【正文】 、 八成； 基本完好房：七 、 六成； 一般損壞房：五 、 四成； 112 第二節(jié) 用途、時(shí)間、環(huán)境參數(shù) 1． 用途參數(shù)的測(cè)定 2． 用途轉(zhuǎn)換系數(shù)的應(yīng)用 （ l） 房地產(chǎn)目前用途的改變； （ 2） 參照對(duì)比估價(jià) 10． 2． 2時(shí)間參數(shù) 1． 房地產(chǎn)時(shí)間參數(shù)結(jié)構(gòu) （ 1） 使用年限 ① 房屋使用年限 ② 土地使用年限 （ 2） 已使用年限 （ 3） 尚可使用年限 ① 房屋的尚可使用年限 ② 土地尚可使用年限 113 2． 時(shí)間參數(shù)的選定 （ 1） 時(shí)間參數(shù)的確定 ① 耐用年限參數(shù)的選定 ② 尚可使用年限 （ 2） 時(shí)間參數(shù)的相互關(guān)系 （ 3） 時(shí)間參數(shù)的作用 10． 2． 3環(huán)境參數(shù) 1． 環(huán)境因素的分類 （ 1） 住宅用房地產(chǎn)的環(huán)境因素 ① 自然環(huán)境因素 ② 居住環(huán)境因素 （ 2） 工業(yè)用房地產(chǎn)的環(huán)境因素 （ 3） 商業(yè)用房地產(chǎn)的環(huán)境因素 2． 環(huán)境因素的量化 。 114 小結(jié)： 在房地產(chǎn)估價(jià)方面，使用不同的方法應(yīng)選取與之匹配的估價(jià)參數(shù) ,對(duì)選取參數(shù)的確定應(yīng)有依據(jù)和理由。 參數(shù)體系應(yīng)完整、修正方向應(yīng)正確、修正幅度應(yīng)合理。房地產(chǎn)估價(jià)常用的參數(shù)有：質(zhì)量參數(shù)、時(shí)間參數(shù)、環(huán)境參數(shù)等。 房屋質(zhì)量等級(jí)評(píng)定分為完好房。基本完好房。一般損壞房。嚴(yán)更損壞房和危險(xiǎn)房屋五級(jí)、房屋按常用結(jié)構(gòu)分成鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)四類。房屋勘估分成結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三大部分。房地產(chǎn)時(shí)間參數(shù)是用房地產(chǎn)使用年限來(lái)表現(xiàn)的。用途參數(shù)的測(cè)定房地產(chǎn)的用途參數(shù)，是指同一房產(chǎn)或地產(chǎn)因用途差異而實(shí)際表現(xiàn)出來(lái)的價(jià)格差異系數(shù)。房地產(chǎn)時(shí)間參數(shù)結(jié)構(gòu)是房地使用年限的組成及其對(duì)應(yīng)關(guān)系。一般分為使用年限、已經(jīng)使用年限和尚可使用年限三個(gè)指標(biāo)。環(huán)境因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的綜合條件 115 小結(jié)： 在房地產(chǎn)估價(jià)方面，使用不同的方法應(yīng)選取與之匹配的估價(jià)參數(shù) ,對(duì)選取參數(shù)的確定應(yīng)有依據(jù)和理由。 參數(shù)體系應(yīng)完整、修正方向應(yīng)正確、修正幅度應(yīng)合理。房地產(chǎn)估價(jià)常用的參數(shù)有：質(zhì)量參數(shù)、時(shí)間參數(shù)、環(huán)境參數(shù)等。 房屋質(zhì)量等級(jí)評(píng)定分為完好房?；就旰梅?。一般損壞房。嚴(yán)更損壞房和危險(xiǎn)房屋五級(jí)、房屋按常用結(jié)構(gòu)分成鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)四類。房屋勘估分成結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三大部分。房地產(chǎn)時(shí)間參數(shù)是用房地產(chǎn)使用年限來(lái)表現(xiàn)的。用途參數(shù)的測(cè)定房地產(chǎn)的用途參數(shù)，是指同一房產(chǎn)或地產(chǎn)因用途差異而實(shí)際表現(xiàn)出來(lái)的價(jià)格差異系數(shù)。房地產(chǎn)時(shí)間參數(shù)結(jié)構(gòu)是房地使用年限的組成及其對(duì)應(yīng)關(guān)系。一般分為使用年限、已經(jīng)使用年限和尚可使用年限三個(gè)指標(biāo)。環(huán)境因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的綜合條件 116 A、教學(xué)目的與要求 通過(guò)本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生 ?掌握居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等基本概念。 ?理解和掌握居住房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成、商業(yè)房地產(chǎn)的基本特點(diǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。 ?能夠?qū)Ω髦饕愋偷姆康禺a(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確估價(jià) B、本章教學(xué)重點(diǎn) ?預(yù)期開(kāi)發(fā)法的操作步驟與內(nèi)容 C、本章教學(xué)難點(diǎn) ?各主要類型房地產(chǎn)的估價(jià) 第十一章 不同用途的房地產(chǎn)的估價(jià) 117 第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價(jià) 居住房地產(chǎn)又簡(jiǎn)稱住宅 ， 主要包括普通住宅 、 公寓 、 別墅等 。 是所有房地產(chǎn)中比重最大的一類 ， 也是社會(huì)資產(chǎn)存量的一個(gè)主要組成部分 。 1． 普通住宅 。 2． 公寓式住宅 。 3． 花園式住宅 （ 別墅 ） 。 118 1． 新建居住房地產(chǎn)評(píng)估 2． 舊有居住房地產(chǎn)估價(jià) （ 1） 房地產(chǎn)整體評(píng)估 （ 2） 地產(chǎn)和房屋分開(kāi)估價(jià) 3． 拆遷居住房地產(chǎn)的補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估 1． 居住房地產(chǎn)價(jià)格基本構(gòu)成要素 （ 1） 土地價(jià)格或使用費(fèi) （ 2） 前期開(kāi)發(fā)工程費(fèi) （ 3） 建筑安裝工程費(fèi) （ 4） 開(kāi)發(fā)管理費(fèi) （ 5） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)和稅金 2． 房地產(chǎn)價(jià)格的變化 119 影響居住房地產(chǎn)估價(jià)的主要因素 1. 區(qū)域因素 2．