房地產(chǎn)估價長期趨勢法-展示頁
2024-10-28 18:45本頁面
【正文】 對象在估價時點的價格。 所以，長期趨勢法適用的對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)的較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格資料要真實。因此，當需要評估 (通常是預測 )某宗 (或某類 )房地產(chǎn)的價格時，可以搜集該宗 (或該類 )房地產(chǎn)過去較長時期的價格資料，并按照時間的先后順序?qū)⑵渚幣懦蓵r間序列，從而找出該宗 (或該類 )房地產(chǎn)的價格隨時間變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進行外延或類推，這樣就可以作出對該宗 (或該類 )房地產(chǎn)的價格在估價時點 (通常為未來 )比較肯定的推測和科學的判斷，即評估出了該宗 (或該類 )房地產(chǎn)的價格。第八章 長期趨勢法 第八章 長期趨勢法 第一節(jié) 長期趨勢法概述 第二節(jié) 數(shù)學曲線擬合法 第三節(jié) 平均增減量法 第四節(jié) 平均發(fā)展速度法 第五節(jié) 移動平均法 第六節(jié) 指數(shù)修勻法 第七節(jié) 長期趨勢法的作用 長期趨勢法概述 長期趨勢法的概念 長期趨勢法是運用預測科學的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價格作出推測、判斷的方法。 長期趨勢法的理論依據(jù) 房地產(chǎn)價格通常有上下波動，在短期內(nèi)難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。 長期趨勢法適用的對象和條件 長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價格在長期內(nèi)形成的規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。擁有越長時期、越真實的歷史價格資料，作出的推測、判斷就越準確、可信，因為長期趨勢可以消除房地產(chǎn)價格的短期上下波動和意外變動等不規(guī)則變動。 具體的長期趨勢法主要有數(shù)學曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法。 數(shù)學曲線擬合法 數(shù)學曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法。 運用直線趨勢法估價，估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格的時間序列散點圖，應表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。所以，房地產(chǎn)價格與時間的關(guān)系可用下列方程式來描述： y＝ a+bX 上式中， a， b為未知參數(shù)，如果確定了它們的值，直線的位置也就確定了 a， b的值。在手工計算的情況下，為減少計算的工作量，可使 ∑X=0。 例：某城市某類房地產(chǎn) 1998— 2021年的價格如表中第 2列所示。 年份 時間 X 房地產(chǎn)價格 Y XY X2 趨勢值（ a+bX） 1998 4 2200 － 8800 16 1999 3 2400 － 7200 9 2021 2 270
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