【文章內(nèi)容簡介】 堡國際機場改擴建等一批重點建設(shè)項目作為擴大內(nèi)需保增長最直接的抓手，成為貴陽市保增長保紅線行動的主要助推力，也成為土地供應(yīng)的主要需求。 公頃，同比增加47%。，同比增加87％，％，同比上升5個百分點，%。可見，2007年以來，貴陽市年度供應(yīng)新增建設(shè)用地量正逐年上升。從供應(yīng)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)來看，2009年貴陽市供應(yīng)建設(shè)用地以其他用地為主， 公頃，占全年供應(yīng)建設(shè)用地總量的47％；其次為住宅用地，占全年供應(yīng)總量的27％；再者是工礦倉儲用地， 公頃，占全年供應(yīng)總量的16％；最后為商服用地， 公頃，占全年供應(yīng)總量的10％。從住宅用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看， 公頃， 公頃， 公頃，保障性住房用地由于增大了廉租住房用地的供應(yīng)量，％，％％。從2009年貴陽市供應(yīng)建設(shè)用地總面積區(qū)域分布看，占供應(yīng)總面積的33％，烏當(dāng)區(qū)（包含金陽新區(qū)、高新區(qū)），占供應(yīng)總面積的11％，占供應(yīng)總面積的8％，占供應(yīng)總面積的1％；“三縣一市”中，開陽縣供應(yīng)建設(shè)用地面積最多，占供應(yīng)總面積的39％，占供應(yīng)總面積的6％，占供應(yīng)總面積的2％，％；可見，2009年貴陽市中心城區(qū)的建設(shè)用地量與遠郊區(qū)縣總和相比，一改前兩年中心城區(qū)遠高于遠郊區(qū)縣的態(tài)勢，這主要由于遠郊區(qū)縣中開陽縣由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要，建設(shè)用地供應(yīng)量較大所致?？傮w來看，2009年貴陽市其他用地供應(yīng)量和比例增幅較大，凸顯出擴大內(nèi)需保增長的土地供應(yīng)特點。國家出臺的一系列房地產(chǎn)政策得到落實，房地產(chǎn)市場初現(xiàn)回暖跡象，商服用地和住宅用地的供應(yīng)總量及比重又開始逐漸穩(wěn)步上升。房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況隨著住房制度改革的進一步深化，停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，住宅與房地產(chǎn)業(yè)迎來了空前的發(fā)展機遇，城市房屋建設(shè)突飛猛進，居民居住水平快速提高，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成長為我市經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)投資在貴陽市GDP中所占的比重在不斷加大，對貴陽市GDP的貢獻隨著經(jīng)濟建設(shè)的不斷擴大，拉動作用越來越明顯。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止2009年，全社會固定資產(chǎn)投資逐年增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資額/，這說明貴陽市市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重合理，促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。近五年來，貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的迅速發(fā)展，形成了商品房開發(fā)新增面積和施工面積逐年增高的趨勢，而竣工面積則呈逐年下降的趨勢，這一趨勢在2009年發(fā)生了改變。轉(zhuǎn)變的原因，主要是一方面政府加大了市場監(jiān)管力度。另外隨著市場的回暖成交量激增，各房開企業(yè)資金周轉(zhuǎn)得到有效緩解，施工進度得到加速。還有就是開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，過去貴陽市場以期房銷售為主，甚至很多項目未達到預(yù)售條件即可銷售。但隨著一些有實力品牌開發(fā)商的入駐，新型的商品房銷售模式，正逐漸成為消費者青睞和歡迎，一定程度上又帶動了其他項目在開發(fā)模式上的轉(zhuǎn)變，進而促進了各項目在整盤開發(fā)進程的提速，從數(shù)據(jù)上直觀反映為竣工面積的增長。截止2009年，，同時，商品房銷售面積/，這說明2005年以來，貴陽市房地產(chǎn)市場保持供需兩旺態(tài)勢，商品房銷售形勢較好。（二） 區(qū)域因素區(qū)域位置花溪區(qū)位條件優(yōu)越，交通、通信、能源等基礎(chǔ)設(shè)施較為完善。貴昆、湘黔鐵路貫通區(qū)內(nèi)，北有貴陽西站及貨場，西有湖潮站和磊莊機場，東北部有貴陽機場；貴花高等級公路直通市區(qū)，312國道和101省道貫穿全境，實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路?；ㄏ獏^(qū)供電、供水、郵政、電信等設(shè)施完善?，F(xiàn)有變電站6座，合計容量218500KVA；供水管網(wǎng)80公里，日供水量達到25000噸；行政村通電話率達到63%；行政村移動通信覆蓋率達到85%。