房地產(chǎn)估價長期趨勢法-文庫吧資料
2024-10-25 18:45本頁面
【正文】 如果逐期上漲額時起時伏，很不均勻，也就是說時間序列的變動幅度較大，那么計算出的趨勢值與實際值的偏離也隨之增大，這意味著運用這種方法評估出的房地產(chǎn)價格的正確性隨之降低。據(jù)此可以計算 4年的逐年上漲額的平均數(shù)，并用該逐年上漲額的平均數(shù)推算出各年的趨勢值。 例：已知該類房地產(chǎn) 2021— 2021年的價格及其逐年上漲額如表中第 2列和第 3列所示，預測某宗房地產(chǎn) 2021年、 2021年的價格。 求取 a、 b如下： a=∑Y/N=31700/9= b=∑XY/∑X2=23100/60= 因此，描述這類房地產(chǎn)價格變動長期趨勢線的具體方程為： y＝ a+bX＝ + 根據(jù)這個方程式預測該類房地產(chǎn) 2021年的價格為： y＝ +＝ (元／㎡ ) 如果需要預測該類房地產(chǎn) 2021年的價格，則為：y＝ +=(元／㎡ ) 平均增減量法 如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，也可以用最簡便的平均增減量法進行預測。已知 N=9為奇數(shù)，故設中間項的X＝ 0，則 X的值見表中第 2列。試利用最小二乘法擬合一直線趨勢方程，并用該方程預測該類房地產(chǎn) 2021年和 2021年的價格。 其方法是：當時間序列的項數(shù)為奇數(shù)時，設中間項的 X＝ 0，中間項之前的項依次設為－ 1，－ 2，－ 3， … ，中間項之后的項依次設為 1， 2， 3， … ；當時間序列的項數(shù)為偶數(shù)時，以中間兩項相對稱，前者依次設為－ 1，－ 3，－ 5， … ，后者依次設為1， 3， 5， … 。根據(jù)最小二乘法： a=(∑Y－ b ∑X)/N b=(N ∑XY∑X ∑Y)/[N ∑X2－（ ∑X） 2] 設 X=0，則 a=∑Y/N b=∑XY/∑X2 上式中， N為時間序列的項數(shù)； ∑X、 ∑X ∑Y、∑XY的數(shù)值可以分別從時間序列的實際值中求得。在這種條件下，如果以 y表示各期的房地產(chǎn)價格， X表示時間，則 X為自變量， Y為因變量，Y依 X而變。這里僅對其中最簡單、最常用的直線趨勢法作一介紹。以下分節(jié)進行介紹。 長期趨勢法的操作步驟 運用長期趨勢法估價一般分為下列 4個步驟進行：①搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實、可靠； ②整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標準 (如為單價或樓面地價，方法與市場法中建立價格可比基礎的方法相同 )，并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖； ③觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨時間變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式 (或數(shù)學模型 )； ④以此模式去推測、判斷估價
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