【正文】 、 八成； 基本完好房：七 、 六成； 一般損壞房：五 、 四成； 112 第二節(jié) 用途、時間、環(huán)境參數(shù) 1． 用途參數(shù)的測定 2． 用途轉(zhuǎn)換系數(shù)的應(yīng)用 （ l） 房地產(chǎn)目前用途的改變； （ 2） 參照對比估價 10． 2． 2時間參數(shù) 1． 房地產(chǎn)時間參數(shù)結(jié)構(gòu) （ 1） 使用年限 ① 房屋使用年限 ② 土地使用年限 （ 2） 已使用年限 （ 3） 尚可使用年限 ① 房屋的尚可使用年限 ② 土地尚可使用年限 113 2． 時間參數(shù)的選定 （ 1） 時間參數(shù)的確定 ① 耐用年限參數(shù)的選定 ② 尚可使用年限 （ 2） 時間參數(shù)的相互關(guān)系 （ 3） 時間參數(shù)的作用 10． 2． 3環(huán)境參數(shù) 1． 環(huán)境因素的分類 （ 1） 住宅用房地產(chǎn)的環(huán)境因素 ① 自然環(huán)境因素 ② 居住環(huán)境因素 （ 2） 工業(yè)用房地產(chǎn)的環(huán)境因素 （ 3） 商業(yè)用房地產(chǎn)的環(huán)境因素 2． 環(huán)境因素的量化 。 114 小結(jié)： 在房地產(chǎn)估價方面，使用不同的方法應(yīng)選取與之匹配的估價參數(shù) ,對選取參數(shù)的確定應(yīng)有依據(jù)和理由。 參數(shù)體系應(yīng)完整、修正方向應(yīng)正確、修正幅度應(yīng)合理。房地產(chǎn)估價常用的參數(shù)有：質(zhì)量參數(shù)、時間參數(shù)、環(huán)境參數(shù)等。 房屋質(zhì)量等級評定分為完好房。基本完好房。一般損壞房。嚴(yán)更損壞房和危險房屋五級、房屋按常用結(jié)構(gòu)分成鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)四類。房屋勘估分成結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三大部分。房地產(chǎn)時間參數(shù)是用房地產(chǎn)使用年限來表現(xiàn)的。用途參數(shù)的測定房地產(chǎn)的用途參數(shù)，是指同一房產(chǎn)或地產(chǎn)因用途差異而實際表現(xiàn)出來的價格差異系數(shù)。房地產(chǎn)時間參數(shù)結(jié)構(gòu)是房地使用年限的組成及其對應(yīng)關(guān)系。一般分為使用年限、已經(jīng)使用年限和尚可使用年限三個指標(biāo)。環(huán)境因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的綜合條件 115 小結(jié)： 在房地產(chǎn)估價方面，使用不同的方法應(yīng)選取與之匹配的估價參數(shù) ,對選取參數(shù)的確定應(yīng)有依據(jù)和理由。 參數(shù)體系應(yīng)完整、修正方向應(yīng)正確、修正幅度應(yīng)合理。房地產(chǎn)估價常用的參數(shù)有：質(zhì)量參數(shù)、時間參數(shù)、環(huán)境參數(shù)等。 房屋質(zhì)量等級評定分為完好房?；就旰梅?。一般損壞房。嚴(yán)更損壞房和危險房屋五級、房屋按常用結(jié)構(gòu)分成鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)四類。房屋勘估分成結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三大部分。房地產(chǎn)時間參數(shù)是用房地產(chǎn)使用年限來表現(xiàn)的。用途參數(shù)的測定房地產(chǎn)的用途參數(shù)，是指同一房產(chǎn)或地產(chǎn)因用途差異而實際表現(xiàn)出來的價格差異系數(shù)。房地產(chǎn)時間參數(shù)結(jié)構(gòu)是房地使用年限的組成及其對應(yīng)關(guān)系。一般分為使用年限、已經(jīng)使用年限和尚可使用年限三個指標(biāo)。環(huán)境因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的綜合條件 116 A、教學(xué)目的與要求 通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生 ?掌握居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等基本概念。 ?理解和掌握居住房地產(chǎn)的價格構(gòu)成、商業(yè)房地產(chǎn)的基本特點、工業(yè)房地產(chǎn)的特點。 ?能夠?qū)Ω髦饕愋偷姆康禺a(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確估價 B、本章教學(xué)重點 ?預(yù)期開發(fā)法的操作步驟與內(nèi)容 C、本章教學(xué)難點 ?各主要類型房地產(chǎn)的估價 第十一章 不同用途的房地產(chǎn)的估價 117 第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價 居住房地產(chǎn)又簡稱住宅 ， 主要包括普通住宅 、 公寓 、 別墅等 。 是所有房地產(chǎn)中比重最大的一類 ， 也是社會資產(chǎn)存量的一個主要組成部分 。 1． 普通住宅 。 2． 公寓式住宅 。 3． 花園式住宅 （ 別墅 ） 。 118 1． 新建居住房地產(chǎn)評估 2． 舊有居住房地產(chǎn)估價 （ 1） 房地產(chǎn)整體評估 （ 2） 地產(chǎn)和房屋分開估價 3． 拆遷居住房地產(chǎn)的補(bǔ)償價格評估 1． 居住房地產(chǎn)價格基本構(gòu)成要素 （ 1） 土地價格或使用費(fèi) （ 2） 前期開發(fā)工程費(fèi) （ 3） 建筑安裝工程費(fèi) （ 4） 開發(fā)管理費(fèi) （ 5） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤和稅金 2． 