【文章內容簡介】 對于價格的評估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義，在于為推測未來的收益變化動向提供依據。因此，商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如此，它的價格也是受預期收益形成因素的變動所左右。所以，土地投資者是在預測該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況， 并對土地市場現狀、發(fā)展趨勢、政治經濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進行細致分析和預測，準確預測該土地現在以至未來能給權利人帶來的利潤總和，即收益價格。 （ 6） 最有效使用原則 由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。所以，土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。 （ 7）多種方法相結合的原則 隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、 剩余法和基準地價系數修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結果產生較大的偏差，因此進行地價評估時，就要根據待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，同時為了使評估結果更為客觀，更接近于準確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。 估價方法與估價過程 方法選擇： 根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質及評估目的，結合估價師收集的有關資料，考慮到當地地產市場發(fā)育程度，選擇評估方法。 由于 XXX 宗地位于《 XX 市區(qū)土地級別及 基準地價表 》覆蓋范圍內，因此適宜選用基準地價系數修正法進行評估； 因為宗地 所在區(qū)域類似待估宗地地上建筑物的交易案例較多，能夠比較容易測算待估宗地不動產總價，可以選用剩余法評估；綜上所述，本次估價采用基準地價系數修正法、剩余 法 評估。 中國最大管理資源中心 表 3 待估宗地估價結果確定表 單位：元 /平方米 待估宗地名稱 基準地價系數 修正法評估結果 剩余法評估結果 最終估價 結果取值 XXX用地 726 單位面積地價：元 /平方米 宗地分攤面積 : 平方米 評估土地總地價：元 大 寫： （貨幣種類：人民幣元） 三 、估價結果和估價報告的使用 １、本項估價的假設條件 （ 1）在估價期日的地產市場為公開、平等、自愿的正常市場； （ 2）估價對象作為劃撥土地使用權進行轉讓的運作方式、程序符合國家和地方的有關法律法規(guī)； 本報告使用的限制條件 （ 1）本報告估價結果僅限于 XXX 此次轉讓土地使用權之用，不能作為抵押、出租等他項經濟活動使用； （ 2）本報告估價結果為待估宗地在估價期日時，假設 開發(fā)條件下的土地價格，如果改變了假設條件、土地用途、估價期日和空間環(huán)境條件，本報告的價格結果不成立； （ 3）本報告必須完整使用方為有效。對僅使用本報告中部分內容所導致可能發(fā)生的經濟損失，本公司不承擔責任； （ 4）國有土地使用權和土地面積在 XX市國土局注冊登記。 土地估價結果的有效條件 中國最大管理資源中心 （ 1）土地估價機構蓋章有效； （ 2）本報告有效期為壹年； （ 3）本報告評估價格只為本報告確定的目的服務，當用于其他目的時，本報告結果無效； （ 4）本報告只對委托方負責，對其他方不承擔任何責任，委托方未經評估機構書面同意，不 得以任何方式發(fā)表、復制。 二、估價方法與估價過程 A：估價方法選擇： 方法選擇： 根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質及評估目的，結合估價師收集的有關資料，考慮到當地地產市場發(fā)育程度，選擇評估方法。 由于估價對象為住宅用地， 因本次評估不能對土地或建筑的價格依其他方法不能明確把握，所以適合采用剩余法，即從房產價格中扣除房屋價格，剩余之數為地價；由于 XXX的 宗地位于《 XX 市土地級別及 基準地價表 》覆蓋范圍內，因此適宜選用基準地價系數修正法進行評估； 綜上所述，本次估價采用 剩余法、基準地價系數 修正法進行評估 。 B：估價過程： （一） 運用基準地價系數修正法測算估價對象的價格 根據 2020 年《 XX 市基準地價評估課題研究報告》，基準地價的內涵為基準日于 2020年 1 月 1日， II級土地開發(fā)程度為宗地外“六通”（即通上水、通下水、通電、通訊、通路、通氣），宗地內“五通一平”（即通上水、通下水、通電、通訊、通路及場地平整）條件下不同土地用途法定最高出 中國最大管理資源中心 讓年期的平均地價 ,見表 1。 表 1 XX 市城區(qū)各類用地基準地價測算結果一覽表 商業(yè) 住宅 工業(yè) 綜合 Ⅱ級 根據《城 鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與《 XX 市基準地價評估課題研究報告》，其基準地價系數修正法評估 住宅 用地地價的計算公式為： 基準地價系數修正法評估的宗地地價（基準地價設定開發(fā)程度下的宗地地價）＝基準地價 K1 K2 K3 K4＊＊（ 1177?！?K） 式中： K1──期日修正因素 K2──容積率修正系數 K3──土地使用年期修正系數 K4──臨街狀況修正系數 ∑ K──影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數之和 設定開發(fā)程度條件下的宗地地價＝基準地價設定開發(fā)程度下的宗地地價 177。 土地開發(fā)程度修正值 確定估價對象的土地級別及基準地價 估價對象位于 XX區(qū) XX105 號 幢 單元 樓 號，根據 XX 市城區(qū)土地級別圖，確定估