【正文】 10 12628 21048 $ [180] 小 Daren Int39。l Ltd. Henderson 28Jun95 拍賣 SIL825 R1 Shau Ki Wan Main St. East Shau Ki Wan 6690 $ 50 134 小 Grand Talent Dev. Ltd Henderson 26Sep95 拍賣 TPTL 97 R3 Area 37, Tai Po Tai Po 15300 7344 12240 $ [123] 小 Perfect Idea Ltd Cheung Kong 27Nov95 拍賣 RBL 1119 R3 26 Mount Kellett Rd. Peak 1936 746 1243 $ 150 8 小 Global Success Ent. Ltd. 27Nov95 拍賣 TWTL 377 CR Wo Tik St. Tsuen Wan 572 2204 $ 50 44 小 Wide Fame Inv. Ltd. Hon Kwok Co. 19Dec95 拍賣 IL 8870 R2 Stubbs Rd. Mid Level 3045 9135 15225 $ 100 152 小 AP. City Ltd. Hang Lung 19Dec95 拍賣 IL 8871 CR 44 Jardine39。s Crescent Causeway Bay 550 4950 $ 50 99 小 Star World Prop. Ltd. Hon Kwok Co. 注: [ ] 實(shí)際或獲政府批準(zhǔn)的數(shù)目。 地段YLTL462在1994年12月被政府收回。其后在1995年3月以段落YLTL450編號(hào)再次推出拍賣。 * 估計(jì)數(shù)字是以獲批準(zhǔn)的最高或最低樓面面積除以每單位平均面積計(jì)算。 ** 可供應(yīng)500單位或以上者視為大型樓宇。 資料來源:地政署、 香港房屋協(xié)會(huì)、 及保柏測(cè)量師行。 附件五:地產(chǎn)發(fā)展商的土地儲(chǔ)備 ________________________________________ 1. 香港理工大學(xué)分別向兩間證券分析公司搜集有關(guān)資料,以估計(jì)發(fā)展商的土地儲(chǔ)備可建成的住宅樓面面積(表一及表二)。根據(jù)這些估計(jì)數(shù)字,本港的主要地產(chǎn)發(fā)展商在不需要填補(bǔ)土地儲(chǔ)備的情況下,仍然有足夠的土地儲(chǔ)備支持未來多年的住宅樓宇興建。 表一:主要地產(chǎn)發(fā)展商的土地儲(chǔ)備估計(jì) 發(fā)展商名稱 土地儲(chǔ)備(百萬平方尺) 香港(%) 九龍(%) 新界(%) 新鴻基 3 18 79 恒基 16 19 65 長江 10 34 56 新世界 33 15 52 恒隆 10 15 75 信和 0 45 55 資料來源: Lam (1995), 渣打證券研究有限公司。 ________________________________________ 表二:地產(chǎn)發(fā)展商土地儲(chǔ)備可建住宅樓面面積估計(jì) 發(fā)展商名稱 樓面面積(百萬平方尺) 新鴻基 恒基 新世界 長江 信和 恒隆 資料來源:怡富證券有限公司, 1994年。 ________________________________________ 2. 地產(chǎn)發(fā)展商擁有的土地儲(chǔ)備有部分是甲種及乙種換地權(quán)益書(表三)。這種權(quán)益書可使發(fā)展商投標(biāo)新界某些官地權(quán)時(shí),獲得很大方便。甲種及乙種換地權(quán)益書是取得發(fā)展某些新界官地的唯一方法。 表三:估計(jì)地產(chǎn)發(fā)展商持有的甲種及乙種換地權(quán)益書 發(fā)展商名稱 甲種及乙種換地權(quán)益書地盤面積(百萬平方尺) 新鴻基 新世界 恒基 長江 恒隆 信和 資料來源:怡富證券有限公司, 1994年。 附件六:發(fā)展商的市場(chǎng)行為 ________________________________________ A部 1. 香港理工大學(xué)研究顧問深入分析發(fā)展商的市場(chǎng)行為,包括不同發(fā)展商在銷售價(jià)格及時(shí)間上是否存在競(jìng)爭(zhēng)及競(jìng)爭(zhēng)的情況。 2. 