房地產(chǎn)價格的變化 119 影響居住房地產(chǎn)估價的主要因素 1. 區(qū)域因素 2．環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值造成影響的典型案例 120 第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)評估 1． 高風(fēng)險 、 高收益 2． 經(jīng)營內(nèi)容多 3． 轉(zhuǎn)租經(jīng)營多 4． 裝修高檔而復(fù)雜 1．區(qū)位因素 地段繁華程度 交通條件 121 2．個別因素 （ 1）臨街狀況 （ 2）內(nèi)部格局 （ 3）樓層 （ 4）面積 （ 5）凈高 （ 6）儲存空間 （ 7）裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造 （ 8）轉(zhuǎn)租的可能性 （ 9）使用年限和折舊情況 122 第三節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價 11． 3． 1工業(yè)房地產(chǎn)的特點與常用的估價方法 1． 涉及的行業(yè)多 2． 非標(biāo)準(zhǔn)廠房多 、 單價差異大 3． 受腐蝕的可能性大 1．區(qū)域因素 交通條件 基礎(chǔ)設(shè)施 地理位置 2．個別因素 用地面積 地質(zhì)和水文條件 房地產(chǎn)用途 廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況 123 第四節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價 1. 特殊規(guī)格的房屋及構(gòu)筑物多 2. 用途對價值影響較大 特殊用途房地產(chǎn)估價的共性和特性 ： （ 1） 遵循估價原則 、 按照估價程度 、 運(yùn)用估價方法進(jìn)行估價； （ 2） 它們都是科學(xué) 、 藝術(shù)和經(jīng)驗的結(jié)合； （ 3） 它們都是對房地產(chǎn)客觀合理價格的主觀反映 。 124 特殊用途房地產(chǎn)估價的特性是： （ 1） 價格影響因素不同； （ 2） 同樣的影響因素對不同用途房地產(chǎn)價格的影響程度不同； （ 3） 選用的估價方法可能不同； 不同用途的房地產(chǎn)估價要考慮不同房地產(chǎn)的特點。 125 小結(jié)： 按不同用途劃分的房地產(chǎn)主要類型有： 居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途的房地產(chǎn)。 影響居住房地產(chǎn)估價的區(qū)域因素主要有交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量等。個別因素主要有建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級，裝修，設(shè)施與設(shè)備，質(zhì)量，朝向與樓層等。 商業(yè)房地產(chǎn)具有收益性、經(jīng)營內(nèi)容多、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多和裝修高檔而復(fù)雜等特點。收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價方法。 工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。 特殊用途房地產(chǎn)是指用于娛樂中心、賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭等的物業(yè)和土地的總稱。 126 A、教學(xué)目的與要求 通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生 ?掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃價格、房地產(chǎn)價值抵押等基本概念。 ?理解和掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點、房屋租賃價格評估的特點、房地產(chǎn)抵押評估的特點。 ?掌握各種特定目的下的房地產(chǎn)估價技巧和法律規(guī)定 B、本章教學(xué)重點 ?預(yù)期開發(fā)法的操作步驟與內(nèi)容 C、本章教學(xué)難點 ?長期趨勢法的計算 第十二章 不同估價目的下的房地產(chǎn)估價 127 第一節(jié) 土地出讓價格評估 國有土地使用權(quán)出讓價格評估的法律規(guī)定 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 土地 使用權(quán)出讓價格評估的特點 1．國有土地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn) ２．估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點 ３．搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性 128 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估 1．房地產(chǎn)買賣 2．房地產(chǎn)贈與 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點與方法 1．估價時點在估價作業(yè)日期之后。 2．從委托人既可能是買方或賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。 3．從估價目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，帶有一定的咨詢性。 