【導讀】有土地使用權掛牌價格評估。柳州市國土資源局。機構地址：廣西柳州市柳東新區(qū)柳東大道23號；估價對象所在宗地規(guī)劃用途為居住、商業(yè)，評估設定用途為商業(yè)、住宅。件的復函》所載為依據(jù)。開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”，紅線內(nèi)“場地平整”；柳州市國土資源局分析、確定估價對象國有土地使用權價格提供價值參考。廣西壯族自治區(qū)國土資源廳、柳州市國土資源局頒布的有關政策規(guī)定；柳州市人民政府公布的《柳州市城區(qū)土地定級及基準地價更新報告》。中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。包括規(guī)劃設計條件、宗地圖等資料。柳州市城市土地價格調(diào)查成果資料；

　　

【正文】 23 表 7 比較因素修正指數(shù)表 實例 A 實例 B 實例 C 項目名 稱 畔山領秀 山語城 匯金壹號 單價（元 /平方米） 6000 6200 6400 交易日期 100/100 100/100 100/100 價格類型 100/100 100/100 100/100 比較因素 景觀條件 100/100 100/100 100/101 區(qū)域環(huán)境質(zhì)量 100/101 100/101 100/100 區(qū)域公共設施 100/99 100/100 100/101 商業(yè)服務業(yè)配套情況 100/99 100/99 100/101 交通條件 100/100 100/100 100/101 小區(qū)設施配套 100/100 100/100 100/102 修正價格（元 /m2） 6061 6201 6218 權重值 1/3 1/3 1/3 住宅比準單價（元 /m2） 6160 ③ 確定售價 考慮到估價對象所在區(qū)域為開發(fā)成熟度較高的地區(qū)，該區(qū)域土地供應雖較為稀缺，但是隨著房地產(chǎn)市場的日益規(guī)范，目前房地產(chǎn)信貸政策較緊，估價對象所在區(qū)域未來一、二年內(nèi)住宅價格有增長幅度不大，則預測項目開發(fā)完成后的住宅售價為 6160元 /平方米。 （ 2）用市場比較法評 估當前商業(yè)市場價格。 根據(jù)委托方提供資料，調(diào)查目前待估宗地所在地區(qū)類似的小區(qū)內(nèi)商業(yè)設施較多，可應用市場比較法評估當前市場價格。 ① 市場比較法可比案例 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 24 A、“冠亞 國際星城”：均價 120xx 元 /平方米，柳州古亭大道 100 號 B、“和祥苑”：均價 10000 元 /平方米，柳州古亭大道 229 號 C、“和興園”：均價 14000 元 /平方米，柳州市躍進路 100 號 表 8 因素條件說明表 估價對象 實例 A 實例 B 實例 C 項目名稱 合和園 冠亞 國際星城 和祥苑 和興園 位置 柳州榮軍路323 號 柳州古亭大道100 號 柳州古亭大道229 號 柳州市躍進路100 號 單價（元 /m2） 12500 10000 14500 交易日期 價格類型 市場均價 市場均價 市場均價 市場均價 商服繁華度 較好 一般 一般 一般 交通條件 較好 一般 一般 良好 基礎設施狀況 較好 較好 一般 較好 人口狀況 較好 較好 較好 一般 臨街形式 一面臨街 一面臨街 一面臨街 一面臨街 周圍用地類型 較好 一般 一般 較好 根據(jù)上述因素比較，編制以下因素修正系數(shù)表。 表 9 比較因素修正指數(shù)表 實例 A 實例 B 實例 C 項目名稱 冠亞國際星城 和祥苑 和興園 單價（元 /平方米） 11500 9600 13500 交易日期 100/100 100/100 100/100 價格類型 100/100 100/100 100/100 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 25 商服繁華度 100/100 100/99 100/100 交通條件 100/99 100/99 100/101 基礎設施狀況 100/100 100/99 100/100 人口狀況 100/100 100/100 100/100 臨街形式 100/100 100/100 100/100 周圍用地類型 100/99 100/99 100/100 修正價格（元 /m2） 12754 10410 14356 權重值 1/3 1/3 1/3 比準單價（元 /m2） 12507 考慮到估價對象所在區(qū)域為商業(yè)成熟度仍較低，預計隨后兩、三年內(nèi)區(qū)域的商業(yè)增長勢頭不大，則預測項目開發(fā)完成后的商業(yè)平均售價 12507 元 /平方米。 （ 3）當前地下車位平均價格預測。 根據(jù)調(diào)查，柳州市地下車位的售價一般為 1218 萬元 /個，根據(jù)估價對象所在地段，本次估價地下車位設為 15 萬元 /個。 假設項目建成后，除公建配套外，其他即可全部售出，由此可測該項目的預期開發(fā)價值為： 767 60% 150000＋ 6160＋ 12507＝ 元 開發(fā)成本 ①工程建造成本： 根據(jù)柳州市工程造價信息以及項目本身狀況，地下停車場及人防部分建安造價約20xx 元 /平方米，地面部分造價約 1600 元 /平方米，（包括除基礎外主體工程、電梯、水電安裝、消防工程、通訊工程等項目 ），再加上前期工程、室外工程、綠化工程等費用約 100 元 /平方米（按地上建筑面積分攤），本次評估設地上部分建筑成本約 1700元 /平方米。 20xx＋ 1700＝ ②專業(yè)人士費用： 包括工程前期進行的工程設計、勘察、可行性研究、策劃等有關費用，取工程建造成本的 8%。 