【導(dǎo)讀】源等各方面都占一個(gè)很重要的地位。現(xiàn)時(shí)，約有45%的家庭擁有自己的物業(yè)1，仍。未自置居所的，也極期望可以做到。期獲得更理想的居住環(huán)境及更寬敞的居住空間。由一九八五至九五年的十一年間，其中有十年的樓價(jià)處于上升的軌。道，每年實(shí)際平均升幅達(dá)11%2，超過(guò)通漲。經(jīng)過(guò)十八個(gè)月的調(diào)整期，九六年首季，開始上升。九五年資料顯示，買樓供款的負(fù)。揭申請(qǐng)時(shí)，所考慮的最高供款負(fù)擔(dān)比率。但供款負(fù)擔(dān)比率仍達(dá)64%(附件二)。因此，私人住宅樓宇的市場(chǎng)效率，成為消費(fèi)。限，資料有時(shí)未能涵蓋整段研究期間4。年及從九零年至九五年中。住環(huán)境，和確保建筑物的安全，并打擊過(guò)度投機(jī)炒賣。本報(bào)告研究這個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)存「競(jìng)爭(zhēng)威脅」。的程度，和日后所可預(yù)見的「競(jìng)爭(zhēng)威脅」。驗(yàn)、不同的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)方法或?qū)ο愀矍巴居械念檻]等，未必會(huì)貿(mào)然進(jìn)入市場(chǎng)。

　　

【正文】 Sai Kung 5970 29164 48607 $1, 65 748 大 Great Land (HK) Ltd. Sino 27Mar95 拍賣 STTL 428 CR Ma On Shan Town Centre Sha Tin 10306 30920 51530 $1, 100 515 大 Lead Talent Inv. Ltd. SIno 30Mar95 拍賣 L323 DD213 R3 Sha Ha, Sai Kung Sai Kung 900 324 540 $ 150 4 小 Grand Apex Ltd. 30Mar95 拍賣 YLTL450 R2 Town Park Rd. North, Yuen Long Yuen Long 16301 29342 48903 $ 100 489 小 Cosmos Gain Inv. Ltd. Paliburg Estate 30Mar95 拍賣 KIL11063 R2 King39。s Park Rise Kln. 15644 13440 22400 $1, [140] 小 Lane Success Dev. Ltd. Henderson amp。 China Gas 28Jun95 拍賣 TPTL117 R3 Area 30, Tai Po Tai Po 26310 12628 21048 $ [180] 小 Daren Int39。l Ltd. Henderson 28Jun95 拍賣 SIL825 R1 Shau Ki Wan Main St. East Shau Ki Wan 6690 $ 50 134 小 Grand Talent Dev. Ltd Henderson 26Sep95 拍賣 TPTL 97 R3 Area 37, Tai Po Tai Po 15300 7344 12240 $ [123] 小 Perfect Idea Ltd Cheung Kong 27Nov95 拍賣 RBL 1119 R3 26 Mount Kellett Rd. Peak 1936 746 1243 $ 150 8 小 Global Success Ent. Ltd. 27Nov95 拍賣 TWTL 377 CR Wo Tik St. Tsuen Wan 572 2204 $ 50 44 小 Wide Fame Inv. Ltd. Hon Kwok Co. 19Dec95 拍賣 IL 8870 R2 Stubbs Rd. Mid Level 3045 9135 15225 $ 100 152 小 AP. City Ltd. Hang Lung 19Dec95 拍賣 IL 8871 CR 44 Jardine39。s Crescent Causeway Bay 550 4950 $ 50 99 小 Star World Prop. Ltd. Hon Kwok Co. 注： [ ] 實(shí)際或獲政府批準(zhǔn)的數(shù)目。 地段 YLTL462 在 1994 年 12 月被政府收回；其后在 1995 年 3 月以段落 YLTL450 編號(hào)再次推出拍賣。 * 估計(jì)數(shù)字是以獲批準(zhǔn)的最高或最低樓面面積除以每單位平均面積計(jì)算。 ** 可供應(yīng) 500 單位或以上者視為大型樓宇。 資料來(lái)源：地政署、 香港房屋協(xié)會(huì)、 及保柏測(cè)量師行。 