【正文】 此中尤其值得一提的是奧林匹克花園項(xiàng)目，它的入市的速度是相當(dāng)驚人的，且已將項(xiàng)目的賣點(diǎn)充分快捷的向市場(chǎng)不斷的傳遞，在最短時(shí)間積累了一定的客戶，售價(jià)的遞增速度也是十分迅速 的。最低價(jià) 4600元；最高價(jià) 6298 元。 ② 開(kāi)發(fā)商 ；中海地產(chǎn) ③ 銷售代理 ：開(kāi)發(fā)商自行銷售 ④ 產(chǎn)品介紹 中國(guó)最大管理資源中心 第 42 頁(yè) 共 45 頁(yè) 地塊面積：近 1000 畝 綜合容積率： 總建筑面積： 135 平方米 用地性質(zhì)：商品住宅及公建用地 教育配套設(shè)施：占地 6 萬(wàn)平方米 本項(xiàng)目位于建設(shè)中的曲江新區(qū)景觀資源核心區(qū)，項(xiàng)目四至分別為： 東至：規(guī)劃中的居住區(qū)用地，再向東為唐城墻遺址綠化帶； 南至：芙蓉東路，隔路向南為大唐芙蓉園； 西至：銷售中的西安市著名豪宅【豐景佳園】項(xiàng)目和秦王宮遺址（ 豐山）、西北側(cè)為陜西正和醫(yī)院，再向西約 800 米為大雁塔廣場(chǎng)及周邊的旅游景觀資源（ 包含有：雁塔東苑、雁塔西苑、大雁塔北廣場(chǎng)、大雁塔南廣場(chǎng)、慈恩寺、春 曉苑等）； 北至：太陽(yáng)食品集團(tuán)家屬區(qū)和規(guī)劃中的居住區(qū)用地。規(guī)劃建設(shè)四星級(jí)賓館一座、五星級(jí)賓館一座、國(guó)際會(huì)展中心、現(xiàn)代辦公中心、 soho 酒店式公寓、高檔商業(yè)休閑街以及配套高檔住宅。半室外的公共樓梯設(shè)計(jì)自然采光通風(fēng)，每一個(gè)單位都做到空間完整，流線合理，實(shí)用率高。絲路花城處于世紀(jì)大道中段，東毗陜西中醫(yī)學(xué)院，南與規(guī)劃中的陳陽(yáng)南路相連、西連清華科技園（陜 西）、北接世紀(jì)大道。開(kāi)盤(pán)即封盤(pán)，延續(xù)著奧林匹克花園的神話，在古城西安秀了一把，并創(chuàng)造了從拿地到開(kāi)盤(pán)僅用了 3 個(gè)月的開(kāi)發(fā)紀(jì)錄。 ⑥、 缺點(diǎn)及劣勢(shì) 1） 項(xiàng)目附近有恢復(fù)樓，人文環(huán)境較差；； 2） 周邊還處 于發(fā)展階段，配套目前還很欠缺 3） 項(xiàng)目設(shè)計(jì)戶型面積過(guò)大，使得產(chǎn)品去化速度較慢； 4） 小區(qū)設(shè)計(jì)沒(méi)有做到人車分流，在合理性和安全性上做的不是很好 城西區(qū)域 奧林匹克花園 地理位置 :西咸世紀(jì)大道 ② 開(kāi)發(fā)商 中體產(chǎn)業(yè)、香港泰盈、荷蘭 GTC、決策資源。 3）花園洋房全部為大面積戶型，總價(jià)太高。 ⑥ 賣點(diǎn)分析 1）地處經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)，周邊環(huán)境較好，未來(lái)發(fā)展及升值空間大。目前售樓處為樓盤(pán)會(huì)所，面積較大，裝修豪華。 城北區(qū)域 : 1,白樺林居 ① 地理位置 :鳳城九路 ② 開(kāi)發(fā)商 :經(jīng)發(fā)集團(tuán) 中國(guó)最大管理資源中心 第 32 頁(yè) 共 45 頁(yè) ③ 銷售代理 開(kāi)發(fā)公司自銷 ④ 產(chǎn)品類型 此樓盤(pán)總建面積 35 萬(wàn)平米，分期開(kāi)發(fā)。 2）開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚 3）戶型設(shè)計(jì)理念先進(jìn) 4）一期即將封頂?shù)男^(qū)效果可以直接看見(jiàn)，能起到增強(qiáng)客戶的購(gòu)房心理作用。 3）目前該項(xiàng)目交通不便利，周邊配套尚不完善。開(kāi)發(fā)商自行銷售 ④ 產(chǎn)品介紹 戶型設(shè)計(jì)分為：純板式小高層，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)平層為兩戶住家，配置一部電梯和一個(gè)步行樓梯；中高層，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)平層 為三戶或四戶，配置兩部電梯和一個(gè)步行樓梯；高層 ，一層 為六戶，配置兩部電梯和一個(gè)步行樓梯。 三、 0 07 年西安土地信息交易情況匯總 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 45 頁(yè) 對(duì)西安市地價(jià)水平的基本評(píng)估 從土地二級(jí)市場(chǎng)上看，西安市每年交易數(shù)量數(shù)百宗，交易方式涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建、企業(yè)兼并、入股改制等。 2020年是西安商業(yè)用房施工量最大的年份，在 2020年受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，二者均有所下降，總的發(fā)展趨勢(shì)表現(xiàn)出減弱的態(tài)勢(shì)。 寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)區(qū)域分布不均和物業(yè)類型的“魚(yú)龍混雜”，成為西安寫(xiě)字樓不溫不火的最主要原因。