【導(dǎo)讀】我們認(rèn)為這座橋要架得準(zhǔn)，架得好，就應(yīng)該。劃更要以產(chǎn)品為基礎(chǔ)。品牌宣傳就尤為顯得重要。而我們的目的就在于希望通過詳盡專業(yè)的策劃方式或推廣手段。動自身項目的銷售力度，并最終達(dá)到發(fā)展商預(yù)期的銷售目的。已在蘇州房產(chǎn)市場及消費(fèi)者群體中形成了良好的口碑，使房產(chǎn)開發(fā)與銷售蒸蒸日上。目的是對本案樓盤的各方面進(jìn)行對比。環(huán)境對目標(biāo)購房者的購房心理影響程度很大。環(huán)境好壞直接影響居住的舒適及身體的健康。預(yù)計占權(quán)重比的25%。這方面是引導(dǎo)目標(biāo)購房者的一方面，應(yīng)著重于顏色的冷暖度及面磚等方面的。房型對于目標(biāo)購房者來說是很重要的，關(guān)系到居住大小，布局合理與否等問題。高建材質(zhì)量，把好建筑質(zhì)量關(guān)，努力做到最好，因為它對樓盤整體售價的拉升非常重要。根據(jù)對本案區(qū)域的整體統(tǒng)計分析，就本區(qū)域而言，小區(qū)自身擁有獨立會所的寥寥無幾，費(fèi)者的購買沖動，起到對整體售價的全面拉升。

　　

【正文】 標(biāo)牌。 概念提煉：我 家就住“優(yōu)揚(yáng)時代 —— 上海某住宅項目” 十二、售樓處策略 目的： 作為體現(xiàn)樓盤整體形象的窗口，售樓處位置設(shè)置的合理與否，包裝效果的優(yōu)劣將直接影響到發(fā)展商的整體形象，同時也是發(fā)展商文化內(nèi)涵與總體實力的直觀表現(xiàn)。而我們的目的就是希望通過對售樓處的設(shè)置包裝來向市場傳遞一個信息。 建議售摟處應(yīng)該分成六個，區(qū)域動線分明，功能區(qū)分明確，便于業(yè)務(wù)人員在同一區(qū)域的工開。 參觀區(qū)： 模型： 建議發(fā)展商將此次模型表現(xiàn)整個“上海某住宅項目”，按照標(biāo)準(zhǔn)模式建造，三萬方建筑與景觀為主 ,其 他項目可相對虛化，主次必須分明，模型體相對漂亮。模型比例建議 1： 150，其中環(huán)境與建筑的比例相對要縮小 95%，便于客戶可以很直觀的看到，精細(xì)的呈現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃，并不是給人模糊概念，這樣精致的制作，對于客戶而言，就不會盲目的購房，而是可以從模型中挑選自己滿上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 33 意的位置，另外要注意的是模型的制作要留有余地，便于在未來的開發(fā)、規(guī)劃中補(bǔ)充、添加景觀。 展板： 購房流程圖 銀行按揭流程圖 購房裝修知識圖 房型配置圖 物業(yè)管理圖 單體效果圖 景觀效果圖 鳥瞰圖 環(huán)境平面規(guī)劃圖 將其制作成展板形式，分不同推廣階段展出，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時，能夠向客戶解釋。簽約室將單獨建 洽談區(qū)： 洽談區(qū)的風(fēng)格要簡約，設(shè)計以線條為主，但 又要不失高貴，體現(xiàn)出品質(zhì)感，洽談區(qū)配備 洽談桌椅，色彩柔和。 應(yīng)接區(qū)： 應(yīng)接區(qū)的應(yīng)接臺相對要有一定的親和力，建 議以曲線條為主， LOGO 墻簡潔明了，不 宜復(fù)雜化，使客戶一進(jìn)門就能感受到本案 以人為本的設(shè)計及人性化的服務(wù)，能夠很 快的接受本案，也能很清晰看到 LOGO墻。 應(yīng)接臺： 可分兩層，一層為接待銷控臺，二層為主 控臺，二層建造的相對要高，分兩層的目 的是給客戶形成壓迫感，造成心理壓力， 有利于業(yè)務(wù)員的銷售說辭。 品位廊： 售樓中心可布置一些軟裝飾，如裝飾畫、 鮮花、擺設(shè)等，此處為品位廊，布置風(fēng)格 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 34 類似于后現(xiàn)代主義。