【正文】 以 硬地 為主，引進 淺槽水系 配以鵝卵石。 特別建議： 樣板房必須設(shè)置各個房間功能說明牌。書房里的 MOLTENI amp。不同風(fēng)格，不同類型的裝飾毯將功能一一細分出 來。從玄觀進入一個色調(diào)極為干凈的空間， 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 36 門邊的高墻由絲布和胡桃木建構(gòu)出質(zhì)感，挑高的長窗飾以精選的深色窗簾，在輕松之中鋪陳 出優(yōu)雅的氣氛。 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 35 名片： 名片上的地址及電話號碼，便于客戶與業(yè)務(wù)員聯(lián)絡(luò)，提高銷售率。 品位廊： 售樓中心可布置一些軟裝飾，如裝飾畫、 鮮花、擺設(shè)等，此處為品位廊，布置風(fēng)格 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 34 類似于后現(xiàn)代主義。而我們的目的就是希望通過對售樓處的設(shè)置包裝來向市場傳遞一個信息。 建議及作用 : 燈桿旗： 從新華路至凱 旋路，一路上燈桿旗的制作，對客戶尋找本案起到了好的作用； 交通指示牌： 在延安路、定西路口設(shè)置交通路牌 ,引導(dǎo)客戶光臨“上海某住宅項目”； 大型看板： 樹 “ 上海某住宅項目 ” 建筑外立面，并配以指示標(biāo)記，使客戶能夠清晰的看到位置。水管接口處嚴密，不滲漏。 網(wǎng)上購物與網(wǎng)上閱讀。 2）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng) 基本功能： 三表出戶，采用儲值 IC 卡的方式實現(xiàn)自動計費。 可選功能： 實現(xiàn)小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)與 110報 警系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。 2．社區(qū)安全防范系統(tǒng) 完整的社區(qū)安全防范系統(tǒng)包括 :小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)、小區(qū)、重要部位監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪客系統(tǒng)，家庭安全防范報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、背景音響及緊急廣播系統(tǒng)，車輛出入管理系統(tǒng)。這需要增加更多的細節(jié)的、人性化的服務(wù)項目支撐。 概念提煉：自然和諧的生活空間！ （三）環(huán)境規(guī)劃概念總提煉 在這里讓您感受的是人要健康，一切空間也要求健康。建議盡可能不要將空調(diào)機放在各家的陽臺上，雖然對外立面美觀有一定的貢獻，但是對于業(yè)主來說抗性較大，也不利于實現(xiàn)陽臺真正的作用。上海較為潮濕，腰線以下部位采用涂料，其防潮防水等工藝需要仔細推敲，以免在交房后出現(xiàn)不必要的麻煩。欄桿的防銹工藝應(yīng)得到重視，以免今后出現(xiàn)物業(yè)管理的困難和外觀的破壞。本項目的窗采用彩鋁噴塑的材質(zhì)，色彩的選擇上以墨綠色亞光為宜。但我們從中也不難看出， 1號樓、 2號樓、 3號樓和 5號樓的位置相對于另外三個樓盤來講，無論是日照還是視覺都將受到一定的影響。 20%的主題景觀綠化設(shè)置位于四號樓前，同時配合各個組團式綠化景觀構(gòu)成了一個 11000 平方米，覆蓋率達 40%的小區(qū)綠化。 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 14 “梧桐季節(jié)”的緣起： 首先 也是希望以此軟化案名的硬度，同時希望通過對新華路上梧桐這一特色的渲染來引起消費者對幽雅生活的一種向往，借此進一步加深對本案區(qū)域生活氛圍的渲染力度。 