【正文】 策、稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)市場狀況等。以上各項(xiàng)如缺項(xiàng)，不得相應(yīng)分；描述不完整或表達(dá)不清晰，減一半分。三、第二部分（5）對于劃撥地價(jià)格、抵押評估價(jià)格、快速變現(xiàn)價(jià)格和拍賣底價(jià)等的內(nèi)涵和可能存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)作出明確提示。（2）估價(jià)對象用途與土地證載用途或其他權(quán)屬證明文件不一致，需在報(bào)告附件中提供以下證明文件：1．符合城市規(guī)劃，并取得規(guī)劃部門意見書；2．國土或房產(chǎn)行政管理部門認(rèn)可的書面意見。估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用（5分）。估價(jià)結(jié)果（1分）。價(jià)格定義（4分）。估價(jià)機(jī)構(gòu)可以應(yīng)委托方要求出具追述性評估和預(yù)測性評估報(bào)告，此兩類報(bào)告的估價(jià)基準(zhǔn)日一般都與提交報(bào)告的時(shí)間或者估價(jià)工作期間的間隔在3個(gè)月以上。重點(diǎn)審查：①估價(jià)依據(jù)是否充分，法律、法規(guī)、政策文件，技術(shù)規(guī)程，委托方提供的資料，實(shí)勘資料等四類是否齊全，表述是否規(guī)范等，涉及法律、法規(guī)、政策文件的，應(yīng)注明生效日期；②政策和法規(guī)是否考慮了最新政策調(diào)整、是否具有針對性?？偸觯?8分）估價(jià)目的（2分）。需要特別說明的是，盡管我們考慮了實(shí)際工作中可能會(huì)遇到的各種情況，建議了各種可能的應(yīng)對方法，但本評審標(biāo)準(zhǔn)依然僅適用于在估價(jià)活動(dòng)過程中最常見和最一般的情況，評審人應(yīng)結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)，具體問題具體分析，估價(jià)對象及估價(jià)目的不同，可能對估價(jià)方法、估價(jià)過程產(chǎn)生很大的影響，相應(yīng)評審中也應(yīng)該考慮評審標(biāo)準(zhǔn)的適用性。2007年年檢中，我會(huì)依據(jù)國土資源部、中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評審的有關(guān)要求，在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》的基礎(chǔ)上揉合了較多的實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)，特別是廣東本土的操作經(jīng)驗(yàn)，從我會(huì)已經(jīng)出版的《廣東省土地估價(jià)實(shí)用技術(shù)指引》等專業(yè)書籍中提煉出了較為詳盡、系統(tǒng)、科學(xué)的《廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評審標(biāo)準(zhǔn)》，主要應(yīng)用于年檢中對我省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的質(zhì)量評定。言土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告是土地估價(jià)工作成果的綜合體現(xiàn)，質(zhì)量差異主要體現(xiàn)在估價(jià)依據(jù)是否充分、價(jià)格定義和特殊事項(xiàng)說明是否嚴(yán)謹(jǐn)、對估價(jià)對象所處區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)市場及影響因素分析的合理性和深入程度、估價(jià)過程的完整性和條理化、估價(jià)結(jié)果的合理化等方面。報(bào)告評審會(huì)結(jié)束后，我會(huì)又組織專家認(rèn)真分析研究了評審中發(fā)現(xiàn)的問題，探討解決辦法，總結(jié)成條文，補(bǔ)充進(jìn)評審標(biāo)準(zhǔn)中。有任何意見、建議，請不吝賜教！推動(dòng)估價(jià)行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，一直是我們努力的共同目標(biāo)！編者二〇〇七年十一月初稿二〇〇八年二月修訂二〇〇八年十月第二次修訂一、封面格式（2分）封面標(biāo)題（1分）：重點(diǎn)審查項(xiàng)目名稱、受托估價(jià)單位、估價(jià)報(bào)告編號、技術(shù)報(bào)告編號、提交報(bào)告日期是否齊全，少2項(xiàng)以上則不得分；關(guān)鍵字（1分）：重點(diǎn)審查估價(jià)對象所在市、縣全名（與項(xiàng)目名稱中市、縣全名是否一致）、估價(jià)目的、估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、提交報(bào)告年度是否完整，少2項(xiàng)以上則不得分。