129 第三節(jié) 房屋租賃價格評估 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國土地管理法》 《城市房屋租賃管理辦法》 房屋租賃價格評估特點與方法 價格評估具有如下特點： 1．住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估 2．租約對租金估價有一定的影響 3．劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。 4．幾種租金內(nèi)涵。成本租金（折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅）、商品租金（折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅、保險費(fèi)、地租、利潤）、市場租金（商品租金根據(jù)供求關(guān)系形成）。 130 第四節(jié) 房地產(chǎn)價值抵押評估 《我國民法通則《合同法》《擔(dān)保法》《城市房地產(chǎn)管理法》 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》 通過房地產(chǎn)抵押估價可以真實披露抵押房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況 2．通過房地產(chǎn)抵押估價可以調(diào)查房地產(chǎn)抵押行為的合法性 ３． 通過房地產(chǎn)抵押評估可以客觀地判斷房地產(chǎn)抵押價值 131 合法原則和公平原則 房地產(chǎn)抵押評估的特點。 1．預(yù)期風(fēng)險性 2．分析市場變現(xiàn)能力 3．考慮抵押期間的耗損 4．應(yīng)說明的事項 132 抵押評估中常見的類型與方法。 1．整體商品房 成本法 市場比較法 收益法 2．劃撥土地上的房地產(chǎn) A房產(chǎn)與土地開發(fā)費(fèi)用分別估價再綜合的方法，可采用成本法、市場比較法。 B先假設(shè)估價對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場比較法或收益法進(jìn)行估價，最后扣除土地出讓金的方法。 133 成本法 市場比較法 收益法。 成本法 市場比較法 收益法 成本法 假設(shè)開發(fā)法 市場比較法。 134 第五節(jié) 征地和房屋拆遷補(bǔ)償評估 《城市房屋拆遷管理條例》 135 。 集體土地及地上房屋的估價 ， 應(yīng)將集體土地國有 化 ， 再進(jìn)行房屋拆遷與補(bǔ)償 。 有償出讓 、 轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)的估價根據(jù)該土地使用權(quán)剩余年限對應(yīng)的正常市場價格進(jìn)行 。 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的估價中只包括該宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)和土地開發(fā)以及其他費(fèi)用 。 對取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物的估價 ， 應(yīng)從占有 、 使用 、 收益 、 處分四個方面綜合認(rèn)定其合法性 。 未超過批準(zhǔn)權(quán)限的臨時建筑的估價 ， 應(yīng)按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價 。 對于一宗房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償估價 ， 凡屬于被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外裝修 、 裝飾 、 設(shè)備及其附屬物等 ， 都不可遺落 。 136 拆遷補(bǔ)償估價時應(yīng)注意的幾個問題。 必須合法 拆遷估價委托人 拆遷對象必須合法 2 、拆遷范圍確定后，不得進(jìn)行的活動 3 、拆遷補(bǔ)償估價不包括的項目 4 、 估價目的：拆遷補(bǔ)償估價 價值標(biāo)準(zhǔn)：公開市場價值標(biāo)準(zhǔn) 。 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一 137 138 小結(jié)： 房地產(chǎn)估價目的 ，即房地產(chǎn)估價報告的期望用途，指的是委托方為了什么需要而聘請估價方估價。本章主要介紹了 國有土地使用權(quán)出讓價格評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、房屋租賃價格評估、房地產(chǎn)抵押評估、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價 等。由于估價前提和價格類型是由估價目的決定的，所以估價目的實際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價值的實現(xiàn)形式，或者說， 不同估價目的使得同一房地產(chǎn)會有不同的交換價格 。 現(xiàn)實中此類的估價目的主要有：土地使用權(quán)出讓價格評估，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，房地產(chǎn)租賃價格評估，房地產(chǎn)抵押價值評估，房地產(chǎn)保險估價，房地產(chǎn)課稅估價，征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價．房地產(chǎn)分割、合并估價，房地產(chǎn)糾紛估價，房地產(chǎn)拍賣底價評估，企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價，以及其他目的的房地產(chǎn)估價。 139 演講完畢，謝謝觀看！