè)用地紅線圖復(fù)印件3估價對象規(guī)劃控制圖復(fù)印件4估價對象照片5土地評估中介機構(gòu)注冊證書復(fù)印件6土地估價師資格證復(fù)印件估價師手記:加油站用地是一種特殊行業(yè)的用地,其地價評估案例并不多見,本案例是一個實例,評估方法采用了市場比較法,償試了收益還原法.本案例通過掛牌竟價成交總額為1830萬元,比(掛牌底價620萬元)高出,成交單價5015元/平方米,比評估單價1698元高出3317元.(注:若以使用權(quán)面積5275平方米計算,評估總價不變,評估單價約為I175元/平方米,成交單價為3469平方米).高出近3倍.從一般的拍賣竟價規(guī)律看,評估結(jié)果是比較客觀合理的.需要注意的是,對采用收益法評估加油站的地價,就一些技術(shù)指標需要作進一步的考究.(本文由董家美撰稿,周經(jīng)義審核定稿,廣東省惠州市恒正不動產(chǎn)評估有限公司提供)(本報告由:廣東省惠州市恒正不動產(chǎn)評估有限公司提供)一41～
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