【正文】 B/T502911999）及《長(zhǎng)春市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》，磚混結(jié)構(gòu)殘值率為2%，耐用年限為50年，則年保險(xiǎn)費(fèi)為：｛6000[6000（12%）/50]｝2002%=2353（元）（４）估算年稅費(fèi)①估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，依規(guī)定按照估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的12%測(cè)算，則年稅費(fèi)為：262200012%=314640（元）②估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，%測(cè)算，則年稅費(fèi)為：2622000%=153387（元）③估算土地使用稅，依長(zhǎng)春市規(guī)定，按照估價(jià)對(duì)象占用土地面積10元/平方米計(jì)取，則土地使用稅為：20010=2000（元）④年稅費(fèi)為：314640+153387+2000=470027（元）（５）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì) 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為年管理費(fèi)、年維修費(fèi)、年稅費(fèi)以及年保險(xiǎn)費(fèi)之和，則年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為：55200+18000+2353+470027=545580（元）估算年凈收益 估價(jià)對(duì)象年凈收益是由年有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入，則年收益為：2622000545580=2076420(元）資本化率的確定 資本化率的本質(zhì)是投資收益率，依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502911999），本次評(píng)估采用為資本化率計(jì)算方法為市場(chǎng)提取法，即搜集市場(chǎng)上兩宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益，選用收益法計(jì)算公式：，求出其資本化率。估價(jià)人員通過對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊類似物業(yè)租金和對(duì)實(shí)地經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)查了解，結(jié)合長(zhǎng)春市同類房地產(chǎn)市場(chǎng)租金水平以及對(duì)未來市場(chǎng)行情的預(yù)測(cè)進(jìn)行綜合分析，選取兩個(gè)與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)資本化率市場(chǎng)提取法的計(jì)算資料（見表四）： 表四 資本化率市場(chǎng)提取法計(jì)算表 　 實(shí)例項(xiàng)目A漢森香榭里B文庭雅苑市場(chǎng)單價(jià)(元/㎡)68007100建筑面積（㎡）150200房地產(chǎn)銷售價(jià)格V(萬元)102142租金（元/㎡月）11001200空置率5%5%年有效毛收入(萬元)年總費(fèi)用(萬元)凈收益A剩余年期n3938資本化Y%%取平均值，估價(jià)對(duì)象資本化率為：（%＋%）247。2=%尚可使用年限的確定收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲收益的年數(shù)。估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年12月2日，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)取得方式為出讓。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用證》證載用途為其他商服用地，估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期至2053年12月2日止，考慮到本次評(píng)估以商業(yè)用途為估價(jià)前提，即至估價(jià)時(shí)點(diǎn)分?jǐn)偼恋厥Ｓ嗍褂媚晗藜s為40年。估價(jià)對(duì)象證載結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑物耐用年限為50年，大于土地使用權(quán)剩余使用年限，故本報(bào)告確定估價(jià)對(duì)象收益年限為土地剩余使用年限，即約為40年。 收益價(jià)格的求?。ǎ保┻x用收益法計(jì)算公式估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)年收益較為穩(wěn)定，預(yù)計(jì)未來的剩余年限里年收益會(huì)保持穩(wěn)定狀況，為了計(jì)算的簡(jiǎn)便，本報(bào)告采用在收益年限里每年凈收益不變的公式進(jìn)行計(jì)算：式中：V為收益價(jià)格；Ai為年純收益；R為資本化率；n為未來可獲收益的年限。（２）收益價(jià)格計(jì)算 估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格：V=20764201/%[11/(1+%)]=1339669 估價(jià)對(duì)象單價(jià)：1339669247。