附件五：地產(chǎn)發(fā)展商的土地儲(chǔ)備 1. 香 港理工大學(xué)分別向兩間證券分析公司搜集有關(guān)資料，以估計(jì)發(fā)展商的土地儲(chǔ)備可建成的住宅樓面面積 (表一 及 表 二 )。根據(jù)這些估計(jì)數(shù)字，本港的主要地產(chǎn)發(fā)展商在不需要填補(bǔ)土地儲(chǔ)備的情況下，仍然有足夠的土地儲(chǔ)備支持未來(lái)多年的住宅樓宇興建。 表一：主要地產(chǎn)發(fā)展商的土地儲(chǔ)備估計(jì) 發(fā)展商名稱 土地儲(chǔ)備 (百萬(wàn)平方尺 ) 香港 (%) 九龍 (%) 新界 (%) 新鴻基 3 18 79 恒基 16 19 65 長(zhǎng)江 10 34 56 新世界 33 15 52 恒隆 10 15 75 信和 0 45 55 資料來(lái)源： Lam (1995), 渣打證券研究有限公司。 表二：地產(chǎn)發(fā)展商土地儲(chǔ)備可建住宅樓面面積估計(jì) 發(fā)展商名稱 樓面面積 (百萬(wàn)平方尺 ) 新鴻基 恒基 新世界 長(zhǎng)江 信和 恒隆 資料來(lái)源：怡富證券有限公司 , 1994 年。 2. 地產(chǎn)發(fā)展商擁有的土地儲(chǔ)備有部分是甲種及乙種換地權(quán)益書 (表三 )。這種權(quán)益書可使發(fā)展商投標(biāo)新界某些官地權(quán)時(shí)，獲得很大方便。甲種及乙種換地權(quán)益書是取得發(fā)展某些新界官地的唯一方法。 表三：估計(jì)地產(chǎn)發(fā)展商持有的甲種及乙種換地權(quán)益書 發(fā)展商名稱 甲種及乙種換地權(quán)益書地盤面積 (百萬(wàn)平方尺 ) 新鴻基 新世界 恒基 長(zhǎng)江 恒隆 信和 資料來(lái)源：怡富證券有限公司 , 1994 年。 附件六：發(fā)展商的市場(chǎng)行為 A 部 1. 香港理工大學(xué)研究顧問(wèn)深入分析發(fā)展商的市場(chǎng)行為，包括不同發(fā)展商在銷售價(jià)格及時(shí)間上是否存在競(jìng)爭(zhēng)及競(jìng) 爭(zhēng)的情況。 2. 研究范圍為四間發(fā)展商于九零至九五年中在將軍澳、馬鞍山、藍(lán)田發(fā)展的八個(gè)樓盤。在前兩地區(qū)有不同發(fā)展商的樓盤，可藉此探索在具潛在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，發(fā)展商的市場(chǎng)行為。第三個(gè)研究地區(qū)只有一個(gè)大發(fā)展商的新樓盤，可反映由一個(gè)發(fā)展商占大部分市場(chǎng)比率的情況。發(fā)展商均經(jīng)由換地權(quán)益書及換地取得有關(guān)土地。 個(gè)案一：將軍澳 3. 這個(gè)案 包括兩個(gè)住宅樓盤，分別是： a. 慧安園 (南豐 ) b. 富麗花園 (恒基 ) 4. 慧安園屬于將軍澳首個(gè)私人住宅樓宇發(fā)展計(jì)劃，第二個(gè)是富麗花園。兩處土地均是發(fā)展商于九一年以甲種及乙種換地權(quán)益書投標(biāo)所得，毗鄰左右。兩個(gè)樓盤均是計(jì)劃用作興建大型屋 ，銷售日期相若。因此，發(fā)展商所訂的價(jià)格及市場(chǎng)策略值得研究。 5. 表一 撮錄了上述兩個(gè)樓盤的銷售 策略。兩個(gè)樓盤都已獲得銀行同意予個(gè)別買家貸款。南豐的慧安園是將軍澳第一個(gè)私人住宅樓盤計(jì)劃，緊接是恒基的富麗花園。 樓價(jià) 6. 發(fā)展商出售各單位的售價(jià)似是基于 (1)同類樓宇在二手市場(chǎng)的成交價(jià)，及 (2)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的訂價(jià)。 7. 由于慧安園是該地區(qū)最早出現(xiàn)的私人住宅樓盤，當(dāng)時(shí)區(qū)內(nèi)并沒有二手樓。為了測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)，南豐早在九三年三月初開售前，推出第一座的單位作內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)方式未有披露。但幾日間，二手樓價(jià)已升至每平方尺 2,500 元，證明市場(chǎng)反應(yīng)理想。南豐參考此二手價(jià)來(lái)訂出公開發(fā)售的價(jià)格。 8. 慧安園第三座合共 320 個(gè)單位于九三 年三月十八日推出市場(chǎng)發(fā)售，平均售價(jià)每平方尺 2,784 元。市場(chǎng)反應(yīng)理想，全部售罄；在二手市場(chǎng)的價(jià)格隨后攀升至每平方尺 3,100元。 