房地產(chǎn)估價市場法-資料下載頁
2025-01-06 21:12本頁面
【正文】 價格指數(shù)如下表： 表中的價格指數(shù)為定基價格指數(shù)。（ 4）房地產(chǎn)狀況的比較判斷結果，見下表月份 4 5 6 7 8 9 10交易情況 100 房地 產(chǎn) 狀況 權 重 估價 對 象 可比 實 例 A 可比 實 例 B 可比 實 例 C因素 1 100 105 100 80因素 2 100 100 110 120因素 3 100 120 100 100? 為評估某房地產(chǎn) 2023年 10月 1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2023年 4月 1日，合同約定買方支付給賣方 3500元 /m2，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的 6%和 3%。自 2023年 2月 1日起到 2023年 10月 1日期間，該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲 %，則該可比實例修正、調(diào)整后的價格為（?。┰?/m2。 ? ? 交易情況修正? X＝ ＝ ? 市場狀況修正 ＝ [例 614]? 為評估某商品住宅 2023年 8月 15日的正常市場價格，在該住宅附近選取了 A、 B、 C三宗類似住宅的交易實例作為可比實例。根據(jù)下面給出的條件，試用市場法測算該商品住宅2023年 8月 15日的正常市場價格。已知可比實例成交價格及成交日期情況： 可比 實 例 A 可比 實 例 B 可比 實 例 C成交價格 3700元 /㎡ 4200元 /㎡ 3900元 /㎡成交日期 2023年 3月 15日 2023年 6月 15日 2023年 7月 15日? 已知以正常的市場價格為基準，可比實例交易情況分析判斷結果如下： 可比 實 例A 可比 實 例B 可比 實 例C交易情況 2% 0 +1%已知該類住宅 2023年 2月至 8月的定基價格指數(shù)如下：月份 2 3 4 5 6 7 8價格指數(shù) 100 ? 已知房地 產(chǎn) 狀況比 較 判斷 結 果如下表：房地 產(chǎn)狀況 權 重估價 對象可比 實例 A可比 實例 B可比 實例 C區(qū)位狀況 100 105 100 80實 物狀況 100 100 110 120權 益狀況 100 120 100 100? 【解】? ■ 第一步，看是否需要建立比較基準，本題中不需要? ■ 第二步，看交易情況是否需要調(diào)整，可比實例 A、 C需要 A的交易情況調(diào)整系數(shù)＝ 100/98 B的交易情況調(diào)整系數(shù)＝ 100/100 C的交易情況調(diào)整系數(shù)＝ 100/101? ■ 第三步 ,交易日期調(diào)整（定基指數(shù)調(diào)整） A的市場狀況調(diào)整系數(shù)＝ 8月指數(shù) /3月指數(shù)＝ B的市場狀況調(diào)整系數(shù)＝ 8月指數(shù) /6月指數(shù) = C的市場狀況調(diào)整系數(shù)＝ 8月指數(shù) /7月指數(shù) =? ■ 第四步，制作房地產(chǎn)狀況比較表。本題中直接給出了評分表，所以不需要再制作。? ■第五步，房地 產(chǎn) 狀況 調(diào) 整系數(shù)? 可比 實 例 A的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ? 可比實例 B的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ? 可比實例 C的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)? 第六步，代入完整公式計算 比準價格＝可比實例的成交價格 交易情況修正系數(shù) 市場狀況調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)? 可比實例 A的比準價格 ? 可比實例 B的比準價格? 可比實例 C的比準價格? 第七步，得出最終結果，如無說明，可采用簡單算術平均數(shù)? 估價對象的正常市場價格80? 【練習 1】求某商品住宅 2023年 11月 1日正常價格 (以人民幣為單位 ).選取的可比實例情況如下： 可比實例 A B C成交價格 5000元人民幣/m2560美元 /m2 530美元 /m2成交日期 2023年 8月 1日 2023年 1月 1日 2023年 5月 1日交易情況 1% 0% +2%區(qū)域因素 +2% +3% 0%實物因素 0% +1% 2%81 已知 2023年 8月 1日 1美元 =； 2023年11月 1日 1美元 =； 2023年 7月 1日至 2023年11月 1日，以美元為基準價格平均每月比上月下降 1%。(房地產(chǎn)狀況中區(qū)域因素和實物因素同樣看待 )82求取比準價格 Va求取比準價格 Vb83求取比準價格 Vc估價對象價格 =(++)247。3=(元 /m2)84? 【練習 2】試評某房地產(chǎn) 2023年 10月 1日正常市場價格。所給資料如下。可比實例情況如下： 可比實例 A B C成交價格（元 /m2）6000 5800 6120成交日期 2023年 4月 1日2023年 2月 1日2023年 5月 1日交易情況 +3% 1% +2%房 狀產(chǎn) 況因素 1 +2% +4% 0因素 2 3% 1% +5%因素 3 +6% +2% 3%85 已知該類房產(chǎn)的市場價格 2023年 11月 1日至 2023年 6月 1日每月平均上漲 %； 2023年 6月 1日至 2023年 10月 1日每月平均上漲 %。（因素 1是因素 3的 4倍；因素 2是因素 3的 ） 86求取比準價格 Va求取比準價格 Vb87求取比準價格 Vc估價對象價格 =（ ++） 247。3=(元 /m2)演講完畢，謝謝觀
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