【文章內(nèi)容簡介】 容積率情況下發(fā)生的交易地價，按下式將地價修正到標準容積率的價格： Pls=KrPli式中：Pls──修正到標準容積率時的宗地地價 Pli──某一容積率下的宗地交易價格 Kr──同前 樣點地價的其它修正 根據(jù)交易地價資料情況，還可以進行如下修正： 1. 交易情況修正：把交易情況不正常的樣點地價，修正到在公開、公平的正常市場情況下交易地價。協(xié)議出讓地價、暗箱操作地價、急買急賣地價等均屬不正常交易地價。 2. 地價樓層分配修正：樣點資料若為大廈某層之建筑售價，需根據(jù)地價樓層分配關(guān)系求出其基地價。 3. 基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點地價，一定修正到基準地價評估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標準地價。 4. 同一用途中不同用地細類修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價，在沒有按細類評估基準地價時，要作用地細類的修正。 等等。 樣點地價圖的繪制 在有條件的城市，要在工作底圖上繪制樣點地價圖。 1. 按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價樣點資料分布圖； 2. 土地級別界線和均質(zhì)地域界線要反映在圖上； 3. 直接在圖上表示地價，地價資料多時，采用分級圖表示地價點標準。 樣點數(shù)據(jù)檢驗和處理 樣點數(shù)據(jù)檢驗 1. 同一土地級或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢驗。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗的需要時 ，需對均質(zhì)地域進行差別判別歸類，按類進行樣本總體同一性檢驗。 2. 同一均質(zhì)地域中，不同交易方式計算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性的檢驗。 3. 。 樣點數(shù)據(jù)處理 1. 城市中商業(yè)中心區(qū)的地價最高區(qū)段，應(yīng)單獨表示。 2. 相同用途的樣點地價，在確定方差檢驗精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。 3. 同一級別、均質(zhì)地域中，不同交易方式下估算的樣點地價，當總體不一致時，以最有代表性，樣點數(shù)量多的作為基準地價評估的基礎(chǔ)資料。 數(shù)據(jù)整理 將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點，按土地級、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進行整理，并填表。 利用樣點地價評估區(qū)域或級別基準地價 用樣點地價評估區(qū)域或級別的基準地價1. 有樣點區(qū)域或級別的基準地價評估 A. 樣本數(shù)量的確定。按數(shù)理統(tǒng)計要求，合格樣本量最少應(yīng)為影響因素數(shù)的４倍。 B. 模型選擇及基準地價計算。在有樣點區(qū)域或級別內(nèi)，可利用不同用途交易樣點地價的平均值作為該區(qū)域的基準地價。一般選擇下式計算區(qū)域或級別的基準地價： 或 式中： Pla：某均質(zhì)地域或級別內(nèi)的分用途單位面積基準地價； Pli ：某均質(zhì)地域或級別內(nèi)各用途各有效樣點的單位面積地價或眾數(shù)樣點單位面積地價； M：均質(zhì)區(qū)域或級別內(nèi)可利用的有效地價樣點數(shù)； SI：樣點宗地面積。 2. 沒有交易價資料或交易價格資料較少區(qū)域或級別的基準地價評估沒有交易資料的區(qū)域或級別，基準地價評估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進行。評估程序為： A. 對已評估出基準地價的區(qū)域或級別，建立地價與影響價格的土地條件對照表； B. 將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級別，進行土地條件調(diào)查和量化； C. 比較待估價區(qū)域或級別同有地價區(qū)域或級別的接近程度，估算其基準地價； D. 因素差異大的區(qū)域，在比較基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準地價； E. 通過確定各種用途基準地價在不同區(qū)域或級別內(nèi)的比例關(guān)系，估算出其它用途的基準地價。 建立樣點地價和土地級別模型，評估級別基準地價 A. 模型選擇：在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數(shù)學關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準地價。數(shù)學模型為： Yn=A(1+r)Xn 或 Yn=A(1+r)aXn 其中： Yn ：第n級土地交易樣點地價（求基準地價時是級別基準地價）； A：常數(shù)； r ：地價級差系數(shù)； Xn ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù) α：待定系數(shù)。 在特殊情況下，要做地價與土地級別二維關(guān)系圖，確定測算模型。B. 系數(shù)估計：將收集到的不同用途的地價資料，按用途將通過檢驗的地價資料代入模型中，估計參數(shù)值Ａ和r。估算出Ａ和r后，要進行系數(shù)可靠性檢驗。C. 基準地價評估：將估計值Ａ、r和有關(guān)參數(shù)代入，得到各級土地的基準地價或各單元分值的估計地價。地此基礎(chǔ)上，根據(jù)地價的離散程度，確定區(qū)域基準地價。 