【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建等一批重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目作為擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)最直接的抓手，成為貴陽(yáng)市保增長(zhǎng)保紅線行動(dòng)的主要助推力，也成為土地供應(yīng)的主要需求。 公頃，同比增加47%。，同比增加87％，％，同比上升5個(gè)百分點(diǎn)，%。可見，2007年以來(lái)，貴陽(yáng)市年度供應(yīng)新增建設(shè)用地量正逐年上升。從供應(yīng)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)來(lái)看，2009年貴陽(yáng)市供應(yīng)建設(shè)用地以其他用地為主， 公頃，占全年供應(yīng)建設(shè)用地總量的47％；其次為住宅用地，占全年供應(yīng)總量的27％；再者是工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地， 公頃，占全年供應(yīng)總量的16％；最后為商服用地， 公頃，占全年供應(yīng)總量的10％。從住宅用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)來(lái)看， 公頃， 公頃， 公頃，保障性住房用地由于增大了廉租住房用地的供應(yīng)量，％，％％。從2009年貴陽(yáng)市供應(yīng)建設(shè)用地總面積區(qū)域分布看，占供應(yīng)總面積的33％，烏當(dāng)區(qū)（包含金陽(yáng)新區(qū)、高新區(qū)），占供應(yīng)總面積的11％，占供應(yīng)總面積的8％，占供應(yīng)總面積的1％；“三縣一市”中，開陽(yáng)縣供應(yīng)建設(shè)用地面積最多，占供應(yīng)總面積的39％，占供應(yīng)總面積的6％，占供應(yīng)總面積的2％，％；可見，2009年貴陽(yáng)市中心城區(qū)的建設(shè)用地量與遠(yuǎn)郊區(qū)縣總和相比，一改前兩年中心城區(qū)遠(yuǎn)高于遠(yuǎn)郊區(qū)縣的態(tài)勢(shì)，這主要由于遠(yuǎn)郊區(qū)縣中開陽(yáng)縣由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要，建設(shè)用地供應(yīng)量較大所致?？傮w來(lái)看，2009年貴陽(yáng)市其他用地供應(yīng)量和比例增幅較大，凸顯出擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)的土地供應(yīng)特點(diǎn)。國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策得到落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)初現(xiàn)回暖跡象，商服用地和住宅用地的供應(yīng)總量及比重又開始逐漸穩(wěn)步上升。房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況隨著住房制度改革的進(jìn)一步深化，停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，住宅與房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了空前的發(fā)展機(jī)遇，城市房屋建設(shè)突飛猛進(jìn)，居民居住水平快速提高，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成長(zhǎng)為我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)投資在貴陽(yáng)市GDP中所占的比重在不斷加大，對(duì)貴陽(yáng)市GDP的貢獻(xiàn)隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷擴(kuò)大，拉動(dòng)作用越來(lái)越明顯。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2009年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額/，這說(shuō)明貴陽(yáng)市市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重合理，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。近五年來(lái)，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的迅速發(fā)展，形成了商品房開發(fā)新增面積和施工面積逐年增高的趨勢(shì)，而竣工面積則呈逐年下降的趨勢(shì)，這一趨勢(shì)在2009年發(fā)生了改變。轉(zhuǎn)變的原因，主要是一方面政府加大了市場(chǎng)監(jiān)管力度。另外隨著市場(chǎng)的回暖成交量激增，各房開企業(yè)資金周轉(zhuǎn)得到有效緩解，施工進(jìn)度得到加速。還有就是開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，過(guò)去貴陽(yáng)市場(chǎng)以期房銷售為主，甚至很多項(xiàng)目未達(dá)到預(yù)售條件即可銷售。但隨著一些有實(shí)力品牌開發(fā)商的入駐，新型的商品房銷售模式，正逐漸成為消費(fèi)者青睞和歡迎，一定程度上又帶動(dòng)了其他項(xiàng)目在開發(fā)模式上的轉(zhuǎn)變，進(jìn)而促進(jìn)了各項(xiàng)目在整盤開發(fā)進(jìn)程的提速，從數(shù)據(jù)上直觀反映為竣工面積的增長(zhǎng)。截止2009年，，同時(shí)，商品房銷售面積/，這說(shuō)明2005年以來(lái)，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持供需兩旺態(tài)勢(shì)，商品房銷售形勢(shì)較好。（二） 區(qū)域因素區(qū)域位置花溪區(qū)位條件優(yōu)越，交通、通信、能源等基礎(chǔ)設(shè)施較為完善。貴昆、湘黔鐵路貫通區(qū)內(nèi)，北有貴陽(yáng)西站及貨場(chǎng)，西有湖潮站和磊莊機(jī)場(chǎng)，東北部有貴陽(yáng)機(jī)場(chǎng)；貴花高等級(jí)公路直通市區(qū)，312國(guó)道和101省道貫穿全境，實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路。