【正文】 產(chǎn)變現(xiàn)能力分析的重點(diǎn)內(nèi)容 ? 針對廠區(qū)房地產(chǎn)整體抵押： ◆ 抵押物的通用性。標(biāo)準(zhǔn)廠房通用性較好，易變現(xiàn)。 ◆ 廠區(qū)規(guī)模。規(guī)模過大，所需資金量大，難變現(xiàn)。 ◆ 交通通達(dá)狀況。交通條件好有利于吸引買家。 ? 針對廠區(qū)內(nèi)部分房地產(chǎn)抵押： ◆ 除了關(guān)注 廠區(qū)房地產(chǎn)整體抵押的內(nèi)容外，還有： ◆ 設(shè)定抵押的部分房地產(chǎn)是否具有獨(dú)立使用性。如果缺乏獨(dú)立使用性，則難于變現(xiàn)。 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 補(bǔ)充： 抵押估價的特殊要求 63 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 補(bǔ)充：抵押估價的特殊要求 (本項標(biāo)準(zhǔn)分 6分 ) (1)評審要求： 風(fēng)險提示內(nèi)容完整，分析合理，具有針對性。 (2)評審扣分項目分值與說明： ①房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素進(jìn)行分析說明； ②評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明； ③估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響； ④抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)； ⑤合理使用評估價值； ⑥定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估等。每缺少一項，扣 1分。 ⑦風(fēng)險提示不具體或者缺乏針對性的，扣 2～ 4分。 ▲ 64 ?[抵押風(fēng)險提示分析說明 ] ①關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險。 ?可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素進(jìn)行分析。 導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值 (市場價值 )下跌的因素： ?估價對象房地產(chǎn)環(huán)境因素惡化或區(qū)位條件惡化。 ?由于經(jīng)濟(jì)衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場價值整體下跌。 ?由于行政性和公益性拆遷形成的拆遷風(fēng)險因素。 ?因債務(wù)原因造成購買人心理陰影和降價暗示的心理因素。 ?自然災(zāi)害和人為使用、維護(hù)不當(dāng)造成的貶值。 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 補(bǔ)充：抵押估價的特殊要求 65 [抵押風(fēng)險提示分析說明 ] ②評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，應(yīng)對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化進(jìn)行分析。 ?原抵押評估總值，貸出部分的貸款額度、期限，已償還比重和具體數(shù)額；近期本地房地產(chǎn)價格的變化； ③估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響。 ?估價對象在產(chǎn)權(quán)、物質(zhì)狀況、周邊狀況變化對價值的影響；因時間關(guān)系市場變化對估價對象價值的影響。 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 補(bǔ)充： 抵押估價的特殊要求 66 ?[抵押風(fēng)險提示分析說明 ] ④抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)。 ?《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》第 3條規(guī)定：“商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要對房地產(chǎn)貸款市場風(fēng)險、法律風(fēng)險、操作風(fēng)險等予以關(guān)注”。 ?在“抵押期間”，所以主要是市場風(fēng)險和法律風(fēng)險。 ?法律風(fēng)險方面，第 24條規(guī)定：“商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)葷撛诘姆娠L(fēng)險?！? ?市場風(fēng)險方面，第 8條規(guī)定：“商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預(yù)警和評估體系，對房地產(chǎn)行業(yè)市場風(fēng)險予以關(guān)注?！? 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 補(bǔ)充：抵押估價的特殊要求 67 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 補(bǔ)充： 抵押估價的特殊要求 ? [抵押風(fēng)險提示分析說明 ] ⑤合理使用評估價值。估價人員要真正理解正常的評估價值與謹(jǐn)慎原則前提下的評估價值的含義；委托方要對信貸風(fēng)險進(jìn)行合理預(yù)期和適度把握的基礎(chǔ)上，合理使用估價結(jié)果。 ⑥定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估等。 ▲ 68 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 補(bǔ)充：抵押估價的特殊要求 (本項標(biāo)準(zhǔn)分 2分 ) (1)評審要求： 包括法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料或調(diào)查記錄。 (2)評審扣分項目分值與說明： 缺法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料或調(diào)查記錄的，扣 2分。 [說明 ]上述附件既是特殊估價的必要的依據(jù)，也是抵押估價描述與分析的重要素材。 建議采用以下書面查詢單，并將之作為估價報告的附件。 69 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 補(bǔ)充：抵押估價的特殊要求 房地產(chǎn)抵押估價法定優(yōu)先受償款項查詢單 （委托單位） ： 根據(jù)原建設(shè)部、中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會頒布的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》之規(guī)定，現(xiàn)對貴單位委托的抵押估價對象法定優(yōu)先受償權(quán)利進(jìn)行查詢。 《房地產(chǎn)抵押估價法定優(yōu)先受償款項查詢單》將作為房地產(chǎn)抵押估價報告的附件，其真實(shí)性將直接影響估價結(jié)果的客觀合理性。希望貴單位如實(shí)填寫下表，并對其真實(shí)性負(fù)責(zé)。 70 六、抵押估價的特殊要求 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 查詢項目 法定用途 建筑面積 (m2) 土地面積 (m2) 法定優(yōu)先 受償權(quán)利 狀況 填寫單位 （蓋章） 填寫人 ⅩⅩ 房地產(chǎn)估價有限公司 年 月 日 ▲ 71 再見！ 72 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 25, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 08:57:3308:57:3308:571/25/2023 8:57:33 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :57:3308:57Jan2325Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 08:57:3308:57:3308:57Wednesday, January 25, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :57:3308:57:33January 25, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 25日星期三 上午 8時 57分 33秒 08:57: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 1月 上午 8時 57分 :57January 25, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 1月 25日星期三 8時 57分 33秒 08:57:3325 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 8時 57分 33秒 上午 8時 57分 08:57: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , January 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 08:57:3308:57:3308:571/25/2023 8:57:33 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :57:3308:57Jan2325Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 08:57:3308:57:3308:57Wednesday, January 25, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :57:3308:57:33January 25, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日星期三 上午 8時 57分 33秒 08:57: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 1月 上午 8時 57分 :57January 25, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 25日星期三 8時 57分 33秒 08:57:3325 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 8時 57分 33秒 上午 8時 57分 08:57: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , January 25, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 08:57:3308:57:3308:571/25/2023 8:57:33 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :57:3308:57Jan2325Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 08:57:3308:57:3308:57Wednesday, January 25, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :57:3308:57:33January 25, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日星期三 上午 8時 57分 33秒 08:57: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 上午 8時 57分 :57January 25, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 25日星期三 8時 57分 33秒 08:57:3325 January 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 8時 57分 33秒 上午 8時 57分 08:57: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