200=6698(元/平方米)收益法測(cè)算結(jié)果采用收益法，經(jīng)過以上測(cè)算得出： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益價(jià)格為RMB1339669元；單價(jià)6698元/平方米。七、估價(jià)結(jié)果確定經(jīng)過前面的測(cè)算，采用市場(chǎng)比較法測(cè)算出估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為RMB1323086元,采用收益法測(cè)算出估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為RMB1339669元，兩種方法求得的結(jié)果較為接近，故本次評(píng)估取兩種方法的算術(shù)平均數(shù)作為最后的評(píng)估結(jié)果，則：房地產(chǎn)價(jià)格＝（1323086＋1339669）247。2＝1331377元房地產(chǎn)單價(jià)＝1331377247。200＝綜上所述，考慮不可量化的因素，最終確定估價(jià)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)完整權(quán)利狀態(tài)下，滿足各項(xiàng)假設(shè)條件的公開市場(chǎng)價(jià)值為：總價(jià)RMB1331377萬元，大寫金額：人民幣壹佰叁拾叁萬壹仟叁佰柒拾柒元整；，大寫金額：每平方米人民幣陸仟陸佰伍拾陸捌角捌分。 附 件一、委托估價(jià)合同 估價(jià)委托合同 新星宇之悅房估報(bào)字[2013] 1354號(hào)甲方（委托評(píng)估方）：長(zhǎng)春新星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的法定代表人徐旖旎住所：長(zhǎng)春新星宇乙方（受托評(píng)估方）：城建學(xué)院房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司住所：吉林省長(zhǎng)春市綠園區(qū)迎賓路1666號(hào)吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院（一）評(píng)估范圍 根據(jù)甲方的委托，本項(xiàng)目評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍為：新星宇之悅樓盤3層一間200平方米住宅。（二）評(píng)估的目的甲方設(shè)定本次評(píng)估目的為：確定估價(jià)對(duì)象完整權(quán)利狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，為委托方辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)提供價(jià)格參考依據(jù)。（三）評(píng)估內(nèi)容（價(jià)值類型）本次委托評(píng)估內(nèi)容為：新星宇之悅樓盤3層一間200平方米住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)值。（四）評(píng)估基準(zhǔn)日甲方設(shè)定本次評(píng)估基準(zhǔn)日是：2013年12月2日。 (五）甲乙雙方的責(zé)任（1）甲方的責(zé)任 　1）甲方保證估價(jià)對(duì)象的安全完整，對(duì)所提供的資料真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。2）甲方及時(shí)為乙方的評(píng)估工作提供其所要求的評(píng)估明細(xì)表、數(shù)據(jù)資料和其他有關(guān)資料并加蓋公章，確保向乙方提供相關(guān)資料的復(fù)印件與原件一致，且確保在實(shí)地查看現(xiàn)場(chǎng)時(shí)所指示的評(píng)估對(duì)象實(shí)物與甲方提供相關(guān)資料指向的實(shí)物一致。3)甲方應(yīng)積極配合評(píng)估工作，對(duì)乙方派出的有關(guān)工作人員提供必要的工作條件。4)甲方按本合同的規(guī)定及時(shí)足額支付評(píng)估費(fèi)用。5)未經(jīng)乙方同意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。（2）乙方的責(zé)任1)乙方應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告，保證評(píng)估報(bào)告的客觀、公正、公平。2)乙方在評(píng)估過程中，應(yīng)自覺維護(hù)甲方及相關(guān)當(dāng)事人各方的正當(dāng)利益。3)在評(píng)估過程中，乙方應(yīng)與甲方充分交換意見，對(duì)甲方提出的真實(shí)、客觀、合理的意見應(yīng)當(dāng)予以充分考慮。 　4)乙方對(duì)執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方商業(yè)秘密嚴(yán)加保密。除非國(guó)家執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則另有規(guī)定，或經(jīng)甲方同意，乙方不得將其知悉的商業(yè)秘密和甲方提供的資料對(duì)外泄露。 　5)未經(jīng)甲方書面許可，乙方及參與項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得將評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容向甲方以外的單位或個(gè)人提供或者公開，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。