9. 恒基明顯是根據(jù)二手市場(chǎng)來(lái)訂定價(jià)格。該發(fā)展商于九三年五月三十日，公開發(fā)售富麗花園第一座 120 個(gè)單位，平均每平方尺售價(jià) 3,170 元，較慧安園首次售價(jià)高出 14%。120個(gè)單位結(jié)果超額認(rèn)購(gòu)，發(fā)展商因而加推單位入市場(chǎng)，平均每平方尺售價(jià)升至 3,666元。 10. 恒基在九三年七月十一日，分兩次推出富麗花園第二座 100 個(gè)單位，平均每平方尺3,666元。市場(chǎng)吸納緩慢，結(jié)果只售出六成單位，當(dāng)時(shí)正值樓市 下調(diào)，亦適逢政府推出打擊樓宇炒賣活動(dòng)計(jì)劃。 11. 南豐于九三年十月最后一次公開發(fā)售慧安園的單位，分兩次發(fā)售 338 個(gè)單位，平均每平方尺為 3,526 元和 3,534 元。 出售時(shí)間 12. 這兩個(gè)樓盤的開售時(shí)間各不相刼，通常相差二至三個(gè)月，傾向輪流推出樓盤。 13. 研究顯示南豐和恒基獲政府批出預(yù)售樓花同意書，可分別于九三年三月四日及五月十一日，發(fā)售所有單位。獲準(zhǔn)預(yù)售樓花后，發(fā)展商確實(shí)把樓宇單位分成小批推出，但不能確定他們是否曾協(xié)調(diào)發(fā)售的時(shí)間表，或這是他們考慮過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的行動(dòng)后，獨(dú)立訂出的商業(yè)決策。這種供應(yīng)方式有優(yōu)點(diǎn)也有弱點(diǎn)。優(yōu) 點(diǎn)是：資金有限的置業(yè)人士可有機(jī)會(huì)認(rèn)購(gòu)兩個(gè)樓盤的單位。若有關(guān)樓盤十分受歡迎，這種做法可免銀行在短時(shí)間內(nèi)凍結(jié)大量資金，及銀行之間先后有大量資金流動(dòng)。缺點(diǎn)是：缺乏競(jìng)爭(zhēng)令消費(fèi)者少了選擇及面對(duì)更高的樓價(jià)。此外，這種情況也可能鼓勵(lì)「熱錢」流入，以及投機(jī)活動(dòng)。 出售單位數(shù)目 14. 兩間發(fā)展商沒有公開發(fā)售所有單位。根據(jù)《香港地產(chǎn)》數(shù)據(jù)，慧安園 1,280 個(gè)單位中，只有 658 個(gè) (51%)公開發(fā)售；富麗花園 688 個(gè)單位中，僅 220 個(gè) (32%)曾公開發(fā)售。其余單位由發(fā)展商經(jīng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或其他途徑出售。 15. 發(fā)展商藉著內(nèi)部認(rèn)購(gòu)減低積存的風(fēng)險(xiǎn) 及測(cè)試市場(chǎng)的反應(yīng)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)人士的資料并非公開，顯然這些人士較公眾有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。有些內(nèi)部認(rèn)購(gòu)單位在二手市場(chǎng)出現(xiàn)?；郯矆@第一座部分單位在二手市場(chǎng)的價(jià)格是每單位的原訂售價(jià)加 30,000 元。 16. 這些樓盤公開發(fā)售時(shí)，全部經(jīng)由買家認(rèn)購(gòu)和電腦抽簽進(jìn)行。發(fā)展商慣性采用的手法是把整個(gè)樓盤分為小批推出，取得理想的市場(chǎng)反應(yīng)后，加推單位。發(fā)展商可通過(guò)限制市場(chǎng)上每次推出的樓宇單位供應(yīng)量，令樓價(jià)有機(jī)會(huì)提高。 個(gè)案二：馬鞍山 17. 馬鞍山是新界區(qū)新近發(fā)展的新市鎮(zhèn)。個(gè)案研究了四個(gè)樓盤： a. 新港城 (恒基 ) ─ 經(jīng)甲種及乙種換地權(quán)益書 b. 馬鞍山中心 (南豐 ) ─ 經(jīng)甲種及乙種換地權(quán)益書 c. 海 4 花園 (長(zhǎng)江 ) ─ 現(xiàn)金投標(biāo) d. 雅典居 (新鴻基及青年會(huì)合作 ) ─ 私人協(xié)議方式批地 18. 馬鞍山過(guò)去三年的新落成私人住宅樓宇供應(yīng)主要來(lái)自上述四個(gè)樓盤。 表二 列出四個(gè)樓盤的獲準(zhǔn)出售日期、平均每平方尺價(jià)格、單位數(shù)目及售出數(shù)目。 樓價(jià) 19. 