環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值造成影響的典型案例 120 第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估 1． 高風(fēng)險(xiǎn) 、 高收益 2． 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多 3． 轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多 4． 裝修高檔而復(fù)雜 1．區(qū)位因素 地段繁華程度 交通條件 121 2．個(gè)別因素 （ 1）臨街狀況 （ 2）內(nèi)部格局 （ 3）樓層 （ 4）面積 （ 5）凈高 （ 6）儲(chǔ)存空間 （ 7）裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造 （ 8）轉(zhuǎn)租的可能性 （ 9）使用年限和折舊情況 122 第三節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià) 11． 3． 1工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)與常用的估價(jià)方法 1． 涉及的行業(yè)多 2． 非標(biāo)準(zhǔn)廠房多 、 單價(jià)差異大 3． 受腐蝕的可能性大 1．區(qū)域因素 交通條件 基礎(chǔ)設(shè)施 地理位置 2．個(gè)別因素 用地面積 地質(zhì)和水文條件 房地產(chǎn)用途 廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況 123 第四節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價(jià) 1. 特殊規(guī)格的房屋及構(gòu)筑物多 2. 用途對(duì)價(jià)值影響較大 特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)的共性和特性 ： （ 1） 遵循估價(jià)原則 、 按照估價(jià)程度 、 運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)； （ 2） 它們都是科學(xué) 、 藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合； （ 3） 它們都是對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的主觀反映 。 124 特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)的特性是： （ 1） 價(jià)格影響因素不同； （ 2） 同樣的影響因素對(duì)不同用途房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度不同； （ 3） 選用的估價(jià)方法可能不同； 不同用途的房地產(chǎn)估價(jià)要考慮不同房地產(chǎn)的特點(diǎn)。 125 小結(jié)： 按不同用途劃分的房地產(chǎn)主要類型有： 居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途的房地產(chǎn)。 影響居住房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)域因素主要有交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量等。個(gè)別因素主要有建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)，裝修，設(shè)施與設(shè)備，質(zhì)量，朝向與樓層等。 商業(yè)房地產(chǎn)具有收益性、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多和裝修高檔而復(fù)雜等特點(diǎn)。收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價(jià)方法。 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。 特殊用途房地產(chǎn)是指用于娛樂(lè)中心、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭等的物業(yè)和土地的總稱。 126 A、教學(xué)目的與要求 通過(guò)本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生 ?掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)值抵押等基本概念。 ?理解和掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)、房屋租賃價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)、房地產(chǎn)抵押評(píng)估的特點(diǎn)。 ?掌握各種特定目的下的房地產(chǎn)估價(jià)技巧和法律規(guī)定 B、本章教學(xué)重點(diǎn) ?預(yù)期開(kāi)發(fā)法的操作步驟與內(nèi)容 C、本章教學(xué)難點(diǎn) ?長(zhǎng)期趨勢(shì)法的計(jì)算 第十二章 不同估價(jià)目的下的房地產(chǎn)估價(jià) 127 第一節(jié) 土地出讓價(jià)格評(píng)估 國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的法律規(guī)定 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 土地 使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn) 1．國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) ２．估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn) ３．搜集市場(chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性 128 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估 1．房地產(chǎn)買賣 2．房地產(chǎn)贈(zèng)與 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)與方法 1．估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)作業(yè)日期之后。 2．從委托人既可能是買方或賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。 3．從估價(jià)目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，帶有一定的咨詢性。 129 第三節(jié) 房屋租賃價(jià)格評(píng)估 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 《城市房屋租賃管理辦法》 房屋租賃價(jià)格評(píng)估特點(diǎn)與方法 價(jià)格評(píng)估具有如下特點(diǎn)： 1．