【導讀】屬于XXX，無他項權利限制。本次評估目的系為委托方轉(zhuǎn)讓國有土地使用權量化。宅用地進行轉(zhuǎn)讓，因此此次評估設定估價對象用途為住宅。土地使用年限按住宅用地的法定最高出讓年期70年設定。程度為宗地外“六通”和宗地內(nèi)“六通一平”狀況。XX區(qū)XX105號幢單元樓號,具體位置見表2。得，待估宗地來源合法、產(chǎn)權清楚。用規(guī)劃、地理位置等。影響地價的一般因素較多，本報告僅分析對估價對象地價。華,人流量較多。市區(qū)次級道路，路面質(zhì)量一般。12000噸/日,城市給水網(wǎng)絡以環(huán)狀為主,輔以支網(wǎng),用水保證率96%。率為90%,排污管分區(qū)鋪設,自成系統(tǒng),排水通暢。160138千瓦時，供電保證率達95%。路，長途線路萬條，通訊線路暢通。該區(qū)域?qū)賆X市舊城區(qū)，四周青山環(huán)抱，兩岸古樹點綴，市容景觀富有特色。

　　

【正文】 覽表 項目 名稱 土地 等級 基準地價（元/m2） 基準地價設定年期（年） 評估設定年期（年） 期日修正系數(shù)（ K1） 容積率修正系數(shù)（ K2） 使用年期修正系數(shù)（ K3） 區(qū)域及個別因素修正系數(shù)（％） 其他修正 土地開發(fā)程度修正值 宗地單位地價（元 /m2） XXX 用地 城區(qū)Ⅱ級 40 40 1 ％ 17 (二 )、運用剩余法測算 剩余法（舊房剝離） 剩余法是根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)時售價，扣除建筑物現(xiàn)值以及賣方的相關稅費倒推出土地價格的一種方法，由于估價對象屬于 已建成并在持續(xù)經(jīng)營的項目，所以我們可以通過市場上同等結構、規(guī)模、同種用途、相近成新度的房地產(chǎn)售價，扣減房屋現(xiàn)值及賣方應支付的有關稅費，即得到地價。 其公式為：估價對象地價 =(房地產(chǎn)現(xiàn)時售價 建筑物現(xiàn)值 相關稅費 )相關修正系數(shù) …… (2) (1)項目基本概況 中國最大管理資源中心 估價對象位于 XX市 XX區(qū) XX105號 幢 單元 樓 號 ，土地面積平方米，現(xiàn)為 住宅 正常使用，建筑結構為混合結構，建筑面積 為 平方米 ,項目實際容積率 7，建筑成新度約 七 成，處 于正常使用狀態(tài)。 (2)建筑物現(xiàn)值 房屋現(xiàn)值按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》有關規(guī)定操作。即： 房屋現(xiàn)值＝房屋重置價 [1－（ 1－殘值率） 已使用年期／耐用年期 ] …… (3) 房屋現(xiàn)值＝房屋重置價房屋成新度 …… (4) 上式中房屋重置價是在目前的技術條件下建造與估價對象地面建筑物功能與結構相同的建筑所需的費用。根據(jù)成都市近期各類建筑安裝工程的一般造價水平，結合 SGD22000《四川省建筑工程計價定額》、 SGD22000《全國統(tǒng)一安裝工程 預算定額四川省估價表》，在綜合分析估價對象地面建筑的結構、層高及配套設施等因素基礎上，確定估價對象所屬混合結構建筑物的重置價為 800 元 /平方米，經(jīng)濟耐用年限為 50 年。根據(jù)委托估價方提供的資料，綜合成新度為 8成，則得房屋現(xiàn)值為： 800 80%＝ 640(元／平方米 ) (3)房地產(chǎn)現(xiàn)時售價 我們結合同類型的建筑在估價對象所在區(qū)域的估價基準日的實際出售情況，并通過市場比較來確定項目的開發(fā)價值。據(jù)調(diào)查，估價對象所在區(qū)域同類型 住宅 用房的售價約為 1400 元 /平方米 房屋現(xiàn)時價值 =1400元 /平方米 (4)相關稅費 據(jù)了 解，在房地產(chǎn)交易過程中，賣方應繳納的各種稅費如下： 中國最大管理資源中心 ① 營業(yè)稅及附加費：一般為售價的 %； ② 代理及廣告費：售價的 13%，考慮到本項目具體特點，本次評估考慮代理廣告費為 1%； ③ 手續(xù)費：據(jù)川價費 (2020)171號文，住宅為 3元 /平方米，非住宅用房按成交價 2%，買賣雙方各承擔一半，即 1%,則手續(xù)費為 : ④ 稅金及銷售費用合計： 1400 (%+1%+1%)=(元 /㎡ ) (5)地價測算 估價對象在評估基準日土地剩余使用年期為 40 年，宗地外“五通”、宗地內(nèi)“五通一平”，出讓、無它項權利限制下，樓面地價為： V＝ ＝ 654元 /平方米 據(jù)前述，該項目容積率為 7， 需進行容積率修正， 則估價對象在估價基準日正常開發(fā)年期宗地外實現(xiàn)“ 六 通”，宗地內(nèi)具備“五通一平”，無他項權利限制狀況條件下的地價為： 654 ＝ 811(元 /平方米 ) (6)地價修正 ① 使用年期修正 由于售價界定的使用年期為 40 年，而估價對象使用年期也為 40 年，兩者 一致，無需進行使用年期修正，則使用年期修正系數(shù)為 。 ② 權利狀況修正 估價對象設定的出讓土地使用權、無他項權利限制，系完整土地權利狀況，與售價的設定一致，則土地權利狀況修正系數(shù)為 。 ③ 土地開發(fā)程度修正 中國最大管理資源中心 估價對象在估價基準日設定開發(fā)程度為宗地外“ 六 通”、宗地內(nèi)“ 六通一平 ”，而項目售價是在宗地外“ 六 通”、宗地內(nèi)“ 六 通一平”狀態(tài)下的價格，在上述計算中，宗地內(nèi)“ 六 通”費用已通過項目報建費用計入建筑成本并予以扣除，因此剩余法（舊房剝離） 最后得出是不含宗地內(nèi)基礎設施配套費用的價格，故此處不再對開發(fā)程度進行重復修正。 三、 地價的確定 對計算結果的分析及地價確定的方法 表 8 兩種評估方法結果一覽表 評估方法 基準地價系數(shù)修正法評估結果 剩余法 評估結果 最終估價結果 （加權平均） 試算價格（元 /M2） 811 通過分析，我們認為基準地價系數(shù)修正法結果依據(jù)該區(qū)域的住宅用地基準價格進行因素修正測算而得到的，比較能反映土地的價格水平；剩余法 根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)時 售價，扣除建筑物現(xiàn)值以及賣方的相關稅費倒推出土地價格的一種方法， 本次評估確定用兩種方法測算結果的加權平均法作為最終估價結果。其中，基準地價法權重取 ，剩余法權重取 . 計算估價對象價格 估價對象價格 = *+811*= 元 /平方米 總地價 = 元 /m2m2= 元 估價結果： 單位面積出讓地價： 元 /平方米 評估土地總面積 : 平方米 評估土地出讓總地價： 元 大 寫： 幣 種：人 民幣 中國最大管理資源中心