訴求點 —— 高雅的居住環(huán)境 五）、 客戶來源： 東華大學(xué)、交通大學(xué)、各類學(xué)校 客戶身份 ：教職員工等 年齡段 ： 3050歲之間 消費動機： 改善居住環(huán)境； 考慮到工作便利等因素； 戶型需求： 此類購房者通常會分成兩類，一類以老夫妻和新婚夫婦為代表，房型的需求基本以二房二廳為主；另一類是以全家居住為主，他們的房型需求基本會以大三房為主。 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 11 五、目 標(biāo)客戶成分及消費動機分析 緣起： 房產(chǎn)市場的根基是由購房消費者組成的。同時通過對房型需求的分析，三房式房型將會是未來市場所需求的主力房型，所以可以確信通過對本案房型的進一步合理優(yōu)化，一定會是本案在今后銷售中的一大有利點。）我們在此也進行了提煉和提升，對今后的整體銷售應(yīng)有初步成效。 會所 10%： 根據(jù)對本案區(qū)域的整體統(tǒng)計分析，就本區(qū)域而言，小區(qū)自身擁有獨立會所的寥寥無幾，而本案“ 2670平方米的會所”將是我們在今后的銷售、宣傳推廣方面的一個大賣點，引導(dǎo)消費者的購買沖動，起到對整體售價的全面拉升。環(huán)境好壞直接影響居住的舒適及身體的健康。 （關(guān)于品牌的策略和建議，如發(fā)展商需要可另外商討提供相關(guān)內(nèi)容的詳細的提案。 在銷售前所做的一系列準(zhǔn)備工作，如市場分析、市場定位、價格定位等等對于今后的銷售起著至關(guān)重要的評估作用，而所有一切的前期工作其最終目的都是為了樓盤在今后的實際銷售當(dāng)中能夠創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績。 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 5 三、品牌策略思考建議 （一） 品牌建立思考緣起 目前，隨著上海整體房產(chǎn)市場的開發(fā)逐漸趨于成熟，以及整體房產(chǎn)市場的競爭環(huán)境日益激烈，使得各路房產(chǎn)發(fā)展商越來越注重自身品牌的市場效應(yīng)和推廣力度，以便吸引到更多消費者的注意；同時現(xiàn)今購房者的購房行為也正在日趨理性 化和理智化，因此房產(chǎn)商的品牌宣傳就尤為顯得重要。） 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 6 四、區(qū)域消費者心理權(quán)重比預(yù)測及分析 緣起： 有了對競爭個案的分析；有了對消費者的分析；有了對本案的分析；我們將三者進行結(jié)合對比分析，通過百分百權(quán)重比的形式表現(xiàn)出來。我們在此上作了賣點的分析提煉，通過突出小區(qū)綠化的比重（新華路上唯一擁有超過 40%綠化率的大型住宅小區(qū)）來營造一個目標(biāo)購房者傾心的環(huán)境，對整體售價的提升起重要作用；預(yù)計占權(quán)重比的 25%。 小區(qū)配套 10%： 小區(qū)的各方面配套要齊全，并擁有良好的物業(yè)服務(wù)，它對目標(biāo)購房者也是 非常重要的，對買房后的生活有很大輔助作用。 人文環(huán)境 15%： 人文環(huán)境是消費者衡量一個樓盤好壞的直接依據(jù)之一，所以我門在這里將它預(yù)定為 15%壞的通過新華路這一相當(dāng)高雅幽靜的人文居住環(huán)境，來拉升并吸引更多購房者的注意力，但由于各方面原因的影響，只把它預(yù)定為 5%。 建材： 建材選擇的好壞與否，必將影響到今后入住居民的切身利益，為了使客戶可以深層次地了解樓盤的建造質(zhì)量，可以通過對建材品質(zhì)的宣傳來提升本案在市民心中的形象，同時又可以成為本案在銷售推廣階段的一個很好的賣點。本案的銷售基礎(chǔ)是由目標(biāo)客戶構(gòu)成的。 訴求點 —— 懷舊、文化、完善的物業(yè)管理 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 13 六）、 客戶來源 ：區(qū)域周邊范圍 客 戶身份： 就讀于上海高校的外地留滬大學(xué)生 年齡段： 3040歲之間 消費動機 ：購置房產(chǎn)用于自身居住。 “午后風(fēng)景”的緣起： 顧名思義，用“午后”渲染的還是新華路午后的生活風(fēng)情 ——“寧靜、幽雅、恬靜”。