房地產(chǎn)估價課件ppt8收益法-文庫吧資料
2025-01-09 00:31本頁面
【正文】 用率 有效毛收入運營費用運營費用率 ? 凈收益 ＝有效毛收入 （ 1－運營費用率） 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 二、不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取 出租型房地產(chǎn)凈收益的求取 凈收益 =租賃收入－維修費－管理費－保險費－房地產(chǎn)稅－租賃代理費－ …… 直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取 （ 1）商業(yè) 凈收益＝商品銷售收入－商品銷售成本－ …… －商業(yè)利潤 （ 2）工業(yè) 凈收益＝銷售收入－生產(chǎn)成本－ …… －生產(chǎn)利潤 （ 3）農(nóng)地 自用或尚未使用房地產(chǎn)凈收益的求取 第八章 收益法 根據(jù)類似房地產(chǎn)數(shù)據(jù) 混合收益房地產(chǎn)凈收益的求?。悍謩e求取 房地產(chǎn)估價 例題 某房地產(chǎn)于 2022年 10月 22日出租，租期為 10年，月租金為 24元 /㎡，現(xiàn)市場上類似房地產(chǎn)的月租金為 30元 /㎡，假設還原利率為 8％，試求 2022年 10月 22日的承租人權益價值。 83 收益年限的確定 （一）土地估價 根據(jù)土地使用權年限來確定 （二）建筑物估價 根據(jù)建筑物經(jīng)濟壽命來確定 （三）房地估價 建設用地使用權剩余年限與建筑物的經(jīng)濟壽命結束的時間不一致 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 房地估價收益年限的確定 ?建筑物經(jīng)濟壽命 ≥土地使用年限 ?建筑物經(jīng)濟壽命 ≤土地使用年限 ?1）根據(jù)建筑物經(jīng)濟壽命確定收益年限，再加土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值 ?2）選用無限年的收益法計算公式，凈收益中扣除建筑物折舊費和土地攤提費 ?V=(aDbDL)/r或多或少V=a/(r+db+bl) 房地產(chǎn)估價 建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用權年限一起結束 根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的年限 n＝ 40－（ 3＋ 5）＝ 32年 第八章 收益法 0 n 土地 40年 建 3年 建筑物 50年 已用 5年 房地產(chǎn)估價 建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用權年限而結束 以 t＝ 50－ 5＝ 45計算價格 V0 求取 t年剩余土地價值 VL ? ?tLLrVVV???10第八章 收益法 土地 70年 建 2年 用 5年 建筑物 50年 VO VL 0 t 房地產(chǎn)估價 167。已知前三年價款付款比例分別為 15%、 25%和 60%，第四年即可開始出租，當年的毛租金收入為 100萬元，經(jīng)營成本為 20萬元，并預計在此后的 16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營成本的平均上漲率為12%，貼現(xiàn)率為 16%。試評估該寫字樓的價格。 ??????????????????????????????????????nCCnAA rggrCrggrAV111111%91%1%%930%91%211%2%910045?????????????????????????????????????????n第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 八、其他 a1 a2 a3 …… at a …… a 0 1 2 3 …… t t＋ 1 …… n ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ntttrarararararaV?????????????? ? 1......11......111 133221? ? ? ? ? ??? ? ?????????????ti ttniirrraraV1 111111第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 題 例 810：某寫字樓于 2022年 5月 30日取得 50年的土地使用權，于 2022年 11月 30日建設完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評估該寫字樓于 2022年 12月 1日的市場價格。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格。 ? ? ? ? ttt r1Vr111raV??????????? ? ? ? ? 平方米元 /%5000%11%20066 ????????????第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 88 預計某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為 55萬元和 ，兩年后的價格比現(xiàn)在上漲 10%。據(jù)此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達到 5000元 /㎡ ?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在 6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。試求該宗房地產(chǎn)的價格。試求該宗房地產(chǎn)的價格。假設該宗土地與基準地價設定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行土地還原利率為 6％，求該宗工業(yè)用地的價格。假設報酬率均為 7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。 ? ?? ?平方米元 /%8111%81115000403040304030 ????????????????????KKVV第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 83 已知某宗收益性房地產(chǎn) 30年土地使用權的價格為 5000元 /㎡ ，對應的報酬率為 8%，試求假設其土地使用權為 50年、報酬率為 10%下的價格。試評估該宗房地產(chǎn)于 2022年 4月 1日的收益價格。 82 報酬資本化法的計算公式 一、一般公式 ? ???????nijijiraV1110 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a1 a2 a3 a4 …… a t …… a n ? ? ? ? )1).... ...(1(1.... ..)1(11 2121 211 nn rrrarraraV??????????第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 ? ? ? ? ? ??? ?????????n1inn221iir1a......r1ar1ar1aV 通常以年為單位 假定各期凈收益發(fā)生在年末 V—— 價格 ai—— 凈收益 n—— 收益期限 r—— 報酬率 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a1 a2 a3 a4 …… a t …… a n 一、一般公式 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 二、凈收益每年不變 a1=a2=a3=…… =an=a ? ? ? ? ? ? n32 r1a......r1ar1ar1aV????????? ? ????????? nr111raVn=∞ raV ?r=0有限年 naV ?—— 有限年公式 —— 無限年公式 0 1 2 3 4 ……
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