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正文內(nèi)容

某市某區(qū)某幢單元樓住宅用地土地使用權(quán)估價(jià)報(bào)告公寓住宅-資料下載頁(yè)

2025-05-09 09:09本頁(yè)面

【導(dǎo)讀】屬于XXX,無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制。本次評(píng)估目的系為委托方轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)量化。宅用地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,因此此次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途為住宅。土地使用年限按住宅用地的法定最高出讓年期70年設(shè)定。程度為宗地外“六通”和宗地內(nèi)“六通一平”狀況。XX區(qū)XX105號(hào)幢單元樓號(hào),具體位置見(jiàn)表2。得,待估宗地來(lái)源合法、產(chǎn)權(quán)清楚。用規(guī)劃、地理位置等。影響地價(jià)的一般因素較多,本報(bào)告僅分析對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)。華,人流量較多。市區(qū)次級(jí)道路,路面質(zhì)量一般。12000噸/日,城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主,輔以支網(wǎng),用水保證率96%。率為90%,排污管分區(qū)鋪設(shè),自成系統(tǒng),排水通暢。160138千瓦時(shí),供電保證率達(dá)95%。路,長(zhǎng)途線路萬(wàn)條,通訊線路暢通。該區(qū)域?qū)賆X市舊城區(qū),四周青山環(huán)抱,兩岸古樹點(diǎn)綴,市容景觀富有特色。

  

