房地產(chǎn)估價長期趨勢法-資料下載頁
2024-10-19 18:45本頁面
【正文】 7140 100 7 7300 7260 120 8 7400 7380 120 9 7400 7500 120 10 7600 7620 120 11 7800 12 7900 在計算移動平均數(shù)時，每次應(yīng)采用幾個月來計算，需要根據(jù)時間序列的序數(shù)和變動周期來決定。如果序數(shù)多，變動周期長，則可以采用每 6個月甚至每 12個月來計算；反之，可以采用每 2個月或每 5個月來計算。 對本例房地產(chǎn) 2021年的價格，采用每 5個月的實(shí)際值計算其移動平均數(shù)。計算方法是：把 1～ 5月的價格加起來除以 5得 6840元／㎡，把 2～ 6月的價格加起來除以 5得 6940元／㎡，把 3～ 7月的價格加起來除以 5得 7040元／㎡，依此類推，見表中第 3列。再根據(jù)每 5個月的移動平均數(shù)計算其逐月的上漲額，見表中第 4列。 假如需要預(yù)測該類房地產(chǎn) 2021年 1月的價格，則計算方法如下：由于最后一個移動平均數(shù) 7620與 2021年 1月相差 3個月，所以預(yù)測該類房地產(chǎn) 2021年 1月的價格為： 7620+120 3＝ 7980(元／㎡ ) 加權(quán)移動平均法 加權(quán)移動平均法是將估價時點(diǎn)前每若干時期的房地產(chǎn)價格的實(shí)際值經(jīng)過加權(quán)之后，再采用類似簡單移動平均法的方法進(jìn)行趨勢估計。需要對實(shí)際值進(jìn)行加權(quán)的理由，與在前面平均增減量法和平均發(fā)展速度法中所講的相同。 指數(shù)修勻法 指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻之后得出下一時期預(yù)測值的一種預(yù)測方法。 設(shè)： Pi為第 i期的實(shí)際值； Vi為第 i期的預(yù)測值；Vi+1為第 i+l期的預(yù)測值； a為修勻常數(shù)， 0≤a≤1。則： Vi+l＝ Vi+a(Pi一 Vi)＝ aPi+(1－ a)Vi 在實(shí)際計算時，用 Vi+l＝ aPi+(1一 a)Vi這個公式進(jìn)行預(yù)測，要比用 Vi+l＝ Vi+a(Pi— Vi)這個公式方便一些。 用指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測的關(guān)鍵在于確定 a的數(shù)值，一般認(rèn)為 a的數(shù)值可以通過試算來確定。例如，對同一個預(yù)測對象用 ， ， ， 進(jìn)行試算，用哪個常數(shù) a修正的預(yù)測值與實(shí)際值的絕對誤差最小，就以這個常數(shù)來修正最合適。 長期趨勢法的作用 長期趨勢法主要用于對房地產(chǎn)未來價格的推測、判斷，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。此外還有一些其他作用，例如： ①用于收益法中對未來凈收益等的預(yù)測； ②用于市場法中對可比實(shí)例價格進(jìn)行交易日期調(diào)整； ③用來比較、分析兩宗 (或兩類 )以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力； ④用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏等。
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