【正文】 以 硬地 為主，引進(jìn) 淺槽水系 配以鵝卵石。 特別建議： 樣板房必須設(shè)置各個(gè)房間功能說(shuō)明牌。書(shū)房里的 MOLTENI amp。不同風(fēng)格，不同類型的裝飾毯將功能一一細(xì)分出 來(lái)。從玄觀進(jìn)入一個(gè)色調(diào)極為干凈的空間， 上海某住宅項(xiàng)目 —— 企劃策略篇 合美企劃 36 門(mén)邊的高墻由絲布和胡桃木建構(gòu)出質(zhì)感，挑高的長(zhǎng)窗飾以精選的深色窗簾，在輕松之中鋪陳 出優(yōu)雅的氣氛。 上海某住宅項(xiàng)目 —— 企劃策略篇 合美企劃 35 名片： 名片上的地址及電話號(hào)碼，便于客戶與業(yè)務(wù)員聯(lián)絡(luò)，提高銷(xiāo)售率。 品位廊： 售樓中心可布置一些軟裝飾，如裝飾畫(huà)、 鮮花、擺設(shè)等，此處為品位廊，布置風(fēng)格 上海某住宅項(xiàng)目 —— 企劃策略篇 合美企劃 34 類似于后現(xiàn)代主義。而我們的目的就是希望通過(guò)對(duì)售樓處的設(shè)置包裝來(lái)向市場(chǎng)傳遞一個(gè)信息。 建議及作用 : 燈桿旗： 從新華路至凱 旋路，一路上燈桿旗的制作，對(duì)客戶尋找本案起到了好的作用； 交通指示牌： 在延安路、定西路口設(shè)置交通路牌 ,引導(dǎo)客戶光臨“上海某住宅項(xiàng)目”； 大型看板： 樹(shù) “ 上海某住宅項(xiàng)目 ” 建筑外立面，并配以指示標(biāo)記，使客戶能夠清晰的看到位置。水管接口處嚴(yán)密，不滲漏。 網(wǎng)上購(gòu)物與網(wǎng)上閱讀。 2）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng) 基本功能： 三表出戶，采用儲(chǔ)值 IC 卡的方式實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)費(fèi)。 可選功能： 實(shí)現(xiàn)小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)與 110報(bào) 警系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。 2．社區(qū)安全防范系統(tǒng) 完整的社區(qū)安全防范系統(tǒng)包括 :小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)、重要部位監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪客系統(tǒng)，家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、背景音響及緊急廣播系統(tǒng)，車(chē)輛出入管理系統(tǒng)。這需要增加更多的細(xì)節(jié)的、人性化的服務(wù)項(xiàng)目支撐。 概念提煉：自然和諧的生活空間！ （三）環(huán)境規(guī)劃概念總提煉 在這里讓您感受的是人要健康，一切空間也要求健康。建議盡可能不要將空調(diào)機(jī)放在各家的陽(yáng)臺(tái)上，雖然對(duì)外立面美觀有一定的貢獻(xiàn)，但是對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)抗性較大，也不利于實(shí)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)真正的作用。上海較為潮濕，腰線以下部位采用涂料，其防潮防水等工藝需要仔細(xì)推敲，以免在交房后出現(xiàn)不必要的麻煩。欄桿的防銹工藝應(yīng)得到重視，以免今后出現(xiàn)物業(yè)管理的困難和外觀的破壞。本項(xiàng)目的窗采用彩鋁噴塑的材質(zhì)，色彩的選擇上以墨綠色亞光為宜。