研究范圍為四間發(fā)展商于九零至九五年中在將軍澳、馬鞍山、藍(lán)田發(fā)展的八個(gè)樓盤。在前兩地區(qū)有不同發(fā)展商的樓盤,可藉此探索在具潛在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中,發(fā)展商的市場(chǎng)行為。第三個(gè)研究地區(qū)只有一個(gè)大發(fā)展商的新樓盤,可反映由一個(gè)發(fā)展商占大部分市場(chǎng)比率的情況。發(fā)展商均經(jīng)由換地權(quán)益書及換地取得有關(guān)土地。 個(gè)案一:將軍澳 3. 這個(gè)案包括兩個(gè)住宅樓盤,分別是: a. 慧安園(南豐) b. 富麗花園(恒基) 4. 慧安園屬于將軍澳首個(gè)私人住宅樓宇發(fā)展計(jì)劃,第二個(gè)是富麗花園。兩處土地均是發(fā)展商于九一年以甲種及乙種換地權(quán)益書投標(biāo)所得,毗鄰左右。兩個(gè)樓盤均是計(jì)劃用作興建大型屋 ,銷售日期相若。因此,發(fā)展商所訂的價(jià)格及市場(chǎng)策略值得研究。 5. 表一撮錄了上述兩個(gè)樓盤的銷售策略。兩個(gè)樓盤都已獲得銀行同意予個(gè)別買家貸款。南豐的慧安園是將軍澳第一個(gè)私人住宅樓盤計(jì)劃,緊接是恒基的富麗花園。 樓價(jià) 6. 發(fā)展商出售各單位的售價(jià)似是基于(1)同類樓宇在二手市場(chǎng)的成交價(jià),及(2)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的訂價(jià)。 7. 由于慧安園是該地區(qū)最早出現(xiàn)的私人住宅樓盤,當(dāng)時(shí)區(qū)內(nèi)并沒有二手樓。為了測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng),南豐早在九三年三月初開售前,推出第一座的單位作內(nèi)部認(rèn)購,認(rèn)購方式未有披露。但幾日間,二手樓價(jià)已升至每平方尺2,500元,證明市場(chǎng)反應(yīng)理想。南豐參考此二手價(jià)來訂出公開發(fā)售的價(jià)格。 8. 慧安園第三座合共320個(gè)單位于九三年三月十八日推出市場(chǎng)發(fā)售,平均售價(jià)每平方尺2,784元。市場(chǎng)反應(yīng)理想,全部售罄。在二手市場(chǎng)的價(jià)格隨后攀升至每平方尺3,100元。 9. 恒基明顯是根據(jù)二手市場(chǎng)來訂定價(jià)格。該發(fā)展商于九三年五月三十日,公開發(fā)售富麗花園第一座120個(gè)單位,平均每平方尺售價(jià)3,170元,較慧安園首次售價(jià)高出14%。120個(gè)單位結(jié)果超額認(rèn)購,發(fā)展商因而加推單位入市場(chǎng),平均每平方尺售價(jià)升至3,666元。 10. 恒基在九三年七月十一日,分兩次推出富麗花園第二座100個(gè)單位,平均每平方尺3,666元。市場(chǎng)吸納緩慢,結(jié)果只售出六成單位,當(dāng)時(shí)正值樓市下調(diào),亦適逢政府推出打擊樓宇炒賣活動(dòng)計(jì)劃。 11. 南豐于九三年十月最后一次公開發(fā)售慧安園的單位,分兩次發(fā)售338個(gè)單位,平均每平方尺為3,526元和3,534元。 出售時(shí)間 12. 這兩個(gè)樓盤的開售時(shí)間各不相刼,通常相差二至三個(gè)月,傾向輪流推出樓盤。 13. 研究顯示南豐和恒基獲政府批出預(yù)售樓花同意書,可分別于九三年三月四日及五月十一日,發(fā)售所有單位。獲準(zhǔn)預(yù)售樓花后,發(fā)展商確實(shí)把樓宇單位分成小批推出,但不能確定他們是否曾協(xié)調(diào)發(fā)售的時(shí)間表,或這是他們考慮過競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的行動(dòng)后,獨(dú)立訂出的商業(yè)決策。這種供應(yīng)方式有優(yōu)點(diǎn)也有弱點(diǎn)。優(yōu)點(diǎn)是:資金有限的置業(yè)人士可有機(jī)會(huì)認(rèn)購兩個(gè)樓盤的單位。若有關(guān)樓盤十分受歡迎,這種做法可免銀行在短時(shí)間內(nèi)凍結(jié)大量資金,及銀行之間先后有大量資金流動(dòng)。