房地產(chǎn)估價(jià)-收益法-展示頁(yè)
2025-01-30 22:50本頁(yè)面
【正文】 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 四、純收益按一定數(shù)額遞增 ? ? ? ?? ?? ? n32 r1b1na......r1b2ar1bar1aV?????????????? ? ? ? nn rrnbrrbraV???????????????? ??11112—— 有限年 2rbraV ?? —— 無(wú)限年 0 1 2 3 …… n a a+b a+2b …… a+(n1)b 第五章 收益法 ai=a+(i1)b 房地產(chǎn)估價(jià) 例 513 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為 8萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加 1萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為 9%。 ? ?? ?平方米元 /%6111%611115005048504850 ?????????????????????KKVV宗地價(jià)格 =基準(zhǔn)地價(jià) K日 K區(qū) K個(gè) K容 K年 …… 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) a發(fā)生在期初 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1……n 1 n a a a a a …… a …… a ? ? ????????? nrraV111? ? ?????????? nrrraV111)1(? ? arraVn ?????????? ? 1111? ? )1(111 rrraVn ??????????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a a a a …… a a …… a ? ? ? ?111 rrraVn ??????????? ? ? ? ?????????? nrrraV1111 第五章 收益法 a發(fā)生在期中 房地產(chǎn)估價(jià) 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a1 a2 a3 a …… a …… a ? ? ? ? 33221111 rararaV?????? ? ? ????????? ? 3111nrra? ?311r??第五章 收益法 a發(fā)生在期末 房地產(chǎn)估價(jià) 三、純收益按一定比率遞增（減） ? ?? ?? ?? ?? ?? ? n1n322 r1g1a......r1g1ar1g1ar1aV????????????????????? ???????????nrggraV111 —— 有限年公式 n=∞ graV??—— 無(wú)限年公式 r=g 有限年 rnaV?? 10 1 2 3 …… n a a(1+g) a(1+g)2 …… a(1+g)n1 第五章 收益法 ai=a(1+g)i1 房地產(chǎn)估價(jià) 例 5－ 12 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限 70年，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用了 5年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為 8萬(wàn)元，此后每年凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng) 2%；該類房地產(chǎn)的還原利率為 9%。 ? ?? ?平方米元 /%7111%71111 0 0 0 0503050305030 ?????????????????????KKVV計(jì)算 A房地產(chǎn) 30年的收益價(jià)格 : 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) A房地產(chǎn)無(wú)限年價(jià)格 : B房地產(chǎn)無(wú)限年價(jià)格 : ? ?平方米元 /%711110000505050 ??????????? ??KKVV? ?平方米元 /%71119000305030 ??????????? ??KKVV★ AB 第五章 收益法 比較不同年限價(jià)格的高低 房地產(chǎn)估價(jià) 用于市場(chǎng)比較法中土地使用權(quán)年限修正 VA=VA’ K情 K日 K區(qū) K個(gè) K容 K年 …… 實(shí)估年 KKK ?第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 5－ 11： 某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為 48年，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為1500元 /平方米，制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)年限為 50年。 ? ?? ?平方米元 / 4 0 3%8111%10%10111%85 0 0 03050305050303050 ????????????????????KrKRVV第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 比較不同年限價(jià)格的高低 例 510：有 A、 B兩宗房地產(chǎn)， A房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價(jià) 10000元 /㎡ ， B房地產(chǎn)的收益年限為 30年，單價(jià) 9000元 /㎡ 。 ? ? ? ? 11%10r111raV650n ??????????????????? ?第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 不同年限價(jià)格的換算 ? ? nn Kr ????????? 111假設(shè)： ? ? NN KR ????????? 111則有： 如果： nnn KraV ?
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