房地產(chǎn)估價(jià)第四章剩余估價(jià)法-展示頁
2025-05-27 00:36本頁面
【正文】 競價(jià)保證金 100萬元，填寫競價(jià)申請書，并辦理競價(jià)申請手續(xù)。 三、該宗地的付款方式為：成交之日起十五日內(nèi)付清地價(jià)款。 該宗地未納入本年度房地產(chǎn)用地計(jì)劃，競得者須自行申請。 受委托方委托，根據(jù)土地管理的有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章，我中心（掛牌招標(biāo)人）將對位于佛山市禪城區(qū)（地塊編號(hào)為 04CG01）的一宗國有土地（位置見附圖）使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行公開掛牌招標(biāo)，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)公告如下： 一、地塊情況： 該地塊位于佛山市禪城區(qū)倚翠園西側(cè)、綠景路南側(cè)，土地凈用地面積為 4037平方米，用地性質(zhì)為居住用地，土地使用權(quán)出讓年限為住宅七十年。第四章 剩余估價(jià)法 本章主要內(nèi)容 剩余法的基本原理 1 剩余法的基本公式和適用范圍 2 剩余法的應(yīng)用 3 第一節(jié) 剩余法的基本原理 土地影響因素 土地用途 最高最佳使用原則，合法原則 預(yù)計(jì)建成后 房地產(chǎn)的價(jià)格 開發(fā)建設(shè)成本 利潤 投標(biāo)金額 將估價(jià)對象房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的預(yù)期銷售收入，扣除預(yù)期的正常投入費(fèi)用、正常稅金和正常利潤后，將此余額作為估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。此價(jià)格稱為剩余價(jià)格或倒算價(jià)格。 該地塊主要用地強(qiáng)度指標(biāo)（按凈用地面積計(jì)算）如下：建筑密度 ≤30%；容積率 ≤；綠地率 ≥30%。 二、中華人民共和國境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定外，均可單獨(dú)或聯(lián)合參加競價(jià)。 四、地塊掛牌招標(biāo)的競價(jià)時(shí)間從 2021年 6月 16日始，至 2021年 6月 17日下午 4： 00（以現(xiàn)場懸掛的時(shí)鐘為準(zhǔn)）止。保證金到達(dá)我中心指定賬戶后，方可參加競價(jià)。 第一節(jié) 剩余法的基本原理 剩余法的理論依據(jù) ? 地租理論 是土地使用者為了獲得土地使用權(quán)而向土地所有者支付的經(jīng)濟(jì)代價(jià)。 地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。 獲取途徑： 出售的房地產(chǎn)： 出租的房地產(chǎn)： 市場法、趨勢法 市場法、收益法 第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍 房地產(chǎn)預(yù) 期銷售收入 — 除土地價(jià)格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本 稅金 正常利潤 — — 土地價(jià)格 = 除土地價(jià)格以外的房地 產(chǎn)開發(fā) 建 設(shè) 成本 ? 土地開發(fā)費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期間費(fèi)用 土地使用權(quán)的購買價(jià)格 +土地開發(fā)費(fèi) ? 建筑成本 ? 期間費(fèi)用 第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍 房地產(chǎn)預(yù) 期銷售收入 — 除土地價(jià)格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本 稅金 正常利潤 — — 土地價(jià)格 = 除土地價(jià)格以外的房地 產(chǎn)開發(fā) 建 設(shè) 成本 是指計(jì)入土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的“七通一平”（或“三通一平”）費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 “七通一平”： 指施工道路、施工用水、排水排污、電力、通訊、煤氣、熱力的修建、安裝以及平整場地。 “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用”： 指修建道路、橋梁、地下管道、園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施的投資。 前期工程費(fèi)用 ： 包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用和可行性研究費(fèi)用 房屋建筑安裝工程費(fèi) ： 直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤。 ? 土地開發(fā)費(fèi) ? 建筑成本 ? 期間費(fèi)用 公共配套設(shè)施費(fèi)用 第一類： 開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)獨(dú)立的、非營業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用。 ? 開發(fā)項(xiàng)目外為居住服務(wù)的給排水、供電、供暖、工期的增容、增壓 以及交通道路的建設(shè)費(fèi)用。 第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍 房地產(chǎn)預(yù) 期銷售收入 — 除土地價(jià)格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本 稅金 正常利潤 — — 土地價(jià)格 = 除土地價(jià)格以外的房地 產(chǎn)開發(fā) 建 設(shè) 成本 籌資費(fèi)用 ： 籌資利息（自有資金、借入資金）。 銷售費(fèi)用 ： 廣告宣傳、銷售代理等費(fèi)用。 計(jì)算因素 ： 土地面積、每年每平米土地面積的稅額、占用年數(shù)。 營業(yè)稅： 銷售收入的 5%。 教育費(fèi)附加： 營業(yè)稅的 2%。 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)利潤 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售利潤 第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍 土地估價(jià)（主要用途） 剩余法的適用范圍 房地產(chǎn)預(yù) 期銷售收入 — 除土地價(jià)格以外的 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本 稅金 正常利潤 — — 土地價(jià)格 =
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