城區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通有著必然聯(lián)系，但存在的主要矛盾在于交通擁堵，停車場(chǎng)少，硬件配置不高，空間狹小，因此為一些中小 公司和單位所青睞。僅占到商品房總施工面積的 %。近五年來(lái)西安住宅均價(jià)保持了 5%以內(nèi)的增幅穩(wěn) 步上行， 2020上半年，西安住宅在售均價(jià)為 3412元 /平方米，較上年同比增長(zhǎng) %，較歷史 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 45 頁(yè) 年份增幅加大，根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委價(jià)格監(jiān)測(cè)中心發(fā)布的上半年從 36 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)來(lái)看，較上年同比增長(zhǎng) %，西安房?jī)r(jià)增幅尚低于全國(guó)水平。 07 上半年分物業(yè)商品房市場(chǎng)運(yùn)行分析 （一）住宅市場(chǎng)：供需兩旺，量?jī)r(jià)齊升 （數(shù)據(jù)來(lái)自西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 市場(chǎng)供應(yīng) 作為商品房市場(chǎng)的主體，近年來(lái)西安普通住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)量呈逐年增長(zhǎng)的勢(shì)頭， 06 年宏觀調(diào)控政策的予頭直指住宅物業(yè)，對(duì)其市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)生較大沖擊，政策后市場(chǎng)供應(yīng)集中放量，上半年西安普通住宅施工面積、竣工面積、新開(kāi)工面積較上年 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 45 頁(yè) 同比增幅超過(guò) 40%。土地市場(chǎng)供應(yīng)向遠(yuǎn)郊延伸，城北、長(zhǎng)安、 浐 灞、西咸等郊區(qū)板塊隨規(guī)劃建設(shè)的快速推進(jìn)，推動(dòng)房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展進(jìn)程。宏觀經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步推進(jìn)保駕護(hù)航。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)字測(cè)算，今年 1 至 6 月份商品住房的銷售面積超過(guò) 1到 3月份銷售面積，同比增長(zhǎng) ，其中 1到 6月份期房的住宅銷售面積超過(guò) 1到 3月份增長(zhǎng) 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 45 頁(yè) 個(gè)百分點(diǎn)。 關(guān)注外資房地產(chǎn)投資增速過(guò)快，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。央行今年以來(lái)第六次，06 年以來(lái)第九次上條了人民幣準(zhǔn)備金，普通類的金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行 12%的準(zhǔn)備金標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)逼近了近年來(lái)的歷史最高，但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的明確并不明顯。除此之外，不少地方土地價(jià)格的攀升，比如北京、上海、杭州等地近期出讓的地塊價(jià)格，加上建后的價(jià)格，已經(jīng) 超出了當(dāng)期市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格。 從需求方面看，一是在投資需求比例加大，家庭擁有多套住房的數(shù)量在增加。與同期快速的城鎮(zhèn)化和新增城市居民的住房需求，原有城市居民住房改善需求還不相適應(yīng)。思路花城 綠地 世紀(jì)城 城南區(qū)域 中海國(guó)際社區(qū) 五 、 報(bào)告結(jié)論 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 45 頁(yè) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年發(fā)展情況 1） 價(jià)格漲幅變化情況。 從住房租售價(jià)格和住房銷售價(jià)格來(lái)看，住房租售價(jià)格始終低于銷售價(jià)格的漲幅。今年上半年全國(guó)商品住房的銷售面積與竣工面積之比達(dá)到了 ，高于去年同期 ，繼續(xù)拉開(kāi)差距。二是從去年宏觀調(diào)控政策的影響，一些持幣待購(gòu)的消費(fèi)者需求，在今年上半年得到了釋放。因此， 2020 年下半年房?jī)r(jià)長(zhǎng)的壓力依然存在。