(六)評(píng)估報(bào)告使用者評(píng)估報(bào)告使用者為新星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者。評(píng)估報(bào)告僅供城建學(xué)院房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司使用，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。乙方及參與項(xiàng)目的估價(jià)師對(duì)甲方和其他國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者不當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告所造成的后果不承擔(dān)責(zé)任。(七)評(píng)估報(bào)告提交期限和方式評(píng)估報(bào)告的提交期限為：在甲方提交評(píng)估資料后5個(gè)工作日內(nèi)出具評(píng)估報(bào)告初稿；經(jīng)甲方和乙方溝通確認(rèn)后，乙方在10個(gè)工作日內(nèi)出具正式的評(píng)估報(bào)告。乙方向甲方出具的評(píng)估報(bào)告正本一式2份。(八)評(píng)估服務(wù)費(fèi)總額、支付時(shí)間和方式經(jīng)友好協(xié)商，本次評(píng)估服務(wù)費(fèi)總額為人民幣10000。甲乙雙方在本評(píng)估合同簽訂之日起，甲方向乙方預(yù)付人民幣5000。其余費(fèi)用人民幣5000，在乙方提交評(píng)估報(bào)告時(shí)一并付清。(九)合同的有效期間本委托合同書一式兩份，各方各執(zhí)一份，同具法律效力。本合同自簽署之日起生效，并在本合同事項(xiàng)全部完成日之前有效。(十）約定事項(xiàng)的變更由于出現(xiàn)不可抗力的情況，影響評(píng)估工作如期完成，或需提前出具評(píng)估報(bào)告，各方可要求變更約定事項(xiàng)，但應(yīng)時(shí)通知各方，并由各方協(xié)商解決。（十一）違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決1）在本委托合同執(zhí)行過程中如因委托方的變更或延誤，本委托合同的履行將順延；如甲單方終止本委托合同，甲方應(yīng)支付受托方已付出的相應(yīng)費(fèi)用，但不得高于本項(xiàng)目收費(fèi)總額。2）乙方如無特殊原因和正當(dāng)理由，不得遲于本合同規(guī)定的時(shí)間交付估價(jià)報(bào)告書，每逾期一日未交付估價(jià)報(bào)告書應(yīng)賠償甲方估價(jià)服務(wù)費(fèi)5%；甲方如不按本合同規(guī)定的時(shí)間向乙方提交前述有關(guān)文件、圖紙、憑證等資料，乙方可按耽誤時(shí)間順延估價(jià)報(bào)告書的交付時(shí)間?！? 3）甲方接到乙方提交的估價(jià)報(bào)告書次日起2日內(nèi)，如果對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議，且有正當(dāng)理由，可向乙方提出復(fù)估或重估，乙方應(yīng)在接到甲方申請(qǐng)復(fù)估或重估書次日起2日內(nèi)完成委托房地產(chǎn)的復(fù)估或重估報(bào)告書交付甲方。甲方逾期不提出者，估價(jià)報(bào)告書生效。4）當(dāng)合同履行過程中產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，各方應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商；協(xié)商不成，任何一方可將爭(zhēng)議提交仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。（十二）其他事項(xiàng)1．當(dāng)評(píng)估程序所受限制對(duì)與評(píng)估目的相對(duì)應(yīng)的評(píng)估結(jié)論構(gòu)成重大影響時(shí)，乙方可以中止履行合同；相關(guān)限制無法解除時(shí)，乙方可以解除合同。2． 提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性、恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是甲方和相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。 甲方（簽章）：　　　　　　 乙方（簽章）： 地址：新星宇之悅　　　　　地址：吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院 法定代表人：徐旖旎　　　 　　法定代表人：暢暢 授權(quán)簽約代表：徐旖旎　　　 　授權(quán)簽約代表：暢暢 電話：18946510238　　　 　電話：18744038983 2013年12月2日　　　　 　　2013年12月2日　 合同簽訂地點(diǎn)：吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院二、估價(jià)對(duì)象區(qū)位示意圖三、估價(jià)對(duì)象照片四、委托方提供的《房屋所有權(quán)證》（吉房權(quán)證市字第2013012588號(hào)）復(fù)印件 五、委托方提供的《國(guó)有土地使用證》（吉國(guó)用[2013]第481號(hào)）復(fù)印件。六、委托方《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件 七、估價(jià)師資格證書復(fù)