花溪區(qū)供電、供水、郵政、電信等設(shè)施完善?，F(xiàn)有變電站6座，合計(jì)容量218500KVA；供水管網(wǎng)80公里，日供水量達(dá)到25000噸；行政村通電話率達(dá)到63%；行政村移動(dòng)通信覆蓋率達(dá)到85%。待估宗地位于花溪區(qū)路，屬于花溪區(qū)一級(jí)地段，該地段商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華，市政設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施齊全，周圍主要為商業(yè)和住宅用地。交通狀況待估地塊位于花溪區(qū)路，屬于花溪區(qū)中心，臨清溪路約200米，車輛出入通暢，出行方便，交通條件便利?；A(chǔ)設(shè)施⑴供水：主要由貴陽(yáng)市自來(lái)水廠提供，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率較高；⑵排水：該區(qū)域排水為區(qū)域排水為雨污分流方式，排污管分區(qū)鋪設(shè)，自成系統(tǒng)，以污水處理廠為終結(jié)，呈輻射狀分布，并建有排漬泵站，排水通暢；⑶供電：主要由貴陽(yáng)市供電局提供，保證率較高；⑷電訊: 區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主,輔以架空線路，通訊線路暢通；⑸供氣：由貴陽(yáng)市燃?xì)饪晒夥秶Ｗ匀画h(huán)境待估地塊內(nèi)地勢(shì)平坦，宗地形狀規(guī)則。周圍主要為商業(yè)、住宅用地，環(huán)境狀況較好。人文環(huán)境待估地塊處貴陽(yáng)市中心區(qū)范圍內(nèi)，周圍主要為商住用地，人員構(gòu)成一般，社會(huì)環(huán)境一般。規(guī)劃限制規(guī)劃批準(zhǔn)用途為商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地，出讓面積m2，，其中：商業(yè)建筑面積為855m2。區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平根據(jù)2004年貴陽(yáng)市花溪區(qū)城鎮(zhèn)土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)，待估宗地位于花溪區(qū)一級(jí)地段，其地價(jià)水平為：商業(yè)一級(jí)：地價(jià)為1780元/m2，地價(jià)內(nèi)涵：主要包括商業(yè)零售業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、娛樂(lè)、餐飲業(yè)的土地，土地使用年限為40年，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套程度達(dá)到宗地外“五通” （即通上水、通下水、通電、通訊、通路），宗地內(nèi)“一平”（場(chǎng)地平整）；工業(yè)一級(jí)：地價(jià)為310元/m2，地價(jià)內(nèi)涵：主要包括工業(yè)生產(chǎn)用地、倉(cāng)儲(chǔ)、采礦用地等，土地使用年限為50年，容積率小于或等于1，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套程度達(dá)到宗地外“五通” （即通上水、通下水、通電、通路、通訊或通煤氣），宗地內(nèi)“一平”（場(chǎng)地平整）。（三）個(gè)別因素宗地條件：① 宗地形狀：待估地塊形狀規(guī)則；② 地形條件：委估地塊地質(zhì)狀況良好。土地利用狀況土地用途：規(guī)劃用途為商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地。建筑面積及容積率：根據(jù)委托方提供的資料，具體詳見下表：土地出讓面積平方米出讓年限40容積率總建筑面積商業(yè)部分建筑面積855平方米倉(cāng)儲(chǔ)部分建筑面積商業(yè)分?jǐn)偼恋孛娣e倉(cāng)儲(chǔ)分?jǐn)偼恋孛娣e土地開發(fā)程度開發(fā)程度為宗地外“五通” （即通上水、通下水、通電、通路、通訊或通煤氣），宗地內(nèi)“一平”（場(chǎng)地平整）。第三部分 土地估價(jià)一、估價(jià)原則根據(jù)委估地塊自身特點(diǎn)和周圍地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，在評(píng)估中遵循以下原則：（1）預(yù)期收益原則是指土地估價(jià)就以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。（2）替代原則是指土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。（3）最有效利用原則是指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提估價(jià)。（4）供需原則 是指土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。（5）報(bào)酬遞增遞減原則是指土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。（6）貢獻(xiàn)原則 是指土地總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可以土地對(duì)土地收益的貢獻(xiàn)大小來(lái)決定。（7）變動(dòng)原則是指估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。（8）多種方法相結(jié)合的原則隨著我國(guó)土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)為了使評(píng)估結(jié)果更為客觀，更加準(zhǔn)確，評(píng)估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。估價(jià)過(guò)程綜合應(yīng)用上述原則，并根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)，堅(jiān)持依法、客觀、公正和科學(xué)評(píng)估的原則進(jìn)行評(píng)估。 二、估價(jià)方法估價(jià)方法的選擇按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中規(guī)定的土地估價(jià)方法，根據(jù)委估宗地的土地利用特點(diǎn)和土地評(píng)估的規(guī)定，宗地地價(jià)評(píng)估一般采用兩種或兩種以上不