新港城獲批準(zhǔn)在九二年四月六日發(fā)售，是馬鞍山首個(gè)發(fā)售的私人住宅樓盤。 4,700個(gè)單位中， 240個(gè)于九二年四月廿三日，以平均價(jià)每平方尺 3,192 元推出市場(chǎng)。市場(chǎng)反應(yīng)非常好，超額認(rèn)購(gòu) 倍，全部單位售罄。緊接著于九二年五月，另一批 240個(gè)單位以較前略高的每平方尺平均價(jià) 3,311 元推出市場(chǎng)，同樣售罄。九三年三月，以每平方尺 3,203 元發(fā)售 232 個(gè)單位，但這次由于市 場(chǎng)較淡靜，只售出四成單位。 20. 馬鞍山中心有 1,048 個(gè)單位，于九三年三月五日獲準(zhǔn)發(fā)售，并于九三年四月七日開始發(fā)售。推出 280 個(gè)單位，其中七成以每平方尺平均價(jià) 3,104 元發(fā)售。九三年八月，雅典居也推出發(fā)售， 494 個(gè)單位以每平方尺 4,457 元開售， 95%售出。在 93 年 3 月至 8 月期間，主要有新港城及馬鞍山中心推出的單位發(fā)售，兩者銷售時(shí)間沒有重刼，并且銷售價(jià)格也沒有受對(duì)手的樓盤價(jià)格影響向下調(diào)低，反而上升。隨著市場(chǎng)向上攀升，馬鞍山的樓盤價(jià)格亦于九四年三月至四月升至高峰。 21. 九四年三月，政府表示有意干預(yù)過(guò)熱的地產(chǎn)市場(chǎng)， 地產(chǎn)市道便漸漸冷卻。恒基在九四年五月減價(jià)促銷，成功以每平方尺 5,048 元至 5,354 元賣出新港城 68 個(gè)單位。南豐把馬鞍山中心的售價(jià)減至每平方尺 4,710 元。在樓市淡靜時(shí)，為吸引置業(yè)人士入市，恒基進(jìn)一步減價(jià)，但價(jià)格高于最初開盤時(shí)的水平。結(jié)果，在九四年八月至九月間，有 168 個(gè)新港城單位售出，售價(jià)每平方尺 4,608 元至 4,770 元。 22. 政府管制預(yù)售樓宇轉(zhuǎn)讓，長(zhǎng)江的海 4 花園首先被該規(guī)定所影響，當(dāng)時(shí)海柏花園是區(qū)內(nèi)最后一批新樓。九四年十月，海柏花園首批 422 個(gè)單位以平均價(jià)每平方尺 4,400元售罄，售價(jià)接著逐漸提高，最后 一批加推單位售價(jià)每平方尺 5,100 元。以當(dāng)時(shí)頗為淡靜的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，長(zhǎng)江可說(shuō)是成功地從區(qū)內(nèi)其他主要發(fā)展商手中，爭(zhēng)取到相當(dāng)數(shù)目的買家，賣出約 800 個(gè)單位 (占海柏花園 1,102 個(gè)單位的七成 )。 23. 在這個(gè)案中，可見發(fā)展商在樓市淡靜時(shí)，會(huì)調(diào)低售價(jià)，其中以恒基的新港城和南豐的馬鞍山中心便出現(xiàn)這情況。兩者的市場(chǎng)推廣期相若，在消費(fèi)者眼中亦是近似的代替品。長(zhǎng)江的海 4 花園較遲發(fā)售，但價(jià)錢卻較新港城吸引。例如海 4 花園在九四年十月首批推出市場(chǎng)的售價(jià)是每平方尺 4,400 元，低于新港城于九四年九月廿五日發(fā)售的每平方尺 4,770 元。新 鴻基的雅典居則似乎并沒有跟隨其他發(fā)展商，將價(jià)格下調(diào)，可能是因?yàn)槠涫蹣菍?duì)象乃豪宅買家之故，而其大部分的單位亦能在九四年初售出。 出售時(shí)間 24. 香港理工大學(xué)觀察發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)曾出現(xiàn)地產(chǎn)商輪流推出樓盤的情況，樓盤推出所相隔的時(shí)間平均有廿多天。而這些樓盤，如新港城和馬鞍山中心，其市場(chǎng)推銷期 (如賣廣告 )會(huì)有些微重刼，但實(shí)際推出發(fā)售的時(shí)間卻沒有重刼。 25. 在這個(gè)案中，所有地產(chǎn)商都是在遠(yuǎn)早于樓宇公開發(fā)售日期前，取得政府的售樓同意書。可見他們均在發(fā)售物業(yè)前訂下了長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃。 出售單位數(shù)目 26. 發(fā)展商沒有把物業(yè)的所有單位一次過(guò)推出 市場(chǎng)，而是將單位分期發(fā)售，每期再分小批推出，測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)。在是次研究期間，根據(jù)《香港地產(chǎn)》的資料，新港城售出約 45%的單位、馬鞍山