給客戶參觀時豐富視 覺 ,同時也使售樓處的氣氛傾向于和諧，自 然。烘托現(xiàn)場銷售氣氛。 現(xiàn)場建材展示廳： 塑鋼門窗 保安系統(tǒng) 衛(wèi)生器材 瓷磚 隱蔽工程 涂料、地板 外墻涂料 管道設(shè)施 現(xiàn)場展示廳的建立，有利于客戶了解房屋建材設(shè)備，從內(nèi)展示出建筑材料，使客戶感覺到發(fā)展商的設(shè)想周到，以及提前為消費(fèi)者作出裝修建議。 特別建議：增設(shè)簽約室，與洽談室分離 銷售道具的 建立及作用： 樓書： 作為銷售的主要道具，制作精美，樓書中呈現(xiàn)的賣點均是該樓盤的優(yōu)勢，也使客戶 清晰的知道該樓盤的優(yōu)點，使其對樓盤產(chǎn)生好奇心，從而促成其購買。本次建議樓書印刷數(shù)為 5000 本，樓書的內(nèi)容包括本案賣點的優(yōu)化，購房須知、簽約須知、物業(yè)管理手冊，內(nèi)容的充分便于客戶深入了解本案的細(xì)微之處。 海報： 海報通常以單片的形式出現(xiàn)，便于攜帶，閱讀方便，能很快的得知樓盤的最新消息。 銷售價目表： 利于銷售的便利，在業(yè)務(wù)繁忙時，能夠引導(dǎo)消費(fèi)者自行閱讀，挑選適合自身購買能力的房型及樓層。 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 35 名片： 名片上的地址及電話號碼，便于客戶與業(yè)務(wù)員聯(lián)絡(luò)，提高銷售率。 銷售人員制服： 統(tǒng)一的制服給人以整潔的感覺，使客戶覺得公司整體形象甚好，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時留下好印象。 中央廣播系統(tǒng)： 播放背景音樂，緩和售樓中心氣氛，體現(xiàn)人文氣息，給人 以聽覺上的享受。 對講機(jī)： 物業(yè)高品質(zhì)的體現(xiàn)，對內(nèi)提高業(yè)務(wù)效率，便于銷控，便于業(yè)務(wù)員和銷售主管的銷控控制及溝通。 特別建議： 一條龍的售后服務(wù)： 簽約室律師到場，簽約現(xiàn)場銀行當(dāng)場辦理按揭手續(xù)或一次性付款手續(xù)，方便客戶，加強(qiáng)現(xiàn)場逼定，同時也增快了銷售速度，使業(yè)務(wù)速戰(zhàn)速決。 十三、樣板房選擇思路及策略 目的： 景觀最為有利的感受面為 促進(jìn)樣板房的銷售 策略思路： 人是感性的，其對于任何美好事物的認(rèn)同感都是一樣的，所以請客戶參觀裝修精美的樣板房，通過其在參觀過程中微妙的心理變化來鞏固樓盤在他心中的印象，這樣非常容易在參觀完以后得到消費(fèi)者對于樓盤的認(rèn)同感，進(jìn)而產(chǎn)生購買欲望。 樣板房的策略：根據(jù)對目標(biāo)客戶的分析，及其個性的了解，來制定相應(yīng)的裝修樣式，以便在第一時間內(nèi)爭取到客戶的好感，在此建議采用以下不同風(fēng)格的裝修樣式。 風(fēng)格：金碧輝煌的巴洛克宮殿 巴洛克藝術(shù)強(qiáng)調(diào)激昂 亢奮的感情色彩，在藝術(shù)處理上強(qiáng)化和夸張不平和充溢動感的構(gòu) 圖和比例，既充滿神秘又充滿昂揚(yáng)的藝術(shù)宮殿氣質(zhì)。從玄觀進(jìn)入一個色調(diào)極為干凈的空間， 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 36 門邊的高墻由絲布和胡桃木建構(gòu)出質(zhì)感，挑高的長窗飾以精選的深色窗簾，在輕松之中鋪陳 出優(yōu)雅的氣氛。在這樣的一個空間里，家具的每一個線條、布面的每一種色澤，天花壁紙的 圖紋結(jié)構(gòu)，都不是偶然，是恰到好處、不多不少的精致。主臥、客臥、書房、活動室，包括 一個小露臺都釋放出高貴與休閑的氣韻。 風(fēng)格：新古典主義 amp。 布藝之家 （備受矚目的混合樣式） 此種風(fēng)格是近 來備受歡迎的混合風(fēng)格的室內(nèi)裝飾，人們不止?jié)M足一種樣式，而是根據(jù) 自己的靈感，創(chuàng)造一個多種風(fēng)格相互協(xié)調(diào)的舒適空間。