估價(jià)目的必須表述準(zhǔn)確、規(guī)范，例如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等。每少一項(xiàng)減1分，少3項(xiàng)以上者不得分。凡估價(jià)基準(zhǔn)日不是實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件”中明確界定評估設(shè)定情況是否與實(shí)地查勘之日的狀況一致，并提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意區(qū)分。重點(diǎn)審查：實(shí)際和假設(shè)的利用條件（用途）、實(shí)際和假設(shè)的開發(fā)程度、有效使用年限、價(jià)格類型（公允市場價(jià)格或抵押價(jià)格或清算價(jià)格或快速變現(xiàn)價(jià)格或拍賣底價(jià)或重置成本價(jià)或征收征用補(bǔ)償價(jià)等）、估價(jià)基準(zhǔn)日等。重點(diǎn)審查地價(jià)水平的合理性，土地單價(jià)的表現(xiàn)形式（盡可能分列樓面地價(jià)、地面單價(jià)等）、總地價(jià)、總價(jià)大寫、幣種等，要求列出估價(jià)結(jié)果一覽表，評估標(biāo)的位于廣東境內(nèi)的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地、住宅用地，建議明示樓面地價(jià)，這樣將有助于評審專家判斷地價(jià)結(jié)果的合理性。重點(diǎn)審查：①前提條件和假設(shè)條件的合理性、完整性（2分）；②估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告使用的限制性是否做明確提示（1分）；③對需要特殊說明的事項(xiàng)（2分），例如無法實(shí)地確認(rèn)的事項(xiàng)和評估中采用的地價(jià)指數(shù)修正、設(shè)定了與證載用途不符或者設(shè)定的開發(fā)程度與基準(zhǔn)日實(shí)際開發(fā)程度不符等是否有全面、合理的解釋。（3）合理設(shè)定：在未取得上述第二款中的證明材料并以咨詢市場價(jià)格為目的的情況下，可提供委托方的書面要求作為輔證。簽字蓋章（2分）。特別說明：（1）土地權(quán)屬文件包括國有土地使用證、集體土地所有權(quán)證、集體建設(shè)用地使用證、農(nóng)村宅基地使用證、土地他項(xiàng)權(quán)利證明書或房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，對房地合一管理的地方，簽訂了土地出讓合同并獲得建設(shè)用地批準(zhǔn)書也可以確認(rèn)土地產(chǎn)權(quán)，對商品房占地，可以用經(jīng)鑒證過的商品房銷售(或預(yù)售)合同及付款憑證確認(rèn)土地產(chǎn)權(quán)；對臨時(shí)用地和臨時(shí)建筑，可采信有關(guān)政府部門出具的臨時(shí)使用土地和臨時(shí)建筑批準(zhǔn)文件。分析完整、清晰得3分，機(jī)械套用非基準(zhǔn)日的資料或者分析沒有針對性者不得分。報(bào)告中考慮了估價(jià)對象特點(diǎn)，個(gè)別因素選擇恰當(dāng)，對地價(jià)影響程度分析客觀得2分。對選用了不合理的方法或者對所選方法不作任何說明者或者說明是屬于牽強(qiáng)附會(huì)的堆砌者，在本部分的調(diào)節(jié)系數(shù)中由評審專家給予90％～100％的調(diào)節(jié)。②有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法；對收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益還原法；具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用剩余法；在市場依據(jù)不充分且不宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；在市場依據(jù)不充分時(shí)，可以成本逼近法為主，以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法為輔。③在可使用其他方法的前提下，不推薦使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，使用該方法的前提必須是近三年內(nèi)制定或更新過的基準(zhǔn)地價(jià)；在以課稅為目的的評估中，不受上述限制。對可參考交易案例較多、總地價(jià)較小而采用一種方法評估的，視作該方法為主要方法，滿分為30分，此為采用一種方法的最高得分。至少三個(gè)案例，否則不得分；交易時(shí)間相差三年以上者，本案例減6分；用途（一級分類）不同，本案例不得分，用途一致性不夠（二級分類不同）且未做修正的，本案例減6分；比較案例與評估對象修正幅度達(dá)到30％以上者，本案例不得分，差異20％以上者，本案例本案例減4分。