長期趨勢法ppt課件(2)-展示頁
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【正文】 以根據(jù)該宗或該類房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間變化而變動(dòng)的方向和程度進(jìn)行外延或類推，這樣就可以作出對(duì)該宗或該類房地產(chǎn)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn) (通常為未來 )比較肯定的推測和科學(xué)的判斷，即評(píng)估出了該宗或該類房地產(chǎn)的價(jià)格。2022/6/4 1 第九章 長期趨勢法及其運(yùn)用 2022/6/4 2 第一節(jié) 長期趨勢法概述 一、長期趨勢法的概念 長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法 ， 特別是時(shí)間序列分析和回歸分析 ，來推測 、 判斷房地產(chǎn)未來價(jià)格的方法 。 2022/6/4 3 二、長期趨勢法的理論依據(jù) ■ 房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，在短期內(nèi)難以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看，會(huì)顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢。 2022/6/4 4 三、長期趨勢法適用的對(duì)象和條件 ■ 長期趨勢法適用的對(duì)象是價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn) 。 2022/6/4 5 四、長期趨勢法的操作步驟 ① 搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料 ， 并進(jìn)行鑒別； ② 整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料 ， 將其化為單價(jià)； ③ 找出價(jià)格隨時(shí)間變化的變動(dòng)規(guī)律 ， 得出一定的模式 (或數(shù)學(xué)模型 )； ④ 以此模式去推測 、 判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 。 試采用直線回歸趨勢估價(jià)法推算 2022022和 2022年該區(qū)住宅租賃價(jià)格。將之代入： ? ??????????? ? ?? ?2tbtatptbnaP 有： ??????????3 3 00a8 7 9 50ba102 5 7 1解之得： a= b= 2 6 . 6 5 t2 5 7 . 1P ???趨勢方程為： 2022/6/4 9 202 2022和 2022年該區(qū)住宅租賃價(jià)格的計(jì)算如下： ）（元 / m 26 0 3 5 7p? )2 0 0 6,13t(?????）（元 / m 26 5 7 5 7p? )2 0 0 7,15t(?????）（元 / m 27 3 7 5 7p? )2 0 0 8,17t(?????2022/6/4 10 二、指數(shù)曲線趨勢法 對(duì)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)去年份的實(shí)際價(jià)格滿足條件：第 t年的價(jià)格 Pt與 t1年的價(jià)格 Pt1 的比值的數(shù)值大小基本相同時(shí) ，則可斷定 ， 該房地產(chǎn)價(jià)格趨勢呈指數(shù)曲線趨勢 ， 對(duì)于此類房地產(chǎn)價(jià)格 ， 則可采用指數(shù)曲線趨勢法進(jìn)行評(píng)估 。 進(jìn)行指數(shù)曲線的擬合 ， 必須將指數(shù)曲線化為直線形式 。其中 ,A和 B由下式求得 : blgB,algA,P?lgP?blgtalgP?lgt39。tP(BnA39。 2022/6/4 13 [例 ]某商業(yè)區(qū) 2022年 2022年商業(yè)用房價(jià)格資料如下表： 年份 時(shí)間序號(hào) (t) 房價(jià) (P
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