缺點(diǎn)是:缺乏競(jìng)爭(zhēng)令消費(fèi)者少了選擇及面對(duì)更高的樓價(jià)。此外,這種情況也可能鼓勵(lì)「熱錢」流入,以及投機(jī)活動(dòng)。 出售單位數(shù)目 14. 兩間發(fā)展商沒有公開發(fā)售所有單位。根據(jù)《香港地產(chǎn)》數(shù)據(jù),慧安園1,280個(gè)單位中,只有658個(gè)(51%)公開發(fā)售。富麗花園688個(gè)單位中,僅220個(gè)(32%)曾公開發(fā)售。其余單位由發(fā)展商經(jīng)內(nèi)部認(rèn)購或其他途徑出售。 15. 發(fā)展商藉著內(nèi)部認(rèn)購減低積存的風(fēng)險(xiǎn)及測(cè)試市場(chǎng)的反應(yīng)。內(nèi)部認(rèn)購人士的資料并非公開,顯然這些人士較公眾有優(yōu)先購買權(quán)。有些內(nèi)部認(rèn)購單位在二手市場(chǎng)出現(xiàn)?；郯矆@第一座部分單位在二手市場(chǎng)的價(jià)格是每單位的原訂售價(jià)加30,000元。 16. 這些樓盤公開發(fā)售時(shí),全部經(jīng)由買家認(rèn)購和電腦抽簽進(jìn)行。發(fā)展商慣性采用的手法是把整個(gè)樓盤分為小批推出,取得理想的市場(chǎng)反應(yīng)后,加推單位。發(fā)展商可通過限制市場(chǎng)上每次推出的樓宇單位供應(yīng)量,令樓價(jià)有機(jī)會(huì)提高。 ________________________________________ 個(gè)案二:馬鞍山 17. 馬鞍山是新界區(qū)新近發(fā)展的新市鎮(zhèn)。個(gè)案研究了四個(gè)樓盤: a. 新港城(恒基) ─ 經(jīng)甲種及乙種換地權(quán)益書 b. 馬鞍山中心(南豐) ─ 經(jīng)甲種及乙種換地權(quán)益書 c. 海 4花園(長江) ─ 現(xiàn)金投標(biāo) d. 雅典居(新鴻基及青年會(huì)合作) ─ 私人協(xié)議方式批地 18. 馬鞍山過去三年的新落成私人住宅樓宇供應(yīng)主要來自上述四個(gè)樓盤。表二列出四個(gè)樓盤的獲準(zhǔn)出售日期、平均每平方尺價(jià)格、單位數(shù)目及售出數(shù)目。 樓價(jià) 19. 新港城獲批準(zhǔn)在九二年四月六日發(fā)售,是馬鞍山首個(gè)發(fā)售的私人住宅樓盤。4,700個(gè)單位中,240個(gè)于九二年四月廿三日,以平均價(jià)每平方尺3,192元推出市場(chǎng)。市場(chǎng)反應(yīng)非常好,全部單位售罄。緊接著于九二年五月,另一批240個(gè)單位以較前略高的每平方尺平均價(jià)3,311元推出市場(chǎng),同樣售罄。九三年三月,以每平方尺3,203元發(fā)售232個(gè)單位,但這次由于市場(chǎng)較淡靜,只售出四成單位。 20. 馬鞍山中心有1,048個(gè)單位,于九三年三月五日獲準(zhǔn)發(fā)售,并于九三年四月七日開始發(fā)售。推出280個(gè)單位,其中七成以每平方尺平均價(jià)3,104元發(fā)售。九三年八月,雅典居也推出發(fā)售,494個(gè)單位以每平方尺4,457元開售,95%售出。在93年3月至8月期間,主要有新港城及馬鞍山中心推出的單位發(fā)售,兩者銷售時(shí)間沒有重刼,并且銷售價(jià)格也沒有受對(duì)手的樓盤價(jià)格影響向下調(diào)低,反而上升。隨著市場(chǎng)向上攀升,馬鞍山的樓盤價(jià)格亦于九四年三月至四月升至高峰。 21. 九四年三月,政府表示有意干預(yù)過熱的地產(chǎn)市場(chǎng),地產(chǎn)市道便漸漸冷卻。恒基在九四年五月減價(jià)促銷,成功以每平方尺5,048元至5,354元賣出新港城68個(gè)單位。南豐把馬鞍山中心的售價(jià)減至每平方尺4,710元。在樓市淡靜時(shí),為吸引置業(yè)人士入市,恒基進(jìn)一步減價(jià),但價(jià)格高于最初開盤時(shí)的水平。結(jié)果,在九四年八月至九月間,有168個(gè)新港城單位售出,售價(jià)每平方尺4,608元至4,770元。 22. 政府管制預(yù)售樓宇轉(zhuǎn)讓,長江的海4花園首先被該規(guī)定所影響,當(dāng)時(shí)海柏花園是區(qū)內(nèi)最后一批新樓。