需要特別說明的是，如果不是年檢報(bào)告，而是委托方或者相關(guān)第三人提供的由估價(jià)機(jī)構(gòu)正式出具的土地估價(jià)報(bào)告涉及到技術(shù)審裁的，如果采用市場比較法，專家第一步的工作就是檢查案例的真實(shí)性，只要有虛假案例或者改編了案例的指標(biāo)，該報(bào)告將直接評判為不合格報(bào)告。 補(bǔ)充說明：價(jià)格內(nèi)涵一致的要求 廣東的陽江、增城市和徐聞市、電白縣等，住宅用地通常用基底價(jià)表示，而廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大多數(shù)地市，比如廣州、深圳、珠海、佛山、惠州等通常用樓面地價(jià)表示商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，也就是用地上建筑面積計(jì)算的土地單價(jià)；工業(yè)用地除了深圳用樓面地價(jià)，其他20個(gè)地市基本上還是用地面單價(jià)的概念。選擇因素不合理者，每因素扣減1分；漏必選因素，每項(xiàng)扣減2分。 在進(jìn)行區(qū)域因素及個(gè)別因素修正時(shí)，各因素的選定及權(quán)重因用途不同而異，例如商業(yè)用地的繁華度、臨街等權(quán)重比區(qū)域環(huán)境、宗地面積等重要，住宅用地的交通、景觀（江景、山景）比臨街、形狀等重要，工業(yè)用地的集聚度比區(qū)域環(huán)境重要等。描述過于簡化的及可以定量只是簡單描述的，每因素扣減1分；因素的描寫前后文矛盾的，該因素此項(xiàng)不得分。 說明： 交易日期修正注意事項(xiàng)： 案例的成交日與待估宗地的估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)接近，如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可適當(dāng)延長，即選擇近年的交易案例用于比較，但最長不超過3年；如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（一般不超過1年，最長不超過2年）。 在交易情況修正中，注意以下交易行為中的特殊因素影響： (1)有利害關(guān)系人之間的交易； (2)急于出售或者購買情況下的交易； (3)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； (4)交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易； (5)交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易； (6)相鄰地塊的合并交易； (7)特殊方式的交易； (8)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易； (9)其他非正常的交易。協(xié)議出讓的價(jià)格可能偏低；拍賣出讓價(jià)格最高且可能偏高；招標(biāo)出讓和掛牌出讓的，價(jià)格可能是居中價(jià)，且最可能是合理價(jià)。 各地區(qū)國土部門在制定基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)時(shí)一般都有容積率修正項(xiàng)，可根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)表（或公式）進(jìn)行容積率修正。如一塊200M2的住宅用地，廣州可能不受歡迎，但在東莞或陽江，則很受歡迎，那里的人喜歡蓋私房。注意當(dāng)宗地面積較大，足以滿足用地需要時(shí)，形狀不規(guī)則對土地利用的影響可能很小。此標(biāo)準(zhǔn)有待商榷，因?yàn)楝F(xiàn)在可以提供余泥地塊，很多地方是可以通過賣泥賺錢的，也就是說坡度越大，可能更為有利，所以具體要視土地土壤而定。例如在高新工業(yè)區(qū)中已經(jīng)發(fā)放了部分商服或者住宅用地的國有土地使用證，而事實(shí)上不可能開發(fā)。若三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格與最終取值接近性明顯有差異，而沒有分析并給予不同的權(quán)重則扣5分。對只是存在潛在收益而采用均等收益和均等的費(fèi)用計(jì)算者，扣減10分；對通常情況下是通過自營產(chǎn)生收益者，例如百貨商場、酒店、工業(yè)企業(yè)等，應(yīng)考慮采用生產(chǎn)函數(shù)模型剝離土地收益的計(jì)算公式，此類采用了出租方式計(jì)算而未作說明的，扣減10分。凡客觀收益的測算過程沒有采用市場比較法求證過程的，扣減10分；凡忽略衍生收益（如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益）且未作原因說明者，扣減10分。直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去五年中原料、人工及產(chǎn)品的市場價(jià)格資料。注意簽署了租賃合同的，有效期內(nèi)收益按照合同約定方式計(jì)算。 說明：