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 26 8%＝ 元 ③管理費用： 是指工程建設中發(fā)生的各項管理費用，取工程建造成本的 6%。 6%＝ 元 ④不可預見費： 取工程建造成本的 5%。 5%＝ 元 小計：建筑物開發(fā)成本＝①＋②＋③＋④＝ 元 建筑開發(fā)成本利息： 以上述建筑物開發(fā)成本為基數(shù)，根據(jù)總體開發(fā)規(guī)模，設定開發(fā)周期為 年，利息率按評估基準日中國人民銀行公布的一至三年年期貸款利率 %計，假設開發(fā)成本費用均勻投入，計息期為開發(fā)期的一半，則建筑物開發(fā)成本貸款利息為： 投資 利息＝地價 [(1＋利率 )周期 － 1]＋建筑物開發(fā)成本 [(1＋利息率 )開發(fā)周期 /2－1] ＝地 價 [(1＋ %)－ 1]＋ [(1＋ %)－ 1] ＝ 地價＋ (元 ) 投資利潤 根據(jù)估價人員調(diào)查，當前柳州市房地產(chǎn)開發(fā)項目投資回報率較高，該區(qū)域一個開發(fā)周期為 年的項目投資利潤率估算可達 25%。本次估價中設定估價對象項目投資利潤為全部預付資本（包括建筑開發(fā)成本和土地成本）的 25%，則： 投資利潤＝ (地價＋建筑開發(fā)成本 ) 25% ＝ (地價＋ ) 25% ＝ 地價＋ （元） 銷售費用及稅金 ① 稅金：包括營業(yè)稅、城市維護建設費用、教育費附加，按預期銷售收入的 %計。 %＝ 48987674 元 ② 廣告宣傳及代理費：取預期銷售收入的 3%。 3%＝ 元 銷售費用及稅金小計為 元 開發(fā)完成時的土地使用權價格 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 27 根據(jù)假設開發(fā)法計算公式：地價 ＝ 樓房售價 建造成本 利息 銷售稅費 利潤，將上述有關數(shù)據(jù)代入： 地價 ＝ (地價＋ ) (地價＋ ) 則，地價 ＝ （元） 單位面積地價＝ ＝ 元 /m2 方法應用評價 我們在運用剩余法測算地價過程中，從項目建成后房地產(chǎn)市場狀況和建造時的投資反映了委估宗地的地價水平。根據(jù)土地估價的最有效原則和合法原則確定了土地最佳利用方式，較真實反映了開發(fā)完成后土地連同建筑物 的市場售價以及開發(fā)費用及利潤等。評估結果較為真實地反映了估價對象的客觀市場價格水平。 計算表格 單位：萬元 序號 項目 數(shù)值 取費依據(jù) 1 土地面積（平方米） 2 土地價格 土地取得成本 拆遷及安置費用 拆遷面積為 平方米，拆遷及安置費用按 4500 元 /平方米計算 土地開發(fā)成本 基礎設施建設費 三通一平按 100元 /平方米計算 公共配套設施建設費 管理費用 取土地取得成本與開發(fā)成本之和的3%5% 投資利息 借款 120xx 萬元， 6 個月，年息為 7%計 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 28 銷售稅費 銷售費用 取銷售收入的 3% 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 取 銷售收入的 5% 城市維護建設稅 取營業(yè)稅的 7% 教育費 取營業(yè)稅的 3% 其他銷售稅費 交易手續(xù)費等 開發(fā)利潤 土地增值收益 土地增值收益率取 20% 計算結果為 萬元。 三、地價的確定 （一） 地價確定的方法 根據(jù)地價評估技術規(guī)程及估價對象的具體情況，我們分別采用了市場比較法 、剩余法 和 成本法 測算估價對象價格，市場比較法的評估結果為 元 /平方米， 剩余法的評估結果為 元 /平方米 ，成本法 的評估結果為 元 /平方米， 三種方法的評估結果差距不大。市場比較法評估結果是根據(jù)替代原則，選用現(xiàn)實交易的案例進行比較修正，最終得出評估結果。因選用的案例為現(xiàn)實交易案例，測算得出的結果最接近宗地的市場價格，具有最大的現(xiàn)實性和可靠性，較其他方法測算得出的結果更具有說服力，其準確性更高，易被交易雙方接受。剩余法是從項目建成后房地產(chǎn)市場狀況和建造時的投資反映了委估宗地的地價水平，反映了投資者獲取待開發(fā)土地所能支付的最高價格， 比較 接近土地正常的市場價 格。 成本法 是 求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，即是以房地產(chǎn)價格各構成部分的累加為基礎來估算房地產(chǎn)價格的方法， 更接近土地正常的市場價格。根據(jù)柳州市房地產(chǎn)市場行情，結合估價人員經(jīng)驗，本次估價我們?nèi)∩鲜鰞煞N方法評估結果的加權平均值作為估價對象的最終估價結果，其中，市場比較法結果取權重 55%， 剩余法結果取權重 15%， 成本法 結果取權重 30%，則估價對象最終評估結果為： 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 29 總地價＝ 55%＋ 15%+ 30% ＝ 元 /平方米（ 萬元 /畝） （二） 估價結果 在充分調(diào)查、分析影響估價對象土地價格各因素的基礎上，依據(jù)科學的評估原則，采用適當?shù)脑u估方法，經(jīng)過科學、公正的評估，確定柳州市國土資源局委托評估的位于 榮軍 路 323 號（原金地市場） 地塊，估價土地面積為 平方米，在滿足地價定義條件下土地使用權價格為： 單位面積地價： 元 /平方米（ 萬元 /畝）； 總地價： 萬 元 (大寫：人民幣 貳億陸 仟 壹 佰 壹 拾玖萬捌 仟 捌 佰 元整 )。 估價對象估價結果詳見《土地估價結果一覽表》（表 1）。