某市某區(qū)某幢單元樓住宅用地土地使用權(quán)估價報告公寓住宅-文庫吧
2025-04-14 09:09 本頁面
【正文】 XX以劃撥方式合法取得，待估宗地來源合法、產(chǎn)權(quán)清楚。待估宗地的土地使用者、國有 土地使用證號、他項權(quán)利等土地權(quán)利狀況詳見表 2。 土地利用狀況 根據(jù)委托估價方提供的資料及估價人員現(xiàn)場勘察，估價對象為住宅用地，地面上建筑物為混合結(jié)構(gòu) 6 層建筑物，至估價基準日，估價對象實際開發(fā)狀況為宗地內(nèi)“六通”，宗地外“六通一平”。 表 2 估價期日國有劃撥土地使用權(quán)一覽表 估價期日土地使用者 土地使用證號 宗地位置 土地分攤面積（平方米） 登記用途 估價期日實際用途 設(shè)定使用年限 他項權(quán) 利狀況 土地級別 XXX 四、地價影響因素分析 （一） 一般因素 影響 地價的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的社會、經(jīng)濟、政策和自然因素等，包括城市經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)政策、人口聚集、城市發(fā)展、土地利用規(guī)劃、地理位置等。影響地價的一般因素較多，本報告僅分析對估價對象地價產(chǎn)生影響的一般因素。 地理位置 中國最大管理資源中心 自然環(huán)境 (1)地勢、地貌 （ 2）氣候、水文 行政區(qū)劃 社會經(jīng)濟狀況 城市規(guī)劃與發(fā)展目標 交通條件 （二）區(qū)域因素 區(qū)域概況 該區(qū)域位于 XX市 XX 區(qū)東南段區(qū)域，是 XX 市 XX區(qū)重要區(qū)域之一，商業(yè)較繁華 ,人流量較多。 交通條件 該 區(qū)域交通條件較好，第 5路公交車位于此區(qū)域內(nèi)，區(qū)域內(nèi)主要道路為市區(qū)次級道路，路面質(zhì)量一般。 基礎(chǔ)設(shè)施 （ 1）供水 該區(qū)域內(nèi)分地下水和地表水源，地下水源來自城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的承壓水層，地表水源來自市區(qū)周圍的河流和水庫，綜合生活用水指標 600M3/人 .年 ,工業(yè)用水為12000 噸 /日 ,城市給水網(wǎng)絡以環(huán)狀為主 ,輔以支網(wǎng) ,用水保證率 96%。 (2)排水 該區(qū)域排水為雨污合流方式 , 城市生活污水量按用水量的 85%計 ,污水處理率為 90%,排污管分區(qū)鋪設(shè) ,自成系統(tǒng) ,排水通暢。 （ 3）供電 該區(qū)域內(nèi)電源來自 35千伏以上 變電站，供電量 6100千瓦，最大供電負荷160138 千瓦時，供電保證率達 95%。 中國最大管理資源中心 （ 4）通訊 該區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，市話普及率 95%，長途交換機容量 萬路，長途線路 萬條，通訊線路暢通。 環(huán)境條件 該區(qū)域?qū)?XX 市舊城區(qū)，四周青山環(huán)抱，兩岸古樹點綴，市容景觀富有特色。 （三）個別因素 影響估價對象價格水平的個別因素主要指與宗地直接有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地自身條件（形狀、面積、地形）、宗地在區(qū)域中的位置、土地使用限制、宗地臨街寬度等，本報告僅對估價對象土地價格產(chǎn)生影響的個別因素分析，對估價對 象價格影響較小或因素條件無差異的個別因素不作分析。 待估宗地評估其它個別條件見下表： 表 3 待估宗地個別因素條件說明表 宗地位置 土地分攤面 積 (平方米 ) 容積率 臨路狀況 建筑面積 道路等級 規(guī)劃限制條件 第三部分 土地估價結(jié)果及其使用 一、估價依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）》 原國家土地管理“關(guān)于印發(fā)的《土地估價報告規(guī)范格式（ 1996）》的通知”（ [1995]國土 [籍 ]字第 180號） 地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知 (1)X府發(fā) (2020)XX號《 XX市人民政府關(guān)于發(fā)布 XX市城市規(guī)劃區(qū)土地使用權(quán)價格的通知》 (2)《 XX市城鎮(zhèn)基準地價評估課題研究報告》 。 委托方提供的有關(guān)資料 中國最大管理資源中心 估價人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料 二、土地估價 估價原則 （ 1）替代原則 根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同 樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。 （ 2）需求與供給原則 在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應的壟斷性特征。 （ 3） 變動原則 一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動 的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預測未來的土地價格。 （ 4） 協(xié)調(diào)原則 土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因為土地能適應周圍環(huán)境，則該土地 的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。 中國最大管理資源中心 （ 5） 預期收益原則
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