九四年十月,海柏花園首批422個(gè)單位以平均價(jià)每平方尺4,400元售罄,售價(jià)接著逐漸提高,最后一批加推單位售價(jià)每平方尺5,100元。以當(dāng)時(shí)頗為淡靜的市場(chǎng)環(huán)境來看,長江可說是成功地從區(qū)內(nèi)其他主要發(fā)展商手中,爭(zhēng)取到相當(dāng)數(shù)目的買家,賣出約800個(gè)單位(占海柏花園1,102個(gè)單位的七成)。 23. 在這個(gè)案中,可見發(fā)展商在樓市淡靜時(shí),會(huì)調(diào)低售價(jià),其中以恒基的新港城和南豐的馬鞍山中心便出現(xiàn)這情況。兩者的市場(chǎng)推廣期相若,在消費(fèi)者眼中亦是近似的代替品。長江的海4花園較遲發(fā)售,但價(jià)錢卻較新港城吸引。例如海4花園在九四年十月首批推出市場(chǎng)的售價(jià)是每平方尺4,400元,低于新港城于九四年九月廿五日發(fā)售的每平方尺4,770元。新鴻基的雅典居則似乎并沒有跟隨其他發(fā)展商,將價(jià)格下調(diào),可能是因?yàn)槠涫蹣菍?duì)象乃豪宅買家之故,而其大部分的單位亦能在九四年初售出。 出售時(shí)間 24. 香港理工大學(xué)觀察發(fā)現(xiàn),市場(chǎng)曾出現(xiàn)地產(chǎn)商輪流推出樓盤的情況,樓盤推出所相隔的時(shí)間平均有廿多天。而這些樓盤,如新港城和馬鞍山中心,其市場(chǎng)推銷期(如賣廣告)會(huì)有些微重刼,但實(shí)際推出發(fā)售的時(shí)間卻沒有重刼。 25. 在這個(gè)案中,所有地產(chǎn)商都是在遠(yuǎn)早于樓宇公開發(fā)售日期前,取得政府的售樓同意書。可見他們均在發(fā)售物業(yè)前訂下了長遠(yuǎn)的計(jì)劃。 出售單位數(shù)目 26. 發(fā)展商沒有把物業(yè)的所有單位一次過推出市場(chǎng),而是將單位分期發(fā)售,每期再分小批推出,測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)。在是次研究期間,根據(jù)《香港地產(chǎn)》的資料,新港城售出約45%的單位、馬鞍山中心82%、海柏花園72%、雅典居76%,所有單位均是以登記認(rèn)購及電腦抽簽售出。余下的單位則是被發(fā)展商留起、內(nèi)部認(rèn)購或正在興建中。 ________________________________________ 個(gè)案三:藍(lán)田 27. 藍(lán)田建有兩個(gè)大型私人屋,分別是麗港城和簕景花園,兩者的發(fā)展商都是長江。長江除獲得兩個(gè)屋本身的發(fā)展地盤外,亦購得鄰近的一些樓宇用地。通過計(jì)劃申請(qǐng)書及更改批地契約,長江把土地發(fā)展成私人屋。簕景乃地鐵上蓋物業(yè)。 樓價(jià) 28. 麗港城在九零至九五年間,推出單位公開發(fā)售共十六次。簕景花園則在九零至九一年間推出單位公開發(fā)售共四次。新樓售價(jià)參考當(dāng)時(shí)的二手市場(chǎng)價(jià),通常較二手價(jià)略低。 出售時(shí)間 29. 麗港城在九零年五月首次公開發(fā)售。之后每隔兩、三或五個(gè)月便加推單位發(fā)售,至92年6月共十一次。接著兩年沒有單位推出。第四期則在九四年五月(兩次)、九月及九五年一月及五月公開發(fā)售。簕景花園在九零年十月開售,在十一月加推多次,每次加推相隔上一次加推的時(shí)間,少于十天。四個(gè)月后,簕景花園第四次公開發(fā)售,把剩余單位沽清,單位售價(jià)比早期售出的上升不少。 出售單位數(shù)目 30. 發(fā)展商并非一次過推出所有單位,而是分批出售。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 31. 除了麗港城和簕景花園外,藍(lán)田便沒有其他大型屋式住宅樓宇發(fā)展。沒有任何證據(jù)顯示兩個(gè)屋之間有激烈的競(jìng)爭(zhēng)。唯一的競(jìng)爭(zhēng)來自兩者的二手樓。不過,二手樓業(yè)主反過來亦以當(dāng)時(shí)新樓售價(jià)作為他們訂價(jià)的指標(biāo)。這顯示一、二手市場(chǎng)的價(jià)格相互影響。 附件六:發(fā)展商的市場(chǎng)行為 ___________________________________