一些開(kāi)發(fā)商加大了對(duì)商品住房的投資，囤地或缺售的現(xiàn)象明顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字表明， 07 年上半年在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，利用外資同比增長(zhǎng) %，其中外商直接投資同比增長(zhǎng) %，外資占國(guó)家實(shí)際利用外資的比重已經(jīng)達(dá)到了 %，增速較快。 1 到 6月份商品住房的銷售增加，在一定程度上與股市和樓市有關(guān)，股市翹翹板似的不確定性，無(wú)疑下半年對(duì)樓市還會(huì)有一定的影響。 2）、規(guī)劃建設(shè)：城市規(guī)劃建設(shè)為房地產(chǎn)發(fā)展提供持久推進(jìn)力 07年西安市全年共安排重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 280個(gè)。連續(xù)幾年政策調(diào)控的疾風(fēng)驟雨之后， 07 上半年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行形勢(shì)良好，為 07年商品房市場(chǎng)的整體推進(jìn)打下了良好的基礎(chǔ)。 市場(chǎng)銷售 （數(shù)據(jù)來(lái)自西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 07上半年西安普通住宅銷售面積較上年同比增長(zhǎng) %。政策后一年以來(lái)，西安各城區(qū)價(jià)格均有所上揚(yáng)，熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)增幅明顯，目前宏觀調(diào)控政策的實(shí)施未能對(duì)房?jī)r(jià)起到明顯的平抑作用。而市場(chǎng)銷售也同樣處于下滑狀態(tài)， 07 上半年西安寫(xiě)字樓物業(yè)銷售面積較上年同比 下降 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 45 頁(yè) %。 由于這個(gè)區(qū)域土地成本較高，土地地塊少的限制，城區(qū)內(nèi)的 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 45 頁(yè) 寫(xiě)字樓的綜合配套能力、周邊環(huán)境等遜色于高新區(qū)的寫(xiě)字樓，在頂尖寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)方面，城內(nèi)更是大大遜于高新區(qū)。而此外，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，以及市場(chǎng)需求的相對(duì)低靡，造就了寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前的發(fā)展現(xiàn)狀。 20 2020 年西安商業(yè)用房市場(chǎng)銷售相對(duì)旺盛， 2020年隨著銷售量的下降，市場(chǎng)的有效開(kāi)發(fā)量也逐漸減少。地段不同，土地用途不同，規(guī)劃條件不同，交易價(jià)格都會(huì)存在很大差異。 單套戶型面積分為：建筑面積 85～ 95平方米、兩室兩 廳一 衛(wèi)（或兩衛(wèi)）的溫馨居；建筑面積 118～ 130 平方米、 三室兩廳兩衛(wèi)的康樂(lè)居； 所有戶型均做到了南向采光為主采光面、動(dòng)靜和干濕的 功能區(qū)分離、自然對(duì)流通風(fēng) ⑤ 推廣方式 廣告投放主要分布在報(bào)廣和戶外廣告牌。 4）從整個(gè)案場(chǎng)的主管到銷售員專業(yè)性較差，銷講隨意，銷售能力一般，管理也較為混亂 5) 沒(méi)有規(guī)劃樣板間無(wú)法給客戶直觀感受 . 中新產(chǎn)霸半島 ① 地理位置 :東胡路 中國(guó)最大管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 45 頁(yè) ② 開(kāi)發(fā)商 : 西安 浐 灞建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 投資商 :香港中新集團(tuán) ③ 銷售代理 :易居中國(guó) ④ 產(chǎn)品類型 此樓盤(pán)總建 310萬(wàn)平方米，一期總戶數(shù)為 2000多戶，已全部售完。 5）項(xiàng)目較大配套完善，有主題公園景觀，綠化率達(dá)到了 40%。 占地 近 500 余畝的白樺林居，毗鄰西安城市運(yùn)動(dòng)公園，陽(yáng)光休閑式的院落社區(qū)，由情景花園洋房，一梯兩戶板式小高層、高層組成。銷售人員著裝統(tǒng)一，服務(wù)態(tài)度好，比較認(rèn)真，業(yè)務(wù)素質(zhì)較好。 2）花園洋房房型先進(jìn)，在西安為稀缺產(chǎn)品。 其一期已經(jīng)交付入住，從小區(qū)整體的外立面效果和景觀來(lái)看，與其花園洋房的概念相距甚遠(yuǎn)。 ③ 銷售代理 ：自行銷售 ④ 產(chǎn)品介紹 奧林匹克花園是中體產(chǎn)業(yè)發(fā)起的全國(guó)性大型房地產(chǎn)連鎖品牌，先后在廣州、上海、北京、天津、武漢、沈陽(yáng)等地成功開(kāi)發(fā)奧林匹克花園，足跡遍布全國(guó) 25個(gè)大中城市、 36個(gè)奧林匹克花園。 2020年 4 月 21 日，奧林匹克花園二期“巴塞羅那奧運(yùn)村”， 4 小時(shí)狂銷350套，平均每 45 秒一套的搶購(gòu)速度，再次創(chuàng)造西安地產(chǎn)銷售記錄，