但我們從中也不難看出， 1號(hào)樓、 2號(hào)樓、 3號(hào)樓和 5號(hào)樓的位置相對(duì)于另外三個(gè)樓盤(pán)來(lái)講，無(wú)論是日照還是視覺(jué)都將受到一定的影響。 20%的主題景觀綠化設(shè)置位于四號(hào)樓前，同時(shí)配合各個(gè)組團(tuán)式綠化景觀構(gòu)成了一個(gè) 11000 平方米，覆蓋率達(dá) 40%的小區(qū)綠化。 上海某住宅項(xiàng)目 —— 企劃策略篇 合美企劃 14 “梧桐季節(jié)”的緣起： 首先 也是希望以此軟化案名的硬度，同時(shí)希望通過(guò)對(duì)新華路上梧桐這一特色的渲染來(lái)引起消費(fèi)者對(duì)幽雅生活的一種向往，借此進(jìn)一步加深對(duì)本案區(qū)域生活氛圍的渲染力度。 訴求點(diǎn) —— 高雅的居住環(huán)境 五）、 客戶來(lái)源： 東華大學(xué)、交通大學(xué)、各類學(xué)校 客戶身份 ：教職員工等 年齡段 ： 3050歲之間 消費(fèi)動(dòng)機(jī)： 改善居住環(huán)境； 考慮到工作便利等因素； 戶型需求： 此類購(gòu)房者通常會(huì)分成兩類，一類以老夫妻和新婚夫婦為代表，房型的需求基本以二房二廳為主；另一類是以全家居住為主，他們的房型需求基本會(huì)以大三房為主。 上海某住宅項(xiàng)目 —— 企劃策略篇 合美企劃 11 五、目 標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析 緣起： 房產(chǎn)市場(chǎng)的根基是由購(gòu)房消費(fèi)者組成的。同時(shí)通過(guò)對(duì)房型需求的分析，三房式房型將會(huì)是未來(lái)市場(chǎng)所需求的主力房型，所以可以確信通過(guò)對(duì)本案房型的進(jìn)一步合理優(yōu)化，一定會(huì)是本案在今后銷(xiāo)售中的一大有利點(diǎn)。）我們?cè)诖艘策M(jìn)行了提煉和提升，對(duì)今后的整體銷(xiāo)售應(yīng)有初步成效。 會(huì)所 10%： 根據(jù)對(duì)本案區(qū)域的整體統(tǒng)計(jì)分析，就本區(qū)域而言，小區(qū)自身?yè)碛歇?dú)立會(huì)所的寥寥無(wú)幾，而本案“ 2670平方米的會(huì)所”將是我們?cè)诮窈蟮匿N(xiāo)售、宣傳推廣方面的一個(gè)大賣(mài)點(diǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，起到對(duì)整體售價(jià)的全面拉升。環(huán)境好壞直接影響居住的舒適及身體的健康。 （關(guān)于品牌的策略和建議，如發(fā)展商需要可另外商討提供相關(guān)內(nèi)容的詳細(xì)的提案。 在銷(xiāo)售前所做的一系列準(zhǔn)備工作，如市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、價(jià)格定位等等對(duì)于今后的銷(xiāo)售起著至關(guān)重要的評(píng)估作用，而所有一切的前期工作其最終目的都是為了樓盤(pán)在今后的實(shí)際銷(xiāo)售當(dāng)中能夠創(chuàng)造良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 上海某住宅項(xiàng)目 —— 企劃策略篇 合美企劃 5 三、品牌策略思考建議 （一） 品牌建立思考緣起 目前，隨著上海整體房產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)逐漸趨于成熟，以及整體房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日益激烈，使得各路房產(chǎn)發(fā)展商越來(lái)越注重自身品牌的市場(chǎng)效應(yīng)和推廣力度，以便吸引到更多消費(fèi)者的注意；同時(shí)現(xiàn)今購(gòu)房者的購(gòu)房行為也正在日趨理性 化和理智化，因此房產(chǎn)商的品牌宣傳就尤為顯得重要。） 