【正文】 覽表 項(xiàng)目 名稱 土地 等級(jí) 基準(zhǔn)地價(jià)(元/m2) 基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定年期(年) 評(píng)估設(shè)定年期(年) 期日修正系數(shù)( K1) 容積率修正系數(shù)( K2) 使用年期修正系數(shù)( K3) 區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)(%) 其他修正 土地開發(fā)程度修正值 宗地單位地價(jià)(元 /m2) XXX 用地 城區(qū)Ⅱ級(jí) 40 40 1 % 17 (二 )、運(yùn)用剩余法測(cè)算 剩余法(舊房剝離) 剩余法是根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)售價(jià),扣除建筑物現(xiàn)值以及賣方的相關(guān)稅費(fèi)倒推出土地價(jià)格的一種方法,由于估價(jià)對(duì)象屬于 已建成并在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目,所以我們可以通過(guò)市場(chǎng)上同等結(jié)構(gòu)、規(guī)模、同種用途、相近成新度的房地產(chǎn)售價(jià),扣減房屋現(xiàn)值及賣方應(yīng)支付的有關(guān)稅費(fèi),即得到地價(jià)。 其公式為:估價(jià)對(duì)象地價(jià) =(房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)售價(jià) 建筑物現(xiàn)值 相關(guān)稅費(fèi) )相關(guān)修正系數(shù) …… (2) (1)項(xiàng)目基本概況 中國(guó)最大管理資源中心 估價(jià)對(duì)象位于 XX市 XX區(qū) XX105號(hào) 幢 單元 樓 號(hào) ,土地面積平方米,現(xiàn)為 住宅 正常使用,建筑結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu),建筑面積 為 平方米 ,項(xiàng)目實(shí)際容積率 7,建筑成新度約 七 成,處 于正常使用狀態(tài)。 (2)建筑物現(xiàn)值 房屋現(xiàn)值按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》有關(guān)規(guī)定操作。即: 房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià) [1-( 1-殘值率) 已使用年期/耐用年期 ] …… (3) 房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)房屋成新度 …… (4) 上式中房屋重置價(jià)是在目前的技術(shù)條件下建造與估價(jià)對(duì)象地面建筑物功能與結(jié)構(gòu)相同的建筑所需的費(fèi)用。根據(jù)成都市近期各類建筑安裝工程的一般造價(jià)水平,結(jié)合 SGD22000《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》、 SGD22000《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程 預(yù)算定額四川省估價(jià)表》,在綜合分析估價(jià)對(duì)象地面建筑的結(jié)構(gòu)、層高及配套設(shè)施等因素基礎(chǔ)上,確定估價(jià)對(duì)象所屬混合結(jié)構(gòu)建筑物的重置價(jià)為 800 元 /平方米,經(jīng)濟(jì)耐用年限為 50 年。根據(jù)委托估價(jià)方提供的資料,綜合成新度為 8成,則得房屋現(xiàn)值為: 800 80%= 640(元/平方米 ) (3)房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)售價(jià) 我們結(jié)合同類型的建筑在估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的估價(jià)基準(zhǔn)日的實(shí)際出售情況,并通過(guò)市場(chǎng)比較來(lái)確定項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值。據(jù)調(diào)查,估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類型 住宅 用房的售價(jià)約為 1400 元 /平方米 房屋現(xiàn)時(shí)價(jià)值 =1400元 /平方米 (4)相關(guān)稅費(fèi) 據(jù)了 解,在房地產(chǎn)交易過(guò)程中,賣方應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)如下: 中國(guó)最大管理資源中心 ① 營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi):一般為售價(jià)的 %; ② 代理及廣告費(fèi):售價(jià)的 13%,考慮到本項(xiàng)目具體特點(diǎn),本次評(píng)估考慮代理廣告費(fèi)為 1%; ③ 手續(xù)費(fèi):據(jù)川價(jià)費(fèi) (2020)171號(hào)文,住宅為 3元 /平方米,非住宅用房按成交價(jià) 2%,買賣雙方各承擔(dān)一半,即 1%,則手續(xù)費(fèi)為 : ④ 稅金及銷售費(fèi)用合計(jì): 1400 (%+1%+1%)=(元 /㎡ ) (5)地價(jià)測(cè)算 估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日土地剩余使用年期為 40 年,宗地外“五通”、宗地內(nèi)“五通一平”,出讓、無(wú)它項(xiàng)權(quán)利限制下,樓面地價(jià)為: V= = 654元 /平方米 據(jù)前述,該項(xiàng)目容積率為 7, 需進(jìn)行容積率修正, 則估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日正常開發(fā)年期宗地外實(shí)現(xiàn)“ 六 通”,宗地內(nèi)具備“五通一平”,無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制狀況條件下的地價(jià)為: 654 = 811(元 /平方米 ) (6)地價(jià)修正 ① 使用年期修正 由于售價(jià)界定的使用年期為 40 年,而估價(jià)對(duì)象使用年期也為 40 年,兩者 一致,無(wú)需進(jìn)行使用年期修正,則使用年期修正系數(shù)為 。 ② 權(quán)利狀況修正 估價(jià)對(duì)象設(shè)定的出讓土地使用權(quán)、無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制,系完整土地權(quán)利狀況,與售價(jià)的設(shè)定一致,則土地權(quán)利狀況修正系數(shù)為 。 ③ 土地開發(fā)程度修正 中國(guó)最大管理資源中心 估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定開發(fā)程度為宗地外“ 六 通”、宗地內(nèi)“ 六通一平 ”,而項(xiàng)目售價(jià)是在宗地外“ 六 通”、宗地內(nèi)“ 六 通一平”狀態(tài)下的價(jià)格,在上述計(jì)算中,宗地內(nèi)“ 六 通”費(fèi)用已通過(guò)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)用計(jì)入建筑成本并予以扣除,因此剩余法(舊房剝離) 最后得出是不含宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用的價(jià)格,故此處不再對(duì)開發(fā)程度進(jìn)行重復(fù)修正。 三、 地價(jià)的確定 對(duì)計(jì)算結(jié)果的分析及地價(jià)確定的方法 表 8 兩種評(píng)估方法結(jié)果一覽表 評(píng)估方法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估結(jié)果 剩余法 評(píng)估結(jié)果 最終估價(jià)結(jié)果 (加權(quán)平均) 試算價(jià)格(元 /M2) 811 通過(guò)分析,我們認(rèn)為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法結(jié)果依據(jù)該區(qū)域的住宅用地基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行因素修正測(cè)算而得到的,比較能反映土地的價(jià)格水平;剩余法 根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí) 售價(jià),扣除建筑物現(xiàn)值以及賣方的相關(guān)稅費(fèi)倒推出土地價(jià)格的一種方法, 本次評(píng)估確定用兩種方法測(cè)算結(jié)果的加權(quán)平均法作為最終估價(jià)結(jié)果。其中,基準(zhǔn)地價(jià)法權(quán)重取 ,剩余法權(quán)重取 . 計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = *+811*= 元 /平方米 總地價(jià) = 元 /m2m2= 元 估價(jià)結(jié)果: 單位面積出讓地價(jià): 元 /平方米 評(píng)估土地總面積 : 平方米 評(píng)估土地出讓總地價(jià): 元 大 寫: 幣 種:人 民幣 中國(guó)最大管理資源中心
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