客廳中白色的布藝沙發(fā)披上淡茶色的 坐毯，沙發(fā)前的地板上鋪上相近色調(diào)的地毯，一張布藝的折疊躺椅配以富有古典意味的幾、 小提燈和相框就變成了既有特色又充滿樂趣的空間。餐廳之中，亞洲情調(diào)與北歐風(fēng)格相結(jié)合， 具有民族風(fēng)格的印染頗具特色，時髦又協(xié)調(diào)的房間盡顯品位。臥室之中日式格局與歐式高腳 床的組合，木地板上的帆布地毯，西洋風(fēng)格的家具與房間的頂梁和天花板相襯，這種不平衡 不對稱的樣式產(chǎn)生了一種不可思議的魅力 。不同風(fēng)格，不同類型的裝飾毯將功能一一細(xì)分出 來。 風(fēng)格： IKEA風(fēng)格 —— LESS IS MORE 您如何渡過晚上的居家時光？看電視？和朋友玩耍？招待客人？還是耗在電腦前 面？走進(jìn) IKEA風(fēng)格的精心之家，從家具擺設(shè)到燈光，所有的一切都讓您體驗最舒適的感受。 餐廳之中搭配像樺木和藤等天然材質(zhì)的家具，就能讓房間呈現(xiàn)溫暖舒適的風(fēng)格。書房之中， 變化多端的 BILLY儲物柜能容納所有藏書和琳瑯滿目的唱片及您的珍藏，在配上同款的咖啡 桌、書桌，營造一致的風(fēng)格。為孩子隔出一個專屬的游戲 間，您就不必?fù)?dān)心他們制造出來的 混亂。墻上的隔板系統(tǒng)可依需要隨時添加或拆除。一切的一切都彰顯出 IKEA設(shè)計思想的精 髓 —— LESS IS MORE 風(fēng)格：簡約古典風(fēng) 走近濃郁裝置美學(xué)意味的客廳，胡桃木與鋁條構(gòu)成的壁面設(shè)計，輔以三盞小豆嵌燈的 裝點，不僅化為注目之視覺焦點，亦讓此工藝成品迭現(xiàn)光影的層次變化，不失簡潔有力的韻 味。餐廳之中，深色家具與淺色主背景的對比搭配，表現(xiàn)出簡潔明快的流行質(zhì)感，客、餐廳 呼應(yīng)一致，而“簡約”的設(shè)計理念也相繼落實。書房里的 MOLTENI amp。 C 家具，原色的非洲黑 木和銀灰色的金屬框架、柜門，塑造出帶有貴族氣息的雅皮士式的生活。主臥的家具風(fēng)格大 相徑庭于其他生活空間， POLIFORM 的床和衣櫥色彩柔和，形式中性。簡約古典之風(fēng)，集休憩 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 37 與舒適機(jī)能，予人在此，心靈得以無比輕松自在。 風(fēng)格：海派古典 中西融合 寬敞的客廳里，高亮度的白墻、沙發(fā)與幾件老式家具協(xié)調(diào)的搭配在一起，有種新古典 的意境，用式樣簡潔的老式家具搭配高調(diào)色彩的新式家具，明快又不失內(nèi)涵，房間里沒有常 見的裝修的痕跡，墻壁和家具的線條簡單，但很高雅。再輔以白、黃等高亮度的顏色，老式 家具在房 間里不會造成壓抑的感覺。不管是小到廚房、衛(wèi)生間，又或是儲藏室、露臺，無一 不顯露出靈性。如果想擁有一個現(xiàn)代中蘊(yùn)涵古趣的家居空間，不妨一試。 特別建議： 樣板房必須設(shè)置各個房間功能說明牌。 十四、樣板區(qū)策略 目的： 樣板區(qū)策略的制定，區(qū)分明確便于未來業(yè)務(wù)員帶看的說辭，及使樣板區(qū)在未來的銷售工作中，為客戶提供參考作用。 樣板帶策略 售樓處交付時，內(nèi)部認(rèn)購開始，此時將景觀帶交付使用，在銷售前樹立整個樓盤的前期形象。 樣板帶景觀建議 樣板帶景觀是整個小區(qū)景觀亮點的濃縮顯示，需要體現(xiàn)整體 景觀設(shè)計的主題精髓。本項目樣板帶景觀應(yīng)由售樓處周邊景觀和樣板房周邊景觀兩部分組成。建議在樣板房周邊選用 日本枯山水或是跌落式山水 作為景觀。以水與自然的主題來演繹。在售樓處周邊可考慮采用小區(qū)休閑街和入口廣場的做法。以 硬地 為主，引進(jìn) 淺槽水系 配以鵝卵石。售樓處內(nèi)外配置一些 盆栽綠化，增加情趣。若有可能，還可以在售樓處旁造一個小型的 生態(tài)圈 ，種植選定的植物，飼養(yǎng)水生、陸生小型動物，增加觀賞性和情趣。 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 38