上海某住宅項(xiàng)目 —— 企劃策略篇 合美企劃 6 四、區(qū)域消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析 緣起： 有了對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的分析；有了對(duì)消費(fèi)者的分析；有了對(duì)本案的分析；我們將三者進(jìn)行結(jié)合對(duì)比分析，通過(guò)百分百權(quán)重比的形式表現(xiàn)出來(lái)。我們?cè)诖松献髁速u(mài)點(diǎn)的分析提煉，通過(guò)突出小區(qū)綠化的比重（新華路上唯一擁有超過(guò) 40%綠化率的大型住宅小區(qū)）來(lái)營(yíng)造一個(gè)目標(biāo)購(gòu)房者傾心的環(huán)境，對(duì)整體售價(jià)的提升起重要作用；預(yù)計(jì)占權(quán)重比的 25%。 小區(qū)配套 10%： 小區(qū)的各方面配套要齊全，并擁有良好的物業(yè)服務(wù)，它對(duì)目標(biāo)購(gòu)房者也是 非常重要的，對(duì)買(mǎi)房后的生活有很大輔助作用。 人文環(huán)境 15%： 人文環(huán)境是消費(fèi)者衡量一個(gè)樓盤(pán)好壞的直接依據(jù)之一，所以我門(mén)在這里將它預(yù)定為 15%壞的通過(guò)新華路這一相當(dāng)高雅幽靜的人文居住環(huán)境，來(lái)拉升并吸引更多購(gòu)房者的注意力，但由于各方面原因的影響，只把它預(yù)定為 5%。 建材： 建材選擇的好壞與否，必將影響到今后入住居民的切身利益，為了使客戶可以深層次地了解樓盤(pán)的建造質(zhì)量，可以通過(guò)對(duì)建材品質(zhì)的宣傳來(lái)提升本案在市民心中的形象，同時(shí)又可以成為本案在銷(xiāo)售推廣階段的一個(gè)很好的賣(mài)點(diǎn)。本案的銷(xiāo)售基礎(chǔ)是由目標(biāo)客戶構(gòu)成的。 訴求點(diǎn) —— 懷舊、文化、完善的物業(yè)管理 上海某住宅項(xiàng)目 —— 企劃策略篇 合美企劃 13 六）、 客戶來(lái)源 ：區(qū)域周邊范圍 客 戶身份： 就讀于上海高校的外地留滬大學(xué)生 年齡段： 3040歲之間 消費(fèi)動(dòng)機(jī) ：購(gòu)置房產(chǎn)用于自身居住。 “午后風(fēng)景”的緣起： 顧名思義，用“午后”渲染的還是新華路午后的生活風(fēng)情 ——“寧?kù)o、幽雅、恬靜”。本項(xiàng)目的車(chē)行路網(wǎng)是由環(huán)形主干道組成，人行路網(wǎng)一部分為沿車(chē)行環(huán)道的人行道 （包括深入單體的支路），另一部分為小區(qū)主軸。 建筑立面風(fēng)格 概念提煉：感受新古典的海派生活風(fēng)情！ 綜述： 小區(qū)整體訴求的是新古典建筑主義風(fēng)格，重視外墻立面的可塑性和色彩上的搭配。由于彩鋁的材質(zhì)纖巧精致，與本項(xiàng)目立面沉穩(wěn)的風(fēng)格有所出入，故建議以厚重古樸的窗套增強(qiáng)窗的質(zhì)感，配合整體風(fēng)格。若是成本允許，建議采用地碳鍛打的 A3 鋼為材料的鐵藝。 上海某住宅項(xiàng)目 —— 企劃策略篇 合美企劃 21 室 外管道 由于上海四季分明，冬季最低氣溫可到零下，暴露在室外管道的管道較少，基本為雨水管和污水透氣管、空調(diào)機(jī)出水管這幾種。有些建筑在空調(diào)室外機(jī)外側(cè)添加了百葉簾較為美觀，但要考慮對(duì)散熱的影響程度如何以及外立面的和諧統(tǒng)一。更強(qiáng)調(diào)人與空間的健康共存。 ? 社區(qū)配套位置分布建議要考慮到物業(yè)管理上的便利。 