用地細類基準地價的估算 根據(jù)市場交易地價資料，按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細類再作分析，如商業(yè)用地中又可分金融細類、賓館辦公細類、商場細類和零售商店等細類，住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細類，根據(jù)地價在細類中的變化，估算各用地類中細類的基準地價。 利用土地交易資料評估路線價 路線價的評估范圍 路線價主要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價格評估。 商業(yè)用地路線價區(qū)段的劃分 地價區(qū)段劃分標準： 1. 商業(yè)用地區(qū)位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段； 2. 商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個地價區(qū)段 區(qū)段劃分方法： 1. 以道路、溝渠或其他明顯地物為界限； 2. 在確定有路線價標準的地價區(qū)段，以里地線為界線。里地線采用臨街宗地眾數(shù)進深代替。 樣點地價的整理 。 樣點地價的數(shù)據(jù)檢驗 。 評估區(qū)段地價 有樣點區(qū)段路線價的評估 以市場交易地價資料為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價為區(qū)段地價。方法有三種： 1. 取中位數(shù)。 2. 取眾數(shù)。 3. 取算術(shù)平均數(shù)。 無樣點地價或樣點地價較少的區(qū)段路線價評估 沒有交易資料的區(qū)段路線價評估，采用比較法、系數(shù)修正法進行。 劃分地價等級 把區(qū)段地價按地價高低排列，并描繪在數(shù)軸散點圖或頻率直方圖上，密集區(qū)域即為一個地價等級。 城市基準地價的確定 基準地價確定的原則 1. 以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準，以比較、修正的結(jié)果為輔。 2. 地產(chǎn)市場發(fā)達的以市場交易資料測算結(jié)果為準，級差收益測算結(jié)果驗證。 3. 地產(chǎn)市場不發(fā)達的以級差收益測算結(jié)果為準，市場交易資料測算結(jié)果驗證。 4. 體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。 基準地價的確定 以一種方法測算城市基準地價的，用該種方法確定的級別商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準地價為城市基準地價。 以兩種以上方法測算城市分用途基準地價的，應(yīng)以級別或區(qū)域為單位，用不同方法的測算結(jié)果，根據(jù)當?shù)赝恋厥袌鰻顩r和地價水平，確定級別或區(qū)域中各用途的基準地價。 以兩種以上方法測算城市基準地價的，根據(jù)不同方法的評估結(jié)果、土地市場狀況等，以其中最符合市場行情的一種方法的結(jié)果為標準，用其它方法的結(jié)果進行適當修正，確定各用途的基準地價。 根據(jù)城市土地利用特點，在一些大城市，如果其土地分異較明顯，則可按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途中的用地細類再作分析，估算各用地類的基準地價。 基準地價修正系數(shù)表的編制 基準地價修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準地價、宗地地價及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數(shù)體系。以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時地評估出宗地地價。它分為級別或區(qū)域基準地價修正系數(shù)表和路線價修正系數(shù)表兩種。 級別或區(qū)域基準地價修正系數(shù)表的編制 級別或區(qū)域基準地價修正系數(shù)表的編制，有用土地利用效益（地租）資料和市場交易地價資料兩種方法。 如果基準地價成果在商業(yè)、住宅和工業(yè)三大土地利用類型下有細化地類的基準價格，則盡可能編制細化地類的基準地價系數(shù)修正表。如果其基準地價成果只有商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類，則基準地價修正體系一定要反映土地利用的復(fù)雜性。關(guān)鍵是準確地把握各用地類型的地價影響因素和影響權(quán)重。 用土地利用效益（地租）資料編制基準地價修正系數(shù)表 ，確定級別或區(qū)域基準地價。 2. 宗地地價影響因素的選擇 (1) 商業(yè)用地的影響因素 A. 商業(yè)繁華度。主要指商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)。 B. 交通便捷度。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城市交通系統(tǒng)連接的便利程度。 C. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指商業(yè)區(qū)各項市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。 D. 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。主要指商業(yè)區(qū)的人口密度、收入水平、社會治安等人文環(huán)境和污染、綠化及自然災(zāi)害等自然環(huán)境。 E. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對商業(yè)區(qū)土地利用的要求。 