住宅類房屋租賃價(jià)格評(píng)估為政策性評(píng)估 2．租約對(duì)租金估價(jià)有一定的影響 3．劃撥土地上的營(yíng)利性房屋租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)確定土地收益中的國(guó)家部分。 4．幾種租金內(nèi)涵。成本租金（折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅）、商品租金（折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn)）、市場(chǎng)租金（商品租金根據(jù)供求關(guān)系形成）。 130 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)值抵押評(píng)估 《我國(guó)民法通則《合同法》《擔(dān)保法》《城市房地產(chǎn)管理法》 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》 通過(guò)房地產(chǎn)抵押估價(jià)可以真實(shí)披露抵押房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況 2．通過(guò)房地產(chǎn)抵押估價(jià)可以調(diào)查房地產(chǎn)抵押行為的合法性 ３． 通過(guò)房地產(chǎn)抵押評(píng)估可以客觀地判斷房地產(chǎn)抵押價(jià)值 131 合法原則和公平原則 房地產(chǎn)抵押評(píng)估的特點(diǎn)。 1．預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)性 2．分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力 3．考慮抵押期間的耗損 4．應(yīng)說(shuō)明的事項(xiàng) 132 抵押評(píng)估中常見(jiàn)的類型與方法。 1．整體商品房 成本法 市場(chǎng)比較法 收益法 2．劃撥土地上的房地產(chǎn) A房產(chǎn)與土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用分別估價(jià)再綜合的方法，可采用成本法、市場(chǎng)比較法。 B先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場(chǎng)比較法或收益法進(jìn)行估價(jià)，最后扣除土地出讓金的方法。 133 成本法 市場(chǎng)比較法 收益法。 成本法 市場(chǎng)比較法 收益法 成本法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 市場(chǎng)比較法。 134 第五節(jié) 征地和房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 135 。 集體土地及地上房屋的估價(jià) ， 應(yīng)將集體土地國(guó)有 化 ， 再進(jìn)行房屋拆遷與補(bǔ)償 。 有償出讓 、 轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)的估價(jià)根據(jù)該土地使用權(quán)剩余年限對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行 。 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的估價(jià)中只包括該宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)以及其他費(fèi)用 。 對(duì)取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物的估價(jià) ， 應(yīng)從占有 、 使用 、 收益 、 處分四個(gè)方面綜合認(rèn)定其合法性 。 未超過(guò)批準(zhǔn)權(quán)限的臨時(shí)建筑的估價(jià) ， 應(yīng)按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予估價(jià) 。 對(duì)于一宗房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償估價(jià) ， 凡屬于被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外裝修 、 裝飾 、 設(shè)備及其附屬物等 ， 都不可遺落 。 136 拆遷補(bǔ)償估價(jià)時(shí)應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。 必須合法 拆遷估價(jià)委托人 拆遷對(duì)象必須合法 2 、拆遷范圍確定后，不得進(jìn)行的活動(dòng) 3 、拆遷補(bǔ)償估價(jià)不包括的項(xiàng)目 4 、 估價(jià)目的：拆遷補(bǔ)償估價(jià) 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) 。 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一 137 138 小結(jié)： 房地產(chǎn)估價(jià)目的 ，即房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的期望用途，指的是委托方為了什么需要而聘請(qǐng)估價(jià)方估價(jià)。本章主要介紹了 國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、房屋租賃價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押評(píng)估、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià) 等。由于估價(jià)前提和價(jià)格類型是由估價(jià)目的決定的，所以估價(jià)目的實(shí)際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)形式，或者說(shuō)， 不同估價(jià)目的使得同一房地產(chǎn)會(huì)有不同的交換價(jià)格 。 現(xiàn)實(shí)中此類的估價(jià)目的主要有：土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，房地產(chǎn)課稅估價(jià)，征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)．房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)，房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估，企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，以及其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。 139 演講完畢，謝謝觀看！