1）小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng) 基本功能： 在住宅小區(qū)周?chē)O(shè)置紅外線，微波探測(cè)裝置，并與管理主機(jī)相連，發(fā)現(xiàn)盜者后能自動(dòng)向安保報(bào)警，同時(shí)還顯示具體路段和方位，并在管理中心計(jì)算機(jī)上有自動(dòng)記錄報(bào)警信息外， 報(bào)警系統(tǒng)還應(yīng)具備有防止小動(dòng)物跨越而造成誤報(bào)警的能力。 5）巡更系統(tǒng) 可選功能： 自小區(qū)相應(yīng)位置設(shè)置巡更信息，巡邏人員裝備電子巡更器，管理中心設(shè)置巡更系統(tǒng)，使巡邏人員的巡邏時(shí)間、位置能通過(guò)管理機(jī)記錄和顯示，從而進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)巡邏人員的管理。目前不贊成遠(yuǎn)程抄表，因?yàn)橐皇怯行┕檬聵I(yè)部門(mén)不允許，二是造成二次收費(fèi)的難題。 4．家庭智能控制系統(tǒng) 基本功能： 家用電器的自動(dòng)與遠(yuǎn)程控制內(nèi)容包括電話遠(yuǎn)程編碼控制，室內(nèi)有線或無(wú)線遙控通過(guò)家庭信息總線將居室的家用電器進(jìn)行智能化控制。鑄鐵管用瀝青、黑油漆涂覆，不生銹。 售樓處門(mén)外停車(chē)區(qū)導(dǎo)示： 引導(dǎo)客戶停車(chē)，很好的安排客戶秩序停車(chē)，從小細(xì)節(jié)反映發(fā)展商的細(xì)心。 建議售摟處應(yīng)該分成六個(gè)，區(qū)域動(dòng)線分明，功能區(qū)分明確，便于業(yè)務(wù)人員在同一區(qū)域的工開(kāi)。給客戶參觀時(shí)豐富視 覺(jué) ,同時(shí)也使售樓處的氣氛傾向于和諧，自 然。 銷(xiāo)售人員制服： 統(tǒng)一的制服給人以整潔的感覺(jué)，使客戶覺(jué)得公司整體形象甚好，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時(shí)留下好印象。在這樣的一個(gè)空間里，家具的每一個(gè)線條、布面的每一種色澤，天花壁紙的 圖紋結(jié)構(gòu)，都不是偶然，是恰到好處、不多不少的精致。 風(fēng)格： IKEA風(fēng)格 —— LESS IS MORE 您如何渡過(guò)晚上的居家時(shí)光？看電視？和朋友玩耍？招待客人？還是耗在電腦前 面？走進(jìn) IKEA風(fēng)格的精心之家，從家具擺設(shè)到燈光，所有的一切都讓您體驗(yàn)最舒適的感受。 C 家具，原色的非洲黑 木和銀灰色的金屬框架、柜門(mén)，塑造出帶有貴族氣息的雅皮士式的生活。 十四、樣板區(qū)策略 目的： 樣板區(qū)策略的制定，區(qū)分明確便于未來(lái)業(yè)務(wù)員帶看的說(shuō)辭，及使樣板區(qū)在未來(lái)的銷(xiāo)售工作中，為客戶提供參考作用。售樓處內(nèi)外配置一些 盆栽綠化，增加情趣。在售樓處周邊可考慮采用小區(qū)休閑街和入口廣場(chǎng)的做法。如果想擁有一個(gè)現(xiàn)代中蘊(yùn)涵古趣的家居空間，不妨一試。餐廳之中，深色家具與淺色主背景的對(duì)比搭配，表現(xiàn)出簡(jiǎn)潔明快的流行質(zhì)感，客、餐廳 呼應(yīng)一致，而“簡(jiǎn)約”的設(shè)計(jì)理念也相繼落實(shí)。臥室之中日式格局與歐式高腳 床的組合，木地板上的帆布地毯，西洋風(fēng)格的家具與房間的頂梁和天花板相襯，這種不平衡 不對(duì)稱的樣式產(chǎn)生了一種不可思議的魅力 。 風(fēng)格：金碧輝煌的巴洛克宮殿 巴洛克藝術(shù)強(qiáng)調(diào)激昂 亢奮的感情色彩，在藝術(shù)處理上強(qiáng)化和夸張不平和充溢動(dòng)感的構(gòu) 圖和比例，既充滿神秘又充滿昂揚(yáng)的藝術(shù)宮殿氣質(zhì)。