本項目的車行路網(wǎng)是由環(huán)形主干道組成，人行路網(wǎng)一部分為沿車行環(huán)道的人行道 （包括深入單體的支路），另一部分為小區(qū)主軸。 建筑立面風(fēng)格 概念提煉：感受新古典的海派生活風(fēng)情！ 綜述： 小區(qū)整體訴求的是新古典建筑主義風(fēng)格，重視外墻立面的可塑性和色彩上的搭配。由于彩鋁的材質(zhì)纖巧精致，與本項目立面沉穩(wěn)的風(fēng)格有所出入，故建議以厚重古樸的窗套增強窗的質(zhì)感，配合整體風(fēng)格。若是成本允許，建議采用地碳鍛打的 A3 鋼為材料的鐵藝。 上海某住宅項目 —— 企劃策略篇 合美企劃 21 室 外管道 由于上海四季分明，冬季最低氣溫可到零下，暴露在室外管道的管道較少，基本為雨水管和污水透氣管、空調(diào)機出水管這幾種。有些建筑在空調(diào)室外機外側(cè)添加了百葉簾較為美觀，但要考慮對散熱的影響程度如何以及外立面的和諧統(tǒng)一。更強調(diào)人與空間的健康共存。 ? 社區(qū)配套位置分布建議要考慮到物業(yè)管理上的便利。 1）小區(qū)周界防范報警系統(tǒng) 基本功能： 在住宅小區(qū)周圍設(shè)置紅外線，微波探測裝置，并與管理主機相連，發(fā)現(xiàn)盜者后能自動向安保報警，同時還顯示具體路段和方位，并在管理中心計算機上有自動記錄報警信息外， 報警系統(tǒng)還應(yīng)具備有防止小動物跨越而造成誤報警的能力。 5）巡更系統(tǒng) 可選功能： 自小區(qū)相應(yīng)位置設(shè)置巡更信息，巡邏人員裝備電子巡更器，管理中心設(shè)置巡更系統(tǒng)，使巡邏人員的巡邏時間、位置能通過管理機記錄和顯示，從而進一步強化對巡邏人員的管理。目前不贊成遠程抄表，因為一是有些公用事業(yè)部門不允許，二是造成二次收費的難題。 4．家庭智能控制系統(tǒng) 基本功能： 家用電器的自動與遠程控制內(nèi)容包括電話遠程編碼控制，室內(nèi)有線或無線遙控通過家庭信息總線將居室的家用電器進行智能化控制。鑄鐵管用瀝青、黑油漆涂覆，不生銹。 售樓處門外停車區(qū)導(dǎo)示： 引導(dǎo)客戶停車，很好的安排客戶秩序停車，從小細節(jié)反映發(fā)展商的細心。 建議售摟處應(yīng)該分成六個，區(qū)域動線分明，功能區(qū)分明確，便于業(yè)務(wù)人員在同一區(qū)域的工開。給客戶參觀時豐富視 覺 ,同時也使售樓處的氣氛傾向于和諧，自 然。 銷售人員制服： 統(tǒng)一的制服給人以整潔的感覺，使客戶覺得公司整體形象甚好，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時留下好印象。在這樣的一個空間里，家具的每一個線條、布面的每一種色澤，天花壁紙的 圖紋結(jié)構(gòu)，都不是偶然，是恰到好處、不多不少的精致。 風(fēng)格： IKEA風(fēng)格 —— LESS IS MORE 您如何渡過晚上的居家時光？看電視？和朋友玩耍？招待客人？還是耗在電腦前 面？走進 IKEA風(fēng)格的精心之家，從家具擺設(shè)到燈光，所有的一切都讓您體驗最舒適的感受。 C 家具，原色的非洲黑 木和銀灰色的金屬框架、柜門，塑造出帶有貴族氣息的雅皮士式的生活。 十四、樣板區(qū)策略 目的： 樣板區(qū)策略的制定，區(qū)分明確便于未來業(yè)務(wù)員帶看的說辭，及使樣板區(qū)在未來的銷售工作中，為客戶提供參考作用。售樓處內(nèi)外配置一些 盆栽綠化，增加情趣。在售樓處周邊可考慮采用小區(qū)休閑街和入口廣場的做法。如果想擁有一個現(xiàn)代中蘊涵古趣的家居空間，不妨一試。餐廳之中，深色家具與淺色主背景的對比搭配，表現(xiàn)出簡潔明快的流行質(zhì)感，客、餐廳 呼應(yīng)一致，而“簡約”的設(shè)計理念也相繼落實。臥室之中日式格局與歐式高腳 床的組合，木地板上的帆布地毯，西洋風(fēng)格的家具與房間的頂梁和天花板相襯，這種不平衡 不對稱的樣式產(chǎn)生了一種不可思議的魅力 。 風(fēng)格：金碧輝煌的巴洛克宮殿 巴洛克藝術(shù)強調(diào)激昂 亢奮的感情色彩，在藝術(shù)處理上強化和夸張不平和充溢動感的構(gòu) 圖和比例，既充滿神秘又充滿昂揚的藝術(shù)宮殿氣質(zhì)。