待估宗地位于花溪區(qū)路，屬于花溪區(qū)一級地段，該地段商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華，市政設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施齊全，周圍主要為商業(yè)和住宅用地。交通狀況待估地塊位于花溪區(qū)路，屬于花溪區(qū)中心，臨清溪路約200米，車輛出入通暢，出行方便，交通條件便利?；A(chǔ)設(shè)施⑴供水：主要由貴陽市自來水廠提供，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率較高；⑵排水：該區(qū)域排水為區(qū)域排水為雨污分流方式，排污管分區(qū)鋪設(shè)，自成系統(tǒng)，以污水處理廠為終結(jié)，呈輻射狀分布，并建有排漬泵站，排水通暢；⑶供電：主要由貴陽市供電局提供，保證率較高；⑷電訊: 區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主,輔以架空線路，通訊線路暢通；⑸供氣：由貴陽市燃氣可供氣范圍。自然環(huán)境待估地塊內(nèi)地勢平坦，宗地形狀規(guī)則。周圍主要為商業(yè)、住宅用地，環(huán)境狀況較好。人文環(huán)境待估地塊處貴陽市中心區(qū)范圍內(nèi)，周圍主要為商住用地，人員構(gòu)成一般，社會環(huán)境一般。規(guī)劃限制規(guī)劃批準(zhǔn)用途為商業(yè)、倉儲用地，出讓面積m2，，其中：商業(yè)建筑面積為855m2。區(qū)域基準(zhǔn)地價水平根據(jù)2004年貴陽市花溪區(qū)城鎮(zhèn)土地等級和基準(zhǔn)地價，待估宗地位于花溪區(qū)一級地段，其地價水平為：商業(yè)一級：地價為1780元/m2，地價內(nèi)涵：主要包括商業(yè)零售業(yè)、金融保險業(yè)、娛樂、餐飲業(yè)的土地，土地使用年限為40年，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套程度達到宗地外“五通” （即通上水、通下水、通電、通訊、通路），宗地內(nèi)“一平”（場地平整）；工業(yè)一級：地價為310元/m2，地價內(nèi)涵：主要包括工業(yè)生產(chǎn)用地、倉儲、采礦用地等，土地使用年限為50年，容積率小于或等于1，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套程度達到宗地外“五通” （即通上水、通下水、通電、通路、通訊或通煤氣），宗地內(nèi)“一平”（場地平整）。（三）個別因素宗地條件：① 宗地形狀：待估地塊形狀規(guī)則；② 地形條件：委估地塊地質(zhì)狀況良好。土地利用狀況土地用途：規(guī)劃用途為商業(yè)、倉儲用地。建筑面積及容積率：根據(jù)委托方提供的資料，具體詳見下表：土地出讓面積平方米出讓年限40容積率總建筑面積商業(yè)部分建筑面積855平方米倉儲部分建筑面積商業(yè)分?jǐn)偼恋孛娣e倉儲分?jǐn)偼恋孛娣e土地開發(fā)程度開發(fā)程度為宗地外“五通” （即通上水、通下水、通電、通路、通訊或通煤氣），宗地內(nèi)“一平”（場地平整）。第三部分 土地估價一、估價原則根據(jù)委估地塊自身特點和周圍地產(chǎn)市場狀況，在評估中遵循以下原則：（1）預(yù)期收益原則是指土地估價就以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。（2）替代原則是指土地估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。（3）最有效利用原則是指土地估價應(yīng)以估價對象的最有效利用為前提估價。（4）供需原則 是指土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。（5）報酬遞增遞減原則是指土地估價要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。（6）貢獻原則 是指土地總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價格可以土地對土地收益的貢獻大小來決定。（7）變動原則是指估價人員應(yīng)把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準(zhǔn)確地評估價格。（8）多種方法相結(jié)合的原則隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進行地價評估時，就要根據(jù)待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，同時為了使評估結(jié)果更為客觀，更加準(zhǔn)確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。估價過程綜合應(yīng)用上述原則，并根據(jù)國家現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)，堅持依法、客觀、公正和科學(xué)評估的原則進行評估。 二、估價方法估價方法的選擇按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中規(guī)定的土地估價方法，根據(jù)委估宗地的土地利用特點和土地評估的規(guī)定，宗地地價評估一般采用兩種或兩種以上不