F. 宗地條件。主要有宗地位置、形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細類）和利用強度等。 G. 其他因素。 (2) 住宅用地的影響因素A. 住宅區(qū)的位置。包括距商業(yè)服務(wù)中心和城市中心的距離、所處的土地級及級中區(qū)位、商業(yè)服務(wù)業(yè)對各類型住宅區(qū)的影響程度等。B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指直接用于為居住服務(wù)的各項市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。 C. 交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。 D. 公用設(shè)施完備度。主要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。 E. 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。主要指住宅區(qū)內(nèi)居民的就業(yè)結(jié)構(gòu)、受教育程度、居住條件、治安等人文環(huán)境和污染、綠化程度、自然災(zāi)害等自然環(huán)境。 F. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對住宅區(qū)土地利用的要求。 G. 宗地條件。主要有宗地形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細類）和利用強度等。 H. 其他因素。 (3) 工業(yè)用地的影響因素 A. 交通便捷度。 B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。 C. 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。 D. 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。 E. 規(guī)劃限制。 F. 宗地條件。 G. 其他因素。 (4) 各因素影響地價程度的確定 采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。 3. 各因素影響地價修正幅度的計算 (1) 修正幅度值的計算 以級別或區(qū)域為單位，調(diào)查各級別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準地價折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。 上調(diào)幅度的計算公式為： InhIlb Ｆ１＝——— * 100% Ilb 下調(diào)幅度的計算公式為： Ilb Inl Ｆ2＝——— * 100% Ilb 式中：F1基準地價上調(diào)最大幅度 F2基準地價下調(diào)最大幅度 Ilb基準地價折算的年收益 Inb級別或區(qū)域正常土地收益的最高值 Inl級別或區(qū)域正常土地收益的最低值 在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。 (2) 影響地價各因素修正幅度的確定 ，按下式計算各因素的修正幅度。 F1i=F1*Wi F２i=F２*Wi 式中：F1i――某一因素的上調(diào)幅度 F２i――某一因素的下調(diào)幅度 Wi ――某一因素對宗地地價的影響權(quán)重 以基準地價為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，一般為F1i／２，同時確定較優(yōu)條件下的地價標準。在一般水平與下限價格之間，內(nèi)插條件校劣的修正系數(shù)，一般為F２i／２，同時確定較劣條件下的地價標準。在此基礎(chǔ)上，將各地價影響因素的權(quán)重值同修正系數(shù)相乘，即得到各因素在不同標準下的實際修正系數(shù)。 4. 編制宗地地價修正系數(shù)表根據(jù)在優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣５個檔次地價標準下確定的各地價因素修正系數(shù)，編制出級別或區(qū)域內(nèi)不同用地類型的基準地價修正系數(shù)表，并確定各種修正系數(shù)對應(yīng)的因素指標條件，即編制各類用地因素指標說明表。各表形式見附錄。 用市場地價資料編制基準地價修正系數(shù)表 1. 確定級別或區(qū)域基準地價，確定級別或區(qū)域基準地價。 2. 修正幅度值的計算 將調(diào)查到的區(qū)域中正常地價的最高值、最低值與基準地價作相對值比較，得到相對于基準地價的最高和最低修正幅度值。 對基準地價與最高地價、最低地價之間的均分點，按樣點地價計算修正幅度。 按修正幅度值，將各有關(guān)地價點定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個標準。 3. 影響地價各因素修正值的確定 根據(jù)五個標準的修正幅度，將修正幅度按因素權(quán)重分解到各影響地價的因素上，確定出各因素在不同標準下的修正值。 4. 確定宗地價修正系數(shù)對應(yīng)的因素條件 。 路線價修正系數(shù)表的編制 路線價修正系數(shù)表是指利用路線價評估宗地地價時，根據(jù)宗地臨街深度與宗地價格的變化規(guī)律而編制的深度指數(shù)修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評估具體宗地地價時由評估人員自定。 確定路線價 。 編制深度指數(shù)修正表 深度指數(shù)修正表依據(jù)宗地臨街深度對